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APPARTEMENT T3 LUMINEUX

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface79m²
Coût Total104 496€
Loyer Annuel7 285€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 700 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 869,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel

Situé à 2min à pieds des commerces de l'avenue Victor Hugo et 10min à pieds de la gare, découvrez cet appartement T3 situé au 2ème étage (accessible par un escalier extérieur). Il se compose d'une grande cuisine neuve, d'un séjour lumineux, de deux chambres, une salle d'eau, ainsi qu'un wc séparé. Bien à énergie excessive : DPE en E. Bien sou­mis au sta­tut de copro­priété / 5 lots / charges de copro­priété de 200¤/an pour le lot. Le prix net ven­deur est de 65.000 ¤ / 10 % d'ho­no­raires d'agence charge acqué­reur soit 71.500¤ FAI. N'attendez plus, contactez l'agence de TULLE pour une visite au 0555939494!

  • https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.262032, 1.762610
Total : 104 496€
Prix d'acquisition : 68 700€
Travaux : 30 300€
Valeur du bien : 99 000€
Frais de notaire : 5 496€
Coût estimé : 5 496€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 607€/mois
Loyer annuel estimé : 7285€/an
Fourchette totale : 480€ - 769€/mois
Fourchette annuelle : 5754€ - 9224€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 496€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :521,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :30,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 551,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 939,55€
Coût de l'assurance :9 143,40€
Taxe foncière : 728,55€/an
Soit par mois : 60,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 16,67€/mois
Soit par an : 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 607,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 629,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 293 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain vieillissante nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut être amélioré
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 300 €(384 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:4 400€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² de carrelage × 60€/m² = 240€, 1 douche: 2000€, 1 lavabo: 500€, 1 WC: 400€, Plomberie: 1000€, Électricité: 500€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 80€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 607 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 285 €/an
Calcul : 607 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 580 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 496 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 366 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 729 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 200 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 175 €
Revenus locatifs : +7 285 €
Charges déductibles : -35 175 €
Résultat foncier Année 1 : -27 889 €(Déficit de 27 889 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 489 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 875 €/an
Revenus locatifs : +7 285 €
Charges déductibles : -4 875 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 411 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6489.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 655 €(65% de 68 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 624 €/an
Calcul : 44 655 € × 3,636% = 1 624 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 285 €35 178 €3 584 €-27 893 €21 400 €6 493 €6 493 €
27 431 €4 784 €3 489 €2 647 €--3 845 €
37 580 €4 686 €3 392 €2 894 €--951 €
47 731 €4 585 €3 291 €3 146 €---
57 886 €4 481 €3 186 €3 405 €---
68 044 €4 372 €3 078 €3 671 €---
78 205 €4 260 €2 966 €3 944 €---
88 369 €4 144 €2 850 €4 225 €---
98 536 €4 024 €2 730 €4 512 €---
108 707 €3 900 €2 605 €4 807 €---
118 881 €3 771 €2 477 €5 110 €---
129 059 €3 638 €2 343 €5 421 €---
139 240 €3 500 €2 205 €5 740 €---
149 425 €3 357 €2 062 €6 068 €---
159 613 €3 209 €1 914 €6 404 €---
169 805 €3 056 €1 761 €6 750 €---
1710 001 €2 897 €1 603 €7 104 €---
1810 201 €2 733 €1 439 €7 468 €---
1910 405 €2 563 €1 269 €7 842 €---
2010 614 €2 387 €1 093 €8 226 €---
2110 826 €2 205 €911 €8 621 €---
2211 042 €2 017 €722 €9 026 €---
2311 263 €1 822 €527 €9 442 €---
2411 488 €1 619 €325 €9 869 €---
2511 718 €1 410 €116 €10 308 €---
TOTAL233 357 €114 597 €51 940 €118 760 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 760 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 285 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 530 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 530 €-6 420 €+7 950 €
2+1 530 €0 €+1 530 €
3+1 530 €0 €+1 530 €
4+1 530 €+658 €+872 €
5+1 530 €+1 022 €+508 €
6+1 530 €+1 101 €+429 €
7+1 530 €+1 183 €+347 €
8+1 530 €+1 267 €+263 €
9+1 530 €+1 354 €+176 €
10+1 530 €+1 442 €+88 €
11+1 530 €+1 533 €-3 €
12+1 530 €+1 626 €-96 €
13+1 530 €+1 722 €-192 €
14+1 530 €+1 820 €-290 €
15+1 530 €+1 921 €-391 €
16+1 530 €+2 025 €-495 €
17+1 530 €+2 131 €-601 €
18+1 530 €+2 241 €-711 €
19+1 530 €+2 353 €-823 €
20+1 530 €+2 468 €-938 €
21+1 530 €+2 586 €-1 056 €
22+1 530 €+2 708 €-1 178 €
23+1 530 €+2 833 €-1 303 €
24+1 530 €+2 961 €-1 431 €
25+1 530 €+3 092 €-1 562 €
Total+38 250 €+35 628 €+2 622 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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