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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVernols (15)
Surface170m²
Coût Total151 776€
Loyer Annuel12 922€
Rentabilité8.51%
Cashflow/mois+173€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 200 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 512,94 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Nous vous proposons cet ensemble immobilier situé dans un charmant village à seulement 5 minutes des commodités d'Allanche. Il se compose de 2 maisons:

  • Maison 1 (à rénover) couverte en ardoises, 2 garages attenants de 16 et 22 m2 70 m2 à rénover
  • Maison 2 (habitable) belle pièce à vivre de 36 m2 avec cantou Cuisine séparée équipée de 9 m2 wc / buanderie Etage: 3 chambres dont 2 grandes de 11 et 13 m2 Salle de bain/wc Petite terrasse bien exposée Egalement cave, grenier et terrain non attenant de 480 m2 Contact: Dubois Cathy Agent commercial indépendant 941 849 267 Mail:
Ville : Vernols
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15160
Coordonnées : 45.217212, 2.887534
Total : 151 776€
Prix d'acquisition : 87 200€
Travaux : 57 600€
Valeur du bien : 144 800€
Frais de notaire : 6 976€
Coût estimé : 6 976€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 8.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1077€/mois
Loyer annuel estimé : 12922€/an
Fourchette totale : 835€ - 1388€/mois
Fourchette annuelle : 10023€ - 16659€/an
Rentabilité brute :8.51%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 10.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :574,07 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :97 592 €
Prix d'achat :87 200 €
Décote à l'achat :-10 392€ (-10.6%)
Marge achat-revente :-54 184€ (-55.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 776€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :751,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 795,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 737,25€
Coût de l'assurance :13 280,40€
Taxe foncière : 1 292,19€/an
Soit par mois : 107,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 076,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 903,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :173,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 709 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 170 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et légers travaux de finition dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 600 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 200€
    Isolation toiture: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€ = 18900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vernols (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 077 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 922 €/an
Calcul : 1 077 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 095 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 776 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 531 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 292 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 518 €
Revenus locatifs : +12 922 €
Charges déductibles : -64 518 €
Résultat foncier Année 1 : -51 596 €(Déficit de 51 596 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 196 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 918 €/an
Revenus locatifs : +12 922 €
Charges déductibles : -6 918 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 004 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30196.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 680 €(65% de 87 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 061 €/an
Calcul : 56 680 € × 3,636% = 2 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 922 €64 523 €5 100 €-51 601 €21 400 €30 201 €30 201 €
213 180 €6 788 €4 964 €6 393 €--23 809 €
313 444 €6 648 €4 824 €6 796 €--17 012 €
413 713 €6 503 €4 679 €7 210 €--9 802 €
513 987 €6 353 €4 529 €7 634 €--2 168 €
614 267 €6 198 €4 374 €8 069 €---
714 552 €6 037 €4 214 €8 515 €---
814 843 €5 871 €4 048 €8 972 €---
915 140 €5 699 €3 876 €9 441 €---
1015 443 €5 522 €3 698 €9 921 €---
1115 752 €5 338 €3 515 €10 414 €---
1216 067 €5 148 €3 324 €10 919 €---
1316 388 €4 951 €3 128 €11 437 €---
1416 716 €4 748 €2 924 €11 968 €---
1517 050 €4 537 €2 714 €12 513 €---
1617 391 €4 319 €2 496 €13 072 €---
1717 739 €4 094 €2 271 €13 645 €---
1818 094 €3 861 €2 037 €14 233 €---
1918 456 €3 620 €1 796 €14 836 €---
2018 825 €3 370 €1 547 €15 455 €---
2119 201 €3 112 €1 289 €16 089 €---
2219 585 €2 845 €1 022 €16 740 €---
2319 977 €2 569 €745 €17 408 €---
2420 376 €2 283 €460 €18 093 €---
2520 784 €1 987 €164 €18 797 €---
TOTAL413 891 €176 922 €73 737 €236 969 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 969 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 922 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 714 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 714 €-6 420 €+9 134 €
2+2 714 €0 €+2 714 €
3+2 714 €0 €+2 714 €
4+2 714 €0 €+2 714 €
5+2 714 €0 €+2 714 €
6+2 714 €+1 770 €+944 €
7+2 714 €+2 554 €+160 €
8+2 714 €+2 692 €+22 €
9+2 714 €+2 832 €-118 €
10+2 714 €+2 976 €-262 €
11+2 714 €+3 124 €-410 €
12+2 714 €+3 276 €-562 €
13+2 714 €+3 431 €-717 €
14+2 714 €+3 590 €-876 €
15+2 714 €+3 754 €-1 040 €
16+2 714 €+3 922 €-1 208 €
17+2 714 €+4 094 €-1 380 €
18+2 714 €+4 270 €-1 556 €
19+2 714 €+4 451 €-1 737 €
20+2 714 €+4 636 €-1 922 €
21+2 714 €+4 827 €-2 113 €
22+2 714 €+5 022 €-2 308 €
23+2 714 €+5 222 €-2 508 €
24+2 714 €+5 428 €-2 714 €
25+2 714 €+5 639 €-2 925 €
Total+67 850 €+71 091 €+-3 241 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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