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Maison 7 pièces 204 m²

Bien expiré
VilleMontayral (47)
Surface204m²
Coût Total285 127€
Loyer Annuel20 926€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 655 €
Surface : 204 m²
Prix au m² : 880,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 204 m² - Traditionnelle de 7 pièces principales

Cette maison familiale à deux pas des commodités dispose de 3 chambres avec possibilité d'en faire une supplémentaire, un séjour avec cuisine séparée, une salle de bain et wc séparé. Une grande pièce de vie de 48 m², un garage, une buanderie avec salle d'eau et wc sont également proposés. Toiture neuve avec isolation des combles. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 5.68%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 155-9058I Date de réalisation du diagnostic : 09/10/2025 Prix hors honoraires : 170 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 640 € et 6 310 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Montayral
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47500
Coordonnées : 44.462030, 0.960620
Total : 285 127€
Prix d'acquisition : 179 655€
Travaux : 91 100€
Valeur du bien : 270 755€
Frais de notaire : 14 372€
Coût estimé : 14 372€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 204m²
Loyer prédit : 8.55€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 10.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1744€/mois
Loyer annuel estimé : 20926€/an
Fourchette totale : 1361€ - 2235€/mois
Fourchette annuelle : 16331€ - 26814€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 127€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 403,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :83,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 486,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 792,01€
Coût de l'assurance :24 948,61€
Taxe foncière : 2 092,60€/an
Soit par mois : 174,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 743,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 660,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 204 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: environ 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique.
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Murs
Isolation thermique extérieure (ITE) des murs non mitoyens.
Quantité: environ 204 m²
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 8 m² de carrelage, 1 ensemble sanitaire
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé.
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et du carrelage dans la salle à manger.
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 100 €(447 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:25 000€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1000€ = 25000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:20 400€
    Isolation murs extérieurs: 204 m² × 100€/m² = 20400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 375€/m² = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Rénovation:1 600€
    Rafraîchissement salle à manger: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montayral (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 61 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 744 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 926 €/an
Calcul : 1 744 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 401 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 127 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 998 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 093 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 592 €
Revenus locatifs : +20 926 €
Charges déductibles : -103 592 €
Résultat foncier Année 1 : -82 666 €(Déficit de 82 666 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 266 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 492 €/an
Revenus locatifs : +20 926 €
Charges déductibles : -12 492 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 434 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61265.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 655 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 776 €(65% de 179 655 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 246 €/an
Calcul : 116 776 € × 3,636% = 4 246 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 926 €103 601 €9 410 €-82 675 €21 400 €61 275 €61 275 €
221 345 €12 249 €9 158 €9 096 €--52 179 €
321 771 €11 988 €8 898 €9 783 €--42 396 €
422 207 €11 719 €8 629 €10 488 €--31 909 €
522 651 €11 441 €8 350 €11 210 €--20 699 €
623 104 €11 153 €8 062 €11 951 €--8 748 €
723 566 €10 855 €7 765 €12 711 €---
824 037 €10 548 €7 457 €13 490 €---
924 518 €10 230 €7 139 €14 289 €---
1025 008 €9 901 €6 810 €15 108 €---
1125 509 €9 561 €6 470 €15 948 €---
1226 019 €9 209 €6 119 €16 810 €---
1326 539 €8 846 €5 755 €17 694 €---
1427 070 €8 470 €5 379 €18 600 €---
1527 611 €8 081 €4 991 €19 530 €---
1628 164 €7 679 €4 589 €20 484 €---
1728 727 €7 264 €4 173 €21 463 €---
1829 301 €6 834 €3 744 €22 467 €---
1929 887 €6 390 €3 300 €23 497 €---
2030 485 €5 931 €2 841 €24 554 €---
2131 095 €5 457 €2 366 €25 638 €---
2231 717 €4 966 €1 875 €26 751 €---
2332 351 €4 458 €1 368 €27 893 €---
2432 998 €3 934 €843 €29 065 €---
2533 658 €3 391 €301 €30 267 €---
TOTAL670 266 €304 156 €135 792 €366 110 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 366 110 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 926 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 394 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 394 €-6 420 €+10 814 €
2+4 394 €0 €+4 394 €
3+4 394 €0 €+4 394 €
4+4 394 €0 €+4 394 €
5+4 394 €0 €+4 394 €
6+4 394 €0 €+4 394 €
7+4 394 €+1 189 €+3 205 €
8+4 394 €+4 047 €+347 €
9+4 394 €+4 287 €+107 €
10+4 394 €+4 532 €-138 €
11+4 394 €+4 784 €-390 €
12+4 394 €+5 043 €-649 €
13+4 394 €+5 308 €-914 €
14+4 394 €+5 580 €-1 186 €
15+4 394 €+5 859 €-1 465 €
16+4 394 €+6 145 €-1 751 €
17+4 394 €+6 439 €-2 045 €
18+4 394 €+6 740 €-2 346 €
19+4 394 €+7 049 €-2 655 €
20+4 394 €+7 366 €-2 972 €
21+4 394 €+7 692 €-3 298 €
22+4 394 €+8 025 €-3 631 €
23+4 394 €+8 368 €-3 974 €
24+4 394 €+8 719 €-4 325 €
25+4 394 €+9 080 €-4 686 €
Total+109 850 €+109 833 €+17 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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