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Détails du bien

VilleMans (72)
Surface54m²
Coût Total108 930€
Loyer Annuel6 686€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 129,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

EXCLUSIVITE INVESTISSEMENT LOCATIF . 12.5 % de rentabilité en collocation A proximité du TRAM et des commerces. Idéalement située pour de la location : à quelques centaines de mettre du quartier Californie ou se trouve la grande majorité des centre de formation du Mans et le le siège des assurances MMA.

D'ailleurs le CCI du Mans vient d'investir 50 millions d'euros sur le secteur avec un objectif de formation de 3000 étudiants supplémentaires dés la rentrée de septembre 2026 ce qui ne manquera pas d'améliorer encore la demande locative sur le secteur et donc de booster la rentabilité de cet investissement.

Bel appartement de type T3 lumineux et traversant d'environ 54m² comprenant : Un espace de vie lumineux , une cuisine indépendante, 2 chambres avec placards intégrés. Une salle de bains ( à refaire ). WC séparé. Cave, Stationnement sécurisée. A voir rapidement ! Copropriété de 433 lots.

Charges annuelles : 1628.00 euros.

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Total : 108 930€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 43 050€
Valeur du bien : 104 050€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 557€/mois
Loyer annuel estimé : 6686€/an
Fourchette totale : 445€ - 698€/mois
Fourchette annuelle : 5339€ - 8373€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :98 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 000 €
Prix d'achat :61 000 €
Décote à l'achat :-74 000€ (-54.8%)
Marge achat-revente :26 070€ (19.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 930€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :531,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 563,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 665,54€
Coût de l'assurance :9 531,37€
Taxe foncière : 668,61€/an
Soit par mois : 55,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 135,67€/mois
Soit par an : 1 628,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 557,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 755,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-197,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 298 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 050 €(797 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 100€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 50€/m² = 1100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 557 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 686 €/an
Calcul : 557 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 516 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 930 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 669 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 628 €/an
Calcul : 136 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 244 €
Revenus locatifs : +6 686 €
Charges déductibles : -49 244 €
Résultat foncier Année 1 : -42 558 €(Déficit de 42 558 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 158 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 194 €/an
Revenus locatifs : +6 686 €
Charges déductibles : -6 194 €
Résultat foncier Années 2+ : 492 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21157.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 686 €49 247 €3 519 €-42 561 €21 400 €21 161 €21 161 €
26 820 €6 102 €3 424 €718 €--20 444 €
36 956 €6 004 €3 326 €952 €--19 491 €
47 095 €5 902 €3 225 €1 193 €--18 298 €
57 237 €5 798 €3 120 €1 440 €--16 859 €
67 382 €5 689 €3 011 €1 693 €--15 166 €
77 530 €5 577 €2 899 €1 952 €--13 214 €
87 680 €5 462 €2 784 €2 219 €--10 995 €
97 834 €5 342 €2 664 €2 492 €--8 503 €
107 990 €5 219 €2 541 €2 772 €--5 731 €
118 150 €5 091 €2 413 €3 059 €--2 672 €
128 313 €4 959 €2 281 €3 354 €---
138 480 €4 823 €2 145 €3 657 €---
148 649 €4 682 €2 004 €3 967 €---
158 822 €4 537 €1 859 €4 285 €---
168 999 €4 387 €1 709 €4 612 €---
179 179 €4 232 €1 554 €4 947 €---
189 362 €4 071 €1 393 €5 291 €---
199 549 €3 906 €1 228 €5 644 €---
209 740 €3 734 €1 057 €6 006 €---
219 935 €3 558 €880 €6 378 €---
2210 134 €3 375 €697 €6 759 €---
2310 336 €3 186 €508 €7 150 €---
2410 543 €2 991 €313 €7 552 €---
2510 754 €2 790 €112 €7 965 €---
TOTAL214 156 €160 663 €50 666 €53 493 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 53 493 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 686 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 404 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 404 €-6 420 €+7 824 €
2+1 404 €0 €+1 404 €
3+1 404 €0 €+1 404 €
4+1 404 €0 €+1 404 €
5+1 404 €0 €+1 404 €
6+1 404 €0 €+1 404 €
7+1 404 €0 €+1 404 €
8+1 404 €0 €+1 404 €
9+1 404 €0 €+1 404 €
10+1 404 €0 €+1 404 €
11+1 404 €0 €+1 404 €
12+1 404 €+1 006 €+398 €
13+1 404 €+1 097 €+307 €
14+1 404 €+1 190 €+214 €
15+1 404 €+1 286 €+118 €
16+1 404 €+1 384 €+20 €
17+1 404 €+1 484 €-80 €
18+1 404 €+1 587 €-183 €
19+1 404 €+1 693 €-289 €
20+1 404 €+1 802 €-398 €
21+1 404 €+1 913 €-509 €
22+1 404 €+2 028 €-624 €
23+1 404 €+2 145 €-741 €
24+1 404 €+2 266 €-862 €
25+1 404 €+2 389 €-985 €
Total+35 100 €+16 850 €+18 250 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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