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A vendre T4 quartier Berlioz

VillePau (64)
Surface80m²
Coût Total189 600€
Loyer Annuel10 052€
Rentabilité5.30%
Cashflow/mois-240€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 135 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 687,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

appartement T4 lumineux ,calme dans une impasse ,pas de vis à vis 3 balcons dont 2 fermés par des baies vitrées. Deux chambres spacieuses ,une avec salle de bin attenante porte fenêtre donnant sur un balcon au sud. L'appartement dispose d 2 salles de bain . transport en commun. Garage

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.315380, -0.346220
Total : 189 600€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 43 800€
Valeur du bien : 178 800€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 838€/mois
Loyer annuel estimé : 10052€/an
Fourchette totale : 659€ - 1064€/mois
Fourchette annuelle : 7911€ - 12772€/an
Rentabilité brute :5.30%
Fourchette de rentabilité :4.17% - 6.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 264,47 €/m²
Basé sur :321 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 158 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-46 158€ (-25.5%)
Marge achat-revente :-8 442€ (-4.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :939,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 994,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 113,26€
Coût de l'assurance :16 590,00€
Taxe foncière : 1 005,23€/an
Soit par mois : 83,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 837,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 078,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-240,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 - Salles de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, mise aux normes recommandée
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger en état moyen, rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger
Raison: État 3/5 - Salle à manger en état moyen, mise aux normes recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 800 €(548 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€, Électroménager: 4 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 000€ × 2 = 12 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant 20 m²: 50€/m² × 20 = 1 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité 2 chambres: 1 500€ × 2 = 3 000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 140€
    Peinture murs/plafonds 38 m²: 30€/m² × 38 = 1 140€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité salon: 1 500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle à manger - Peinture:360€
    Peinture murs/plafonds 12 m²: 30€/m² × 12 = 360€, Main d'œuvre incluse
  • Salle à manger - Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité salle à manger: 1 500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 838 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 052 €/an
Calcul : 838 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 364 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 600 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 664 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 005 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 833 €
Revenus locatifs : +10 052 €
Charges déductibles : -51 833 €
Résultat foncier Année 1 : -41 781 €(Déficit de 41 781 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 31 081 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 033 €/an
Revenus locatifs : +10 052 €
Charges déductibles : -8 033 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 019 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 31080.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 052 €51 839 €6 371 €-41 787 €10 700 €31 087 €31 087 €
210 253 €7 870 €6 201 €2 383 €--28 704 €
310 458 €7 695 €6 026 €2 763 €--25 941 €
410 668 €7 514 €5 845 €3 153 €--22 787 €
510 881 €7 327 €5 658 €3 554 €--19 233 €
611 099 €7 133 €5 464 €3 965 €--15 268 €
711 320 €6 933 €5 264 €4 388 €--10 880 €
811 547 €6 725 €5 056 €4 822 €--6 059 €
911 778 €6 511 €4 842 €5 267 €--792 €
1012 013 €6 289 €4 620 €5 725 €---
1112 254 €6 059 €4 390 €6 194 €---
1212 499 €5 822 €4 153 €6 677 €---
1312 749 €5 576 €3 907 €7 173 €---
1413 004 €5 322 €3 653 €7 682 €---
1513 264 €5 059 €3 390 €8 205 €---
1613 529 €4 787 €3 118 €8 742 €---
1713 800 €4 505 €2 836 €9 294 €---
1814 076 €4 214 €2 545 €9 862 €---
1914 357 €3 913 €2 244 €10 444 €---
2014 644 €3 601 €1 932 €11 043 €---
2114 937 €3 279 €1 610 €11 659 €---
2215 236 €2 945 €1 276 €12 291 €---
2315 541 €2 600 €931 €12 941 €---
2415 851 €2 243 €574 €13 608 €---
2516 168 €1 874 €205 €14 295 €---
TOTAL321 977 €177 634 €92 113 €144 343 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 343 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 052 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 111 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 111 €-3 210 €+5 321 €
2+2 111 €0 €+2 111 €
3+2 111 €0 €+2 111 €
4+2 111 €0 €+2 111 €
5+2 111 €0 €+2 111 €
6+2 111 €0 €+2 111 €
7+2 111 €0 €+2 111 €
8+2 111 €0 €+2 111 €
9+2 111 €0 €+2 111 €
10+2 111 €+1 480 €+631 €
11+2 111 €+1 858 €+253 €
12+2 111 €+2 003 €+108 €
13+2 111 €+2 152 €-41 €
14+2 111 €+2 305 €-194 €
15+2 111 €+2 462 €-351 €
16+2 111 €+2 623 €-512 €
17+2 111 €+2 788 €-677 €
18+2 111 €+2 958 €-847 €
19+2 111 €+3 133 €-1 022 €
20+2 111 €+3 313 €-1 202 €
21+2 111 €+3 498 €-1 387 €
22+2 111 €+3 687 €-1 576 €
23+2 111 €+3 882 €-1 771 €
24+2 111 €+4 083 €-1 972 €
25+2 111 €+4 288 €-2 177 €
Total+52 775 €+43 303 €+9 472 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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