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vente - appartement

VilleÉchirolles (38)
Surface87.89m²
Coût Total154 770€
Loyer Annuel11 658€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 87.89 m²
Prix au m² : 1 353,97 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Interphone, Salle de bain, Ascenseur, Cave, Petit prix

T4 DE 88 m² – VUE DÉGAGÉE SUR BELLEDONNE – 7ᵉ ÉTAGE AVEC ASCENSEUR À Échirolles, dans une résidence fermée, sécurisée et parfaitement entretenue, découvrez ce bel appartement T4 de 88 m² offrant luminosité, confort et une agréable vue dégagée sur le massif de Belledonne. Situé au 7ᵉ étage avec ascenseur, il bénéficie d'un environnement pratique grâce à la proximité immédiate des commerces, écoles, transports en commun et principaux axes de circulation. L'appartement se compose de : • Une entrée avec placard de rangement • Une cuisine équipée et fonctionnelle • Un séjour spacieux et lumineux ouvrant sur une belle vue dégagée • Trois chambres confortables • Une salle de bain • Un WC indépendant Ses atouts : Appartement lumineux grâce à son étage élevé Vue dégagée sur Belledonne Menuiseries PVC double vitrage Chauffage individuel au gaz Cave privative Stationnement facile dans la résidence Local à vélos Parc et aire de jeux pour enfants au sein de la copropriété Résidence sécurisée avec ascenseur DPE : D Cet appartement séduira aussi bien une famille à la recherche d'un cadre de vie agréable qu'un investisseur souhaitant réaliser un placement de qualité.

N'hésitez pas à me contacter pour obtenir davantage d'informations ou programmer une visite.

Cette annonce référence 338109 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier ANNIE DE FARIA (EI) immatriculé au RSAC de GRENOBLE (38000) sous le numéro 87863005200016.

Prix du bien : 119 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 2 Charges prévisionnelles annuelles : 1 320,00 €

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/05/2026 Score DPE : 174 kWhEP/m²/an Score GES : 38 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1410.00 € et 1980.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Échirolles
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38130
Coordonnées : 45.140215, 5.715916
Total : 154 770€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 26 250€
Valeur du bien : 145 250€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87.89m²
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 8.67€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 972€/mois
Loyer annuel estimé : 11658€/an
Fourchette totale : 762€ - 1238€/mois
Fourchette annuelle : 9149€ - 14856€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 210,21 €/m²
Basé sur :176 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :194 255 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-75 255€ (-38.7%)
Marge achat-revente :39 485€ (20.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :773,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :46,43€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 819,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 176,80€
Coût de l'assurance :13 929,30€
Taxe foncière : 1 165,82€/an
Soit par mois : 97,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 110,00€/mois
Soit par an : 1 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 971,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 026,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 174 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, léger rafraîchissement souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 250 €(299 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:350€
    Peinture murs et plafond cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Revêtement sol 3 chambres (30 m²): 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (30 m²): 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafond salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échirolles (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 972 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 658 €/an
Calcul : 972 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 318 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 770 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 166 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 611 €
Revenus locatifs : +11 658 €
Charges déductibles : -34 611 €
Résultat foncier Année 1 : -22 953 €(Déficit de 22 953 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 553 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 361 €/an
Revenus locatifs : +11 658 €
Charges déductibles : -8 361 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 297 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1553.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 658 €34 616 €5 323 €-22 958 €21 400 €1 558 €1 558 €
211 891 €8 226 €5 183 €3 665 €---
312 129 €8 082 €5 039 €4 047 €---
412 372 €7 932 €4 889 €4 440 €---
512 619 €7 777 €4 734 €4 843 €---
612 872 €7 616 €4 573 €5 256 €---
713 129 €7 450 €4 407 €5 679 €---
813 392 €7 277 €4 234 €6 114 €---
913 659 €7 099 €4 056 €6 560 €---
1013 933 €6 914 €3 871 €7 018 €---
1114 211 €6 723 €3 680 €7 488 €---
1214 495 €6 525 €3 482 €7 970 €---
1314 785 €6 320 €3 277 €8 465 €---
1415 081 €6 108 €3 065 €8 973 €---
1515 383 €5 888 €2 845 €9 494 €---
1615 690 €5 661 €2 618 €10 029 €---
1716 004 €5 425 €2 382 €10 579 €---
1816 324 €5 182 €2 139 €11 143 €---
1916 651 €4 929 €1 886 €11 722 €---
2016 984 €4 668 €1 625 €12 316 €---
2117 323 €4 397 €1 354 €12 926 €---
2217 670 €4 117 €1 074 €13 553 €---
2318 023 €3 827 €784 €14 196 €---
2418 384 €3 527 €484 €14 857 €---
2518 751 €3 216 €173 €15 536 €---
TOTAL373 414 €179 501 €77 177 €193 913 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 913 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 658 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 448 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 448 €-6 420 €+8 868 €
2+2 448 €+632 €+1 816 €
3+2 448 €+1 214 €+1 234 €
4+2 448 €+1 332 €+1 116 €
5+2 448 €+1 453 €+995 €
6+2 448 €+1 577 €+871 €
7+2 448 €+1 704 €+744 €
8+2 448 €+1 834 €+614 €
9+2 448 €+1 968 €+480 €
10+2 448 €+2 105 €+343 €
11+2 448 €+2 246 €+202 €
12+2 448 €+2 391 €+57 €
13+2 448 €+2 540 €-92 €
14+2 448 €+2 692 €-244 €
15+2 448 €+2 848 €-400 €
16+2 448 €+3 009 €-561 €
17+2 448 €+3 174 €-726 €
18+2 448 €+3 343 €-895 €
19+2 448 €+3 516 €-1 068 €
20+2 448 €+3 695 €-1 247 €
21+2 448 €+3 878 €-1 430 €
22+2 448 €+4 066 €-1 618 €
23+2 448 €+4 259 €-1 811 €
24+2 448 €+4 457 €-2 009 €
25+2 448 €+4 661 €-2 213 €
Total+61 200 €+58 174 €+3 026 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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