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Maison centre ville 190m avec terrain

VilleUzerche (19)
Surface190m²
Coût Total171 760€
Loyer Annuel14 972€
Rentabilité8.72%
Cashflow/mois+214€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 536,84 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 190 m², 12 pièces, 8 chambres, 150 m² de terrain, Cheminée, Cave

Maison pierre de 190m habitables proche commerces, gare, 12 pieces   3 salles d'eau,  3 wc, cave, grenier ,dépendance, 150 m de  terrain environ double vitrage aluminium, poele a bois ,chauffage electrique et gaz  Agent commercial jean luc leclercq RSAC 315615625 PORTABLE

Ville : Uzerche
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19140
Coordonnées : 45.424999, 1.560615
Total : 171 760€
Prix d'acquisition : 102 000€
Travaux : 61 600€
Valeur du bien : 163 600€
Frais de notaire : 8 160€
Coût estimé : 8 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1248€/mois
Loyer annuel estimé : 14972€/an
Fourchette totale : 979€ - 1589€/mois
Fourchette annuelle : 11754€ - 19072€/an
Rentabilité brute :8.72%
Fourchette de rentabilité :6.84% - 11.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :888,85 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 881 €
Prix d'achat :102 000 €
Décote à l'achat :-66 881€ (-39.6%)
Marge achat-revente :-2 879€ (-1.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :68,70€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 909,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 434,44€
Coût de l'assurance :20 611,20€
Taxe foncière : 1 497,22€/an
Soit par mois : 124,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 247,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 034,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :213,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et gaz ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 3 salles d'eau
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau pour 190 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 600 €(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 400€
    Isolation combles: 190 m² × 60€/m² = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 700€ = 16800€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol - Chambres:7 200€
    Parquet flottant: 80 m² × 90€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation 3 salles d'eau: 3 × 4000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Uzerche (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 248 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 972 €/an
Calcul : 1 248 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 578 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 760 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 824 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 497 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 500 €
Revenus locatifs : +14 972 €
Charges déductibles : -69 500 €
Résultat foncier Année 1 : -54 527 €(Déficit de 54 527 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 127 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 900 €/an
Revenus locatifs : +14 972 €
Charges déductibles : -7 900 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 073 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33127.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 300 €(65% de 102 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 411 €/an
Calcul : 66 300 € × 3,636% = 2 411 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 972 €69 505 €5 583 €-54 533 €21 400 €33 133 €33 133 €
215 272 €7 755 €5 433 €7 517 €--25 616 €
315 577 €7 599 €5 277 €7 978 €--17 638 €
415 889 €7 438 €5 117 €8 450 €--9 188 €
516 206 €7 272 €4 951 €8 934 €--254 €
616 531 €7 101 €4 779 €9 430 €---
716 861 €6 924 €4 602 €9 938 €---
817 198 €6 740 €4 419 €10 458 €---
917 542 €6 551 €4 229 €10 991 €---
1017 893 €6 355 €4 034 €11 538 €---
1118 251 €6 153 €3 831 €12 098 €---
1218 616 €5 944 €3 622 €12 672 €---
1318 988 €5 728 €3 406 €13 260 €---
1419 368 €5 505 €3 183 €13 863 €---
1519 756 €5 274 €2 953 €14 481 €---
1620 151 €5 036 €2 714 €15 115 €---
1720 554 €4 790 €2 468 €15 764 €---
1820 965 €4 535 €2 214 €16 429 €---
1921 384 €4 272 €1 951 €17 112 €---
2021 812 €4 000 €1 679 €17 811 €---
2122 248 €3 720 €1 398 €18 528 €---
2222 693 €3 429 €1 108 €19 264 €---
2323 147 €3 129 €808 €20 017 €---
2423 610 €2 819 €498 €20 790 €---
2524 082 €2 499 €177 €21 583 €---
TOTAL479 565 €200 076 €80 434 €279 489 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 489 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 972 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 144 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 144 €-6 420 €+9 564 €
2+3 144 €0 €+3 144 €
3+3 144 €0 €+3 144 €
4+3 144 €0 €+3 144 €
5+3 144 €0 €+3 144 €
6+3 144 €+2 753 €+391 €
7+3 144 €+2 981 €+163 €
8+3 144 €+3 137 €+7 €
9+3 144 €+3 297 €-153 €
10+3 144 €+3 461 €-317 €
11+3 144 €+3 629 €-485 €
12+3 144 €+3 802 €-658 €
13+3 144 €+3 978 €-834 €
14+3 144 €+4 159 €-1 015 €
15+3 144 €+4 344 €-1 200 €
16+3 144 €+4 534 €-1 390 €
17+3 144 €+4 729 €-1 585 €
18+3 144 €+4 929 €-1 785 €
19+3 144 €+5 134 €-1 990 €
20+3 144 €+5 343 €-2 199 €
21+3 144 €+5 558 €-2 414 €
22+3 144 €+5 779 €-2 635 €
23+3 144 €+6 005 €-2 861 €
24+3 144 €+6 237 €-3 093 €
25+3 144 €+6 475 €-3 331 €
Total+78 600 €+83 847 €+-5 247 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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