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Achat : Appartement Troyes (10000)

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface66m²
Coût Total869 375€
Loyer Annuel7 504€
Rentabilité0.86%
Cashflow/mois-4 083€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 363,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 66 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 balcon, 1 place de parking

Dans une copropriété bien entretenue et verdoyante, découvrez cet agréable appartement de type 3 de 66,66m2 situé au 2ème étage sans ascenseur.Il est composé d'une entrée avec placard, une cuisine équipée, une pièce de vie lumineuse donnant sur un balcon, deux chambres, une salle de bain, et des Wc séparés.Une place de parking en sous-sol complète ce bien.Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif. À visiter sans tarder !

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.307858, 4.049635
Total : 869 375€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 772 175€
Valeur du bien : 862 175€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 625€/mois
Loyer annuel estimé : 7504€/an
Fourchette totale : 486€ - 805€/mois
Fourchette annuelle : 5833€ - 9654€/an
Rentabilité brute :0.86%
Fourchette de rentabilité :0.67% - 1.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :869 375€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 282,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :253,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 536,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :415 426,47€
Coût de l'assurance :76 070,31€
Taxe foncière : 750,43€/an
Soit par mois : 62,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 109,92€/mois
Soit par an : 1 319,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 625,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 708,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4 083,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification de l'efficacité du chauffe-eau existant et remplacement si nécessaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et vérification de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :772 175 €(11 700 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:733 975€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 66 m² × 11 105€/système = 11105€, Main d'œuvre: 1045€
  • Menuiseries:10 010€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€/fenêtre = 9100€, Main d'œuvre: 910€
  • Eau chaude:1 950€
    Chauffe-eau électrique: 1 chauffe-eau × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 1950€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² × 6m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Revêtement sol: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 745 935€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 625 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 504 €/an
Calcul : 625 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 28 751 €/an
Base de calcul : Emprunt de 869 375 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 043 €/an
Calcul : 254 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 319 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 772 175 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 806 038 €
Revenus locatifs : +7 504 €
Charges déductibles : -806 038 €
Résultat foncier Année 1 : -798 534 €(Déficit de 798 534 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 777 134 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 33 863 €/an
Revenus locatifs : +7 504 €
Charges déductibles : -33 863 €
Résultat foncier Années 2+ : -26 359 €/an(Déficit de 26 359 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 755887.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 504 €806 066 €28 779 €-798 562 €21 400 €777 162 €777 162 €
27 654 €33 122 €28 010 €-25 467 €5 112 €20 355 €797 517 €
37 808 €32 326 €27 214 €-24 519 €5 112 €19 407 €816 924 €
47 964 €31 504 €26 392 €-23 540 €5 112 €18 428 €835 352 €
58 123 €30 653 €25 541 €-22 531 €5 112 €17 418 €852 770 €
68 285 €29 774 €24 662 €-21 489 €5 112 €16 376 €869 147 €
78 451 €28 865 €23 752 €-20 414 €5 112 €15 301 €884 448 €
88 620 €27 924 €22 812 €-19 304 €5 112 €14 192 €898 640 €
98 793 €26 952 €21 840 €-18 160 €5 112 €13 047 €911 687 €
108 968 €25 947 €20 835 €-16 978 €5 112 €11 866 €923 553 €
119 148 €24 907 €19 795 €-15 760 €5 112 €10 647 €934 201 €
129 331 €23 832 €18 720 €-14 502 €5 112 €9 389 €166 428 €
139 517 €22 721 €17 609 €-13 204 €5 112 €8 091 €154 164 €
149 708 €21 572 €16 459 €-11 864 €5 112 €6 752 €141 509 €
159 902 €20 383 €15 271 €-10 481 €5 112 €5 369 €128 451 €
1610 100 €19 154 €14 042 €-9 055 €5 112 €3 942 €114 975 €
1710 302 €17 884 €12 772 €-7 582 €5 112 €2 470 €101 068 €
1810 508 €16 570 €11 458 €-6 062 €5 112 €950 €86 716 €
1910 718 €15 211 €10 099 €-4 493 €4 493 €-72 524 €
2010 932 €13 807 €8 694 €-2 874 €2 874 €-59 477 €
2111 151 €12 354 €7 242 €-1 203 €1 203 €-47 611 €
2211 374 €10 852 €5 740 €522 €--36 442 €
2311 602 €9 299 €4 187 €2 302 €--25 272 €
2411 834 €7 693 €2 581 €4 140 €--15 342 €
2512 070 €6 033 €921 €6 037 €--6 694 €
TOTAL240 367 €1 315 408 €415 426 €-1 075 041 €116 879 €Report final : 6 694 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 35 064 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 6 694 €
Ce déficit pourra être imputé sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -1 075 041 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 504 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 576 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 576 €-6 420 €+7 996 €
2+1 576 €-1 534 €+3 110 €
3+1 576 €-1 534 €+3 110 €
4+1 576 €-1 534 €+3 110 €
5+1 576 €-1 534 €+3 110 €
6+1 576 €-1 534 €+3 110 €
7+1 576 €-1 534 €+3 110 €
8+1 576 €-1 534 €+3 110 €
9+1 576 €-1 534 €+3 110 €
10+1 576 €-1 534 €+3 110 €
11+1 576 €-1 534 €+3 110 €
12+1 576 €-1 534 €+3 110 €
13+1 576 €-1 534 €+3 110 €
14+1 576 €-1 534 €+3 110 €
15+1 576 €-1 534 €+3 110 €
16+1 576 €-1 534 €+3 110 €
17+1 576 €-1 534 €+3 110 €
18+1 576 €-1 534 €+3 110 €
19+1 576 €-1 348 €+2 924 €
20+1 576 €-862 €+2 438 €
21+1 576 €-361 €+1 937 €
22+1 576 €0 €+1 576 €
23+1 576 €0 €+1 576 €
24+1 576 €0 €+1 576 €
25+1 576 €0 €+1 576 €
Total+39 400 €-35 064 €+74 464 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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