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Appartement type 4/5

VilleAurillac (15)
Surface152m²
Coût Total198 700€
Loyer Annuel17 778€
Rentabilité8.95%
Cashflow/mois+267€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 180 000 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 1 184,21 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 152 m², 4 pièces, Parquet, 1 place de parking, Chauffage central au gaz, Étage 2

Idéalement situé à 200 mètres du square grand appartement de 152 m2 dans un bel immeuble "bourgeois" cuisine intégrée chauffage individuel gaz 2 grandes chambres ( poss 3eme plus petite) salon sejour de 45 m2 place de parking privative

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.927760, 2.443640
Total : 198 700€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 4 300€
Valeur du bien : 184 300€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1481€/mois
Loyer annuel estimé : 17778€/an
Fourchette totale : 1138€ - 1928€/mois
Fourchette annuelle : 13661€ - 23134€/an
Rentabilité brute :8.95%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 11.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 333,33 €/m²
Basé sur :472 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :202 666 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-22 666€ (-11.2%)
Marge achat-revente :3 966€ (2.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :985,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :81,14€/mois
Taux d'assurance : 0.49% par an
Total mensualité : 1 066,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 852,19€
Coût de l'assurance :24 340,75€
Taxe foncière : 1 777,75€/an
Soit par mois : 148,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 481,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 214,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :267,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz ancien
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 300 €(28 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 300€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4300€ = 4300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac. Coefficient régional appliqué: 0.9 pour les zones rurales. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 481 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 778 €/an
Calcul : 1 481 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 690 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 700 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 974 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 778 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 741 €
Revenus locatifs : +17 778 €
Charges déductibles : -13 741 €
Résultat foncier Année 1 : 4 037 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 441 €/an
Revenus locatifs : +17 778 €
Charges déductibles : -9 441 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 337 €/an
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 778 €13 747 €6 696 €4 030 €---
218 133 €9 270 €6 518 €8 863 €---
318 496 €9 086 €6 335 €9 410 €---
418 866 €8 896 €6 145 €9 970 €---
519 243 €8 699 €5 948 €10 544 €---
619 628 €8 496 €5 745 €11 132 €---
720 020 €8 285 €5 534 €11 735 €---
820 421 €8 068 €5 316 €12 353 €---
920 829 €7 842 €5 091 €12 987 €---
1021 246 €7 609 €4 858 €13 637 €---
1121 671 €7 368 €4 617 €14 303 €---
1222 104 €7 118 €4 367 €14 986 €---
1322 546 €6 860 €4 109 €15 686 €---
1422 997 €6 593 €3 842 €16 404 €---
1523 457 €6 317 €3 565 €17 141 €---
1623 926 €6 031 €3 279 €17 896 €---
1724 405 €5 735 €2 983 €18 670 €---
1824 893 €5 428 €2 677 €19 464 €---
1925 391 €5 112 €2 360 €20 279 €---
2025 898 €4 784 €2 033 €21 115 €---
2126 416 €4 445 €1 693 €21 972 €---
2226 945 €4 094 €1 343 €22 851 €---
2327 484 €3 731 €980 €23 753 €---
2428 033 €3 355 €604 €24 678 €---
2528 594 €2 967 €215 €25 627 €---
TOTAL569 419 €169 937 €96 852 €399 482 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 399 482 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 778 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 733 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 733 €+1 209 €+2 524 €
2+3 733 €+2 659 €+1 074 €
3+3 733 €+2 823 €+910 €
4+3 733 €+2 991 €+742 €
5+3 733 €+3 163 €+570 €
6+3 733 €+3 340 €+393 €
7+3 733 €+3 520 €+213 €
8+3 733 €+3 706 €+27 €
9+3 733 €+3 896 €-163 €
10+3 733 €+4 091 €-358 €
11+3 733 €+4 291 €-558 €
12+3 733 €+4 496 €-763 €
13+3 733 €+4 706 €-973 €
14+3 733 €+4 921 €-1 188 €
15+3 733 €+5 142 €-1 409 €
16+3 733 €+5 369 €-1 636 €
17+3 733 €+5 601 €-1 868 €
18+3 733 €+5 839 €-2 106 €
19+3 733 €+6 084 €-2 351 €
20+3 733 €+6 334 €-2 601 €
21+3 733 €+6 591 €-2 858 €
22+3 733 €+6 855 €-3 122 €
23+3 733 €+7 126 €-3 393 €
24+3 733 €+7 403 €-3 670 €
25+3 733 €+7 688 €-3 955 €
Total+93 325 €+119 845 €+-26 520 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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