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Appartement à vendre

VilleOrléans (45)
Surface60m²
Coût Total111 549€
Loyer Annuel8 114€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 990 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 666,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 m² Cave, Surface de 60 m², Bâtiment de 4 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1976, Au 3ème étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage gaz collectif radiateur, Cuisine équipée, Une entrée, Salle de séjour : 16 m², Interphone, Calme, Etat : bon

Bel appartement dans résidence bien entretenue de 60m2 comprenant une belle entrée, salon-séjour très lumineux, cuisine aménagée équipée, 2 chambres, dressing, salle d'eau et wc.

Ville : Orléans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45000
Coordonnées : 47.925730, 1.892530
Total : 111 549€
Prix d'acquisition : 99 990€
Travaux : 3 560€
Valeur du bien : 103 550€
Frais de notaire : 7 999€
Coût estimé : 7 999€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 13.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 676€/mois
Loyer annuel estimé : 8114€/an
Fourchette totale : 555€ - 824€/mois
Fourchette annuelle : 6657€ - 9891€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 565,93 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 956 €
Prix d'achat :99 990 €
Décote à l'achat :+6 034€ (+6.4%)
Marge achat-revente :-17 593€ (-18.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 549€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :544,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,61€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 576,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 883,69€
Coût de l'assurance :9 481,67€
Taxe foncière : 811,40€/an
Soit par mois : 67,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 676,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 644,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :32,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire et vérification de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire et vérification de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 assumé - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 560 €(59 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:1 000€
    Peinture murs cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification robinetterie: 1 robinet = 200€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:1 000€
    Peinture murs salle de bain: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification robinetterie: 1 robinet = 200€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont basés sur une moyenne de 30-40€/m² pour les murs et plafonds. Vérification de la robinetterie est estimée à 200€ par robinet.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 676 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 114 €/an
Calcul : 676 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 600 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 549 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 811 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 351 €
Revenus locatifs : +8 114 €
Charges déductibles : -8 351 €
Résultat foncier Année 1 : -237 €(Déficit de 237 €)
Imputable sur revenu global : 237 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 791 €/an
Revenus locatifs : +8 114 €
Charges déductibles : -4 791 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 323 €/an
Prix d'achat du bien : 99 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 994 €(65% de 99 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 363 €/an
Calcul : 64 994 € × 3,636% = 2 363 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 114 €8 355 €3 604 €-241 €241 €--
28 276 €4 697 €3 507 €3 579 €---
38 442 €4 597 €3 406 €3 845 €---
48 611 €4 493 €3 302 €4 118 €---
58 783 €4 385 €3 195 €4 398 €---
68 959 €4 274 €3 084 €4 684 €---
79 138 €4 160 €2 969 €4 978 €---
89 320 €4 041 €2 851 €5 279 €---
99 507 €3 919 €2 728 €5 588 €---
109 697 €3 792 €2 602 €5 905 €---
119 891 €3 662 €2 471 €6 229 €---
1210 089 €3 527 €2 336 €6 562 €---
1310 291 €3 387 €2 197 €6 903 €---
1410 496 €3 243 €2 053 €7 253 €---
1510 706 €3 094 €1 904 €7 612 €---
1610 920 €2 941 €1 750 €7 980 €---
1711 139 €2 782 €1 591 €8 357 €---
1811 362 €2 618 €1 427 €8 744 €---
1911 589 €2 448 €1 257 €9 141 €---
2011 821 €2 273 €1 082 €9 548 €---
2112 057 €2 092 €901 €9 966 €---
2212 298 €1 904 €714 €10 394 €---
2312 544 €1 711 €520 €10 833 €---
2412 795 €1 511 €321 €11 284 €---
2513 051 €1 305 €114 €11 746 €---
TOTAL259 895 €85 210 €51 884 €174 684 €241 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 72 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 684 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 114 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 704 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 704 €-72 €+1 776 €
2+1 704 €+1 074 €+630 €
3+1 704 €+1 154 €+550 €
4+1 704 €+1 235 €+469 €
5+1 704 €+1 319 €+385 €
6+1 704 €+1 405 €+299 €
7+1 704 €+1 493 €+211 €
8+1 704 €+1 584 €+120 €
9+1 704 €+1 676 €+28 €
10+1 704 €+1 771 €-67 €
11+1 704 €+1 869 €-165 €
12+1 704 €+1 969 €-265 €
13+1 704 €+2 071 €-367 €
14+1 704 €+2 176 €-472 €
15+1 704 €+2 284 €-580 €
16+1 704 €+2 394 €-690 €
17+1 704 €+2 507 €-803 €
18+1 704 €+2 623 €-919 €
19+1 704 €+2 742 €-1 038 €
20+1 704 €+2 864 €-1 160 €
21+1 704 €+2 990 €-1 286 €
22+1 704 €+3 118 €-1 414 €
23+1 704 €+3 250 €-1 546 €
24+1 704 €+3 385 €-1 681 €
25+1 704 €+3 524 €-1 820 €
Total+42 600 €+52 405 €+-9 805 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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