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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSainte-Savine (10)
Surface77m²
Coût Total119 040€
Loyer Annuel11 421€
Rentabilité9.59%
Cashflow/mois+232€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 974,03 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITÉ IMMO COUP DE CŒUR TROYES / SAINTE-SAVINE PROCHE GARE À proximité immédiate de la gare de Troyes, sur la commune de Sainte-Savine, venez découvrir ce bel appartement 2 pièces aux beaux volumes, situé au 2? et dernier étage d’une petite copropriété de 5 lots. D’une surface d’environ 77 m² au sol (39 m² loi Carrez), il se compose de :

Une entrée

Une cuisine équipée

Un séjour double lumineux offrant de beaux volumes

Une chambre avec placard

Une salle de bains

WC indépendants

Les + du bien :

Chauffage individuel électrique

Fenêtres PVC double vitrage

Cave

Stationnement gratuit dans la rue

Possibilité d’acquérir un box garage (usage stockage uniquement)

Appartement idéal pour investisseur ou premier achat.

Ville : Sainte-Savine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10300
Coordonnées : 48.297742, 4.030480
Total : 119 040€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 38 040€
Valeur du bien : 113 040€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 12.36€/m²/mois
Fourchette : 9.87€ - 15.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 952€/mois
Loyer annuel estimé : 11421€/an
Fourchette totale : 760€ - 1192€/mois
Fourchette annuelle : 9118€ - 14305€/an
Rentabilité brute :9.59%
Fourchette de rentabilité :7.66% - 12.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 372,55 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 686 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-30 686€ (-29.0%)
Marge achat-revente :-13 354€ (-12.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :589,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 624,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 833,13€
Coût de l'assurance :10 416,00€
Taxe foncière : 1 142,10€/an
Soit par mois : 95,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 951,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 719,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :232,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 317 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 040 €(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6500€ = 6500€ (inclut la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7200€ (inclut la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1500€ = 15000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€ = 5000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres:840€
    Parquet flottant: 12 m² × 70€ = 840€ (inclut la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Savine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 952 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 421 €/an
Calcul : 952 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 996 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 040 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 417 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 142 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 595 €
Revenus locatifs : +11 421 €
Charges déductibles : -43 595 €
Résultat foncier Année 1 : -32 174 €(Déficit de 32 174 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 774 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 555 €/an
Revenus locatifs : +11 421 €
Charges déductibles : -5 555 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 866 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10773.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 421 €43 598 €4 000 €-32 177 €21 400 €10 777 €10 777 €
211 649 €5 452 €3 894 €6 197 €--4 580 €
311 882 €5 342 €3 784 €6 540 €---
412 120 €5 229 €3 670 €6 891 €---
512 362 €5 111 €3 552 €7 251 €---
612 610 €4 990 €3 431 €7 620 €---
712 862 €4 864 €3 305 €7 998 €---
813 119 €4 733 €3 175 €8 386 €---
913 382 €4 599 €3 040 €8 783 €---
1013 649 €4 459 €2 901 €9 190 €---
1113 922 €4 315 €2 757 €9 607 €---
1214 201 €4 166 €2 607 €10 035 €---
1314 485 €4 012 €2 453 €10 473 €---
1414 774 €3 852 €2 293 €10 922 €---
1515 070 €3 687 €2 128 €11 383 €---
1615 371 €3 516 €1 958 €11 855 €---
1715 679 €3 340 €1 781 €12 339 €---
1815 992 €3 157 €1 598 €12 836 €---
1916 312 €2 968 €1 409 €13 344 €---
2016 638 €2 772 €1 213 €13 866 €---
2116 971 €2 569 €1 011 €14 402 €---
2217 310 €2 360 €801 €14 950 €---
2317 657 €2 143 €585 €15 513 €---
2418 010 €1 919 €360 €16 091 €---
2518 370 €1 687 €129 €16 683 €---
TOTAL365 819 €134 842 €57 833 €230 978 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 978 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 421 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 398 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 398 €-6 420 €+8 818 €
2+2 398 €0 €+2 398 €
3+2 398 €+588 €+1 810 €
4+2 398 €+2 067 €+331 €
5+2 398 €+2 175 €+223 €
6+2 398 €+2 286 €+112 €
7+2 398 €+2 399 €-1 €
8+2 398 €+2 516 €-118 €
9+2 398 €+2 635 €-237 €
10+2 398 €+2 757 €-359 €
11+2 398 €+2 882 €-484 €
12+2 398 €+3 010 €-612 €
13+2 398 €+3 142 €-744 €
14+2 398 €+3 277 €-879 €
15+2 398 €+3 415 €-1 017 €
16+2 398 €+3 556 €-1 158 €
17+2 398 €+3 702 €-1 304 €
18+2 398 €+3 851 €-1 453 €
19+2 398 €+4 003 €-1 605 €
20+2 398 €+4 160 €-1 762 €
21+2 398 €+4 320 €-1 922 €
22+2 398 €+4 485 €-2 087 €
23+2 398 €+4 654 €-2 256 €
24+2 398 €+4 827 €-2 429 €
25+2 398 €+5 005 €-2 607 €
Total+59 950 €+69 293 €+-9 343 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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