Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleDangeau (28)
Surface116
Coût Total129 130
Loyer Annuel10 750
Rentabilité8.33%
Cashflow/mois+122
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 612,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Située dans un environnement calme, ensemble immobilier comprenant 2 habitations. La 1ere maison de 73 m² habitables offre un beau potentiel pour un projet de rénovation. Elle se compose d'une pièce de vie lumineuse de 25 m², de deux chambres, ainsi qu'une salle d'eau avec WC. Le bien comprend également deux dépendances attenantes de 33 m² et 77 m², offrant de nombreuses possibilités d'aménagement (atelier, stockage, extension, logement complémentaire). Au total, ce sont 183 m² bâtis à exploiter selon vos envies. La 2 eme habitation se compose de deux pièces principales à réhabiliter selon vos envies, ainsi que d'une grange attenante permettant d'imaginer un agrandissement ou de nouveaux espaces. Le tout est édifié sur une parcelle de 1740 m², idéale pour profiter d'un bel espace extérieur en pleine campagne. Une belle opportunité pour créer un lieu de vie à votre image. - https://www.century21.fr/trouver_agence/agence/12417053495/

Ville : Dangeau
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28160
Coordonnées : 48.172345, 1.265514
Total : 129 130
Prix d'acquisition : 71 000
Travaux : 52 450
Valeur du bien : 123 450
Frais de notaire : 5 680
Coût estimé : 5 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116
Loyer prédit : 7.72€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 9.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 896€/mois
Loyer annuel estimé : 10750€/an
Fourchette totale : 718€ - 1118€/mois
Fourchette annuelle : 8616€ - 13413€/an
Rentabilité brute :8.33%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 10.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 352,46 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :156 885
Prix d'achat :71 000
Décote à l'achat :-85 885 (-54.7%)
Marge achat-revente :27 755€ (17.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 130
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :645,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :38,74€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 683,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 391,29
Coût de l'assurance :11 621,70
Taxe foncière : 1 075,02€/an
Soit par mois : 89,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 895,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 773,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 73 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine usée nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et remplacement du mobilier usé dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon usé nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 450(452 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:3 650
    Isolation combles: 73 m² × 50€/m² = 3650€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 800
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:4 500
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:2 500
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 2500€ = 2500€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dangeau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 750 €/an
Calcul : 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 437 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 130 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 465 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 075 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 427
Revenus locatifs : +10 750
Charges déductibles : -58 427
Résultat foncier Année 1 : -47 677(Déficit de 47 677 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 277
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 977 €/an
Revenus locatifs : +10 750
Charges déductibles : -5 977
Résultat foncier Années 2+ : 4 773 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26276.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 75058 4314 441-47 68121 400 €26 281 €26 281 €
210 9655 8654 3255 101--21 181 €
311 1845 7444 2045 441--15 740 €
411 4085 6194 0795 789--9 951 €
511 6365 4893 9496 147--3 804 €
611 8695 3553 8156 514---
712 1065 2163 6776 890---
812 3495 0733 5337 276---
912 5964 9243 3847 672---
1012 8474 7703 2308 078---
1113 1044 6103 0708 494---
1213 3664 4452 9058 921---
1313 6344 2742 7349 360---
1413 9064 0972 5579 809---
1514 1853 9142 37410 271---
1614 4683 7242 18410 744---
1714 7583 5281 98811 230---
1815 0533 3241 78411 729---
1915 3543 1141 57412 240---
2015 6612 8951 35612 765---
2115 9742 6701 13013 304---
2216 2942 43689613 858---
2316 6202 19465414 426---
2416 9521 94340315 009---
2517 2911 68414415 607---
TOTAL344 331155 33864 391188 99221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 992
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 750 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 258 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 258-6 420+8 678
2+2 2580+2 258
3+2 2580+2 258
4+2 2580+2 258
5+2 2580+2 258
6+2 258+813+1 445
7+2 258+2 067+191
8+2 258+2 183+75
9+2 258+2 301-43
10+2 258+2 423-165
11+2 258+2 548-290
12+2 258+2 676-418
13+2 258+2 808-550
14+2 258+2 943-685
15+2 258+3 081-823
16+2 258+3 223-965
17+2 258+3 369-1 111
18+2 258+3 519-1 261
19+2 258+3 672-1 414
20+2 258+3 830-1 572
21+2 258+3 991-1 733
22+2 258+4 157-1 899
23+2 258+4 328-2 070
24+2 258+4 503-2 245
25+2 258+4 682-2 424
Total+56 450+56 698+-248
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →