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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSainte-Marie-aux-Chênes (57)
Surface78m²
Coût Total145 540€
Loyer Annuel9 791€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 256,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 30 m²), 2 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Appartement T3 de 78,5 m2 situé au rez-de-chaussée d'une maison divisée en 2 lots. Le bien se compose d'une pièce de vie lumineuse avec coin cuisine, deux chambres, une salle de bain, un wc.

Une cave vient compléter l'appartement.

Des travaux sont à prévoir.

Beau potentiel d'aménagement, idéal pour un investisseur ou pour un propriétaire occupant souhaitant personnaliser son futur logement.

Proximité des commerces, des écoles et des principaux axes autoroutiers.

Belle opportunité à saisir sur un secteur recherché.

Contactez votre Agent AXO - L'immobilier Actif , Anne CASELLI (E.I) Agent Commercial RSAC 819.450.123 Metz. Plus d'informations (réf. 85002125800). Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 2. Pas de procédure en cours. Surface CARREZ : 78.51 m² Surface CARREZ : 78.5 m²

Ville : Sainte-Marie-aux-Chênes
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57255
Coordonnées : 49.202579, 5.988782
Total : 145 540€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 39 700€
Valeur du bien : 137 700€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.46€/m²/mois
Fourchette : 8.33€ - 13.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 816€/mois
Loyer annuel estimé : 9791€/an
Fourchette totale : 650€ - 1024€/mois
Fourchette annuelle : 7799€ - 12292€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :902,54 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :70 398 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :+27 602€ (+39.2%)
Marge achat-revente :-75 142€ (-106.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :730,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :42,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 773,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 745,39€
Coût de l'assurance :12 734,75€
Taxe foncière : 979,07€/an
Soit par mois : 81,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 815,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 854,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique possible.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais présumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la chambre en très mauvais état : revêtement de sol, peinture, électricité.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - chambre en très mauvais état nécessitant une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la chambre en bon état.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 700 €(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Marie-aux-Chênes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 816 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 791 €/an
Calcul : 816 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 073 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 540 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 979 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 262 €
Revenus locatifs : +9 791 €
Charges déductibles : -46 262 €
Résultat foncier Année 1 : -36 471 €(Déficit de 36 471 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 071 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 562 €/an
Revenus locatifs : +9 791 €
Charges déductibles : -6 562 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 229 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15071.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 791 €46 267 €5 078 €-36 476 €21 400 €15 076 €15 076 €
29 987 €6 434 €4 946 €3 552 €--11 524 €
310 186 €6 297 €4 808 €3 889 €--7 634 €
410 390 €6 155 €4 666 €4 235 €--3 399 €
510 598 €6 007 €4 519 €4 590 €---
610 810 €5 855 €4 366 €4 955 €---
711 026 €5 697 €4 208 €5 329 €---
811 246 €5 533 €4 045 €5 713 €---
911 471 €5 364 €3 875 €6 108 €---
1011 701 €5 188 €3 699 €6 513 €---
1111 935 €5 006 €3 517 €6 929 €---
1212 174 €4 817 €3 329 €7 356 €---
1312 417 €4 622 €3 134 €7 795 €---
1412 665 €4 420 €2 931 €8 245 €---
1512 919 €4 210 €2 722 €8 708 €---
1613 177 €3 993 €2 505 €9 184 €---
1713 441 €3 769 €2 280 €9 672 €---
1813 709 €3 536 €2 047 €10 174 €---
1913 984 €3 294 €1 806 €10 689 €---
2014 263 €3 044 €1 556 €11 219 €---
2114 548 €2 786 €1 297 €11 763 €---
2214 839 €2 517 €1 029 €12 322 €---
2315 136 €2 240 €751 €12 897 €---
2415 439 €1 952 €464 €13 487 €---
2515 748 €1 654 €165 €14 094 €---
TOTAL313 599 €150 657 €73 745 €162 942 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 942 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 791 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 056 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 056 €-6 420 €+8 476 €
2+2 056 €0 €+2 056 €
3+2 056 €0 €+2 056 €
4+2 056 €0 €+2 056 €
5+2 056 €+357 €+1 699 €
6+2 056 €+1 486 €+570 €
7+2 056 €+1 599 €+457 €
8+2 056 €+1 714 €+342 €
9+2 056 €+1 832 €+224 €
10+2 056 €+1 954 €+102 €
11+2 056 €+2 079 €-23 €
12+2 056 €+2 207 €-151 €
13+2 056 €+2 338 €-282 €
14+2 056 €+2 474 €-418 €
15+2 056 €+2 612 €-556 €
16+2 056 €+2 755 €-699 €
17+2 056 €+2 902 €-846 €
18+2 056 €+3 052 €-996 €
19+2 056 €+3 207 €-1 151 €
20+2 056 €+3 366 €-1 310 €
21+2 056 €+3 529 €-1 473 €
22+2 056 €+3 697 €-1 641 €
23+2 056 €+3 869 €-1 813 €
24+2 056 €+4 046 €-1 990 €
25+2 056 €+4 228 €-2 172 €
Total+51 400 €+48 883 €+2 517 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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