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Appartement à vendre

VilleHyères (83)
Surface62m²
Coût Total188 340€
Loyer Annuel10 565€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-195€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 983,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres

Immobilier.notaires® et l'office notarial SCP Michel ROLLAND, Jean-Vincent VERIGNON, Laure PETIT-VERIGNON et Cécile ROLLAND vous proposent : Appartement à vendre - HYERES (83400)

Idéal primo accédant ou investisseur - Au seins du quartier commerçant du Pyanet, appartement T4 au calme et traversant il bénéficie d'une belle luminosité et de vues dégagées. Il se compose d'une entrée avec placard, séjour, salon ouvrant sur une loggia, cuisine indépendante, 2 chambres dont une avec placard, salle de bains et WC indépendants. Fort potentiel d'agencement. Le logement dispose d'une cave et d'une facilité de stationnement au pied de l'immeuble. Prévoir travaux de rénovation intérieur. Des travaux de rénovation énegétique sont également prévus sur la copropriété ce qui apportera une valeure certaine à la résidence et contribura à la diminution des charges

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude SCP Michel ROLLAND, Jean-Vincent VERIGNON, Laure PETIT-VERIGNON et Cécile ROLLAND - Notaires à Hyères - N° SIRET : 31714485500010

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Ville : Hyères
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83400
Coordonnées : 42.987965, 6.395103
Total : 188 340€
Prix d'acquisition : 123 000€
Travaux : 55 500€
Valeur du bien : 178 500€
Frais de notaire : 9 840€
Coût estimé : 9 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 14.20€/m²/mois
Fourchette : 11.03€ - 18.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 880€/mois
Loyer annuel estimé : 10565€/an
Fourchette totale : 684€ - 1133€/mois
Fourchette annuelle : 8209€ - 13597€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :8 987,5 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :557 225 €
Prix d'achat :123 000 €
Décote à l'achat :-434 225€ (-77.9%)
Marge achat-revente :368 885€ (66.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :932,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :54,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 987,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 501,11€
Coût de l'assurance :16 479,75€
Taxe foncière : 1 056,53€/an
Soit par mois : 88,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 880,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 075,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-195,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et réfection plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage du carrelage
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 500 €(895 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système à 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres à 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité à 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 20 m² à 300€/m² = 6000€ (incluant peinture, sol, électricité et menuiseries)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² à 60€/m² = 1200€ (incluant peinture et nettoyage)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hyères (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 880 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 565 €/an
Calcul : 880 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 322 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 340 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 659 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 057 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 538 €
Revenus locatifs : +10 565 €
Charges déductibles : -63 538 €
Résultat foncier Année 1 : -52 973 €(Déficit de 52 973 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 573 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 038 €/an
Revenus locatifs : +10 565 €
Charges déductibles : -8 038 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 527 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31572.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 950 €(65% de 123 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 907 €/an
Calcul : 79 950 € × 3,636% = 2 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 565 €63 544 €6 328 €-52 979 €21 400 €31 579 €31 579 €
210 777 €7 876 €6 160 €2 901 €--28 678 €
310 992 €7 702 €5 986 €3 290 €--25 388 €
411 212 €7 522 €5 807 €3 690 €--21 698 €
511 436 €7 336 €5 620 €4 100 €--17 598 €
611 665 €7 144 €5 428 €4 521 €--13 077 €
711 898 €6 945 €5 229 €4 954 €--8 123 €
812 136 €6 739 €5 023 €5 398 €--2 726 €
912 379 €6 526 €4 810 €5 853 €---
1012 626 €6 305 €4 589 €6 321 €---
1112 879 €6 077 €4 361 €6 802 €---
1213 137 €5 841 €4 125 €7 296 €---
1313 399 €5 597 €3 881 €7 802 €---
1413 667 €5 344 €3 629 €8 323 €---
1513 941 €5 083 €3 367 €8 858 €---
1614 219 €4 813 €3 097 €9 407 €---
1714 504 €4 533 €2 817 €9 971 €---
1814 794 €4 244 €2 528 €10 550 €---
1915 090 €3 945 €2 229 €11 145 €---
2015 392 €3 635 €1 919 €11 757 €---
2115 699 €3 315 €1 599 €12 385 €---
2216 013 €2 983 €1 268 €13 030 €---
2316 334 €2 641 €925 €13 693 €---
2416 660 €2 286 €570 €14 374 €---
2516 994 €1 919 €203 €15 074 €---
TOTAL338 409 €189 894 €91 501 €148 515 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 515 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 219 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 219 €-6 420 €+8 639 €
2+2 219 €0 €+2 219 €
3+2 219 €0 €+2 219 €
4+2 219 €0 €+2 219 €
5+2 219 €0 €+2 219 €
6+2 219 €0 €+2 219 €
7+2 219 €0 €+2 219 €
8+2 219 €0 €+2 219 €
9+2 219 €+938 €+1 281 €
10+2 219 €+1 896 €+323 €
11+2 219 €+2 041 €+178 €
12+2 219 €+2 189 €+30 €
13+2 219 €+2 341 €-122 €
14+2 219 €+2 497 €-278 €
15+2 219 €+2 657 €-438 €
16+2 219 €+2 822 €-603 €
17+2 219 €+2 991 €-772 €
18+2 219 €+3 165 €-946 €
19+2 219 €+3 344 €-1 125 €
20+2 219 €+3 527 €-1 308 €
21+2 219 €+3 715 €-1 496 €
22+2 219 €+3 909 €-1 690 €
23+2 219 €+4 108 €-1 889 €
24+2 219 €+4 312 €-2 093 €
25+2 219 €+4 522 €-2 303 €
Total+55 475 €+44 554 €+10 921 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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