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APPARTEMENT DE PLAIN-PIED DE TYPE 2 DE 51.62 M2 + CELLIER -

Bien expiré
VilleRichelieu (37)
Surface51m²
Coût Total120 520€
Loyer Annuel4 414€
Rentabilité3.66%
Cashflow/mois-362€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 058,82 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel gaz radiateur, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1

A 5 MIN DE RICHELIEU, BEL APPARTEMENT, SITUE AU REZ-DE-CHAUSSÉE D'UNE COPROPRIETE, D'UNE SURFACE DE 51.62 M2 OFFRANT UNE ENTRÉE, UN SÉJOUR EXPOSE PLEIN OUEST, UNE CUISINE, UNE CHAMBRE, UNE SALLE D'EAU AVEC WC ET D'UN DRESSING ET/OU DEBARRAS. UN CELLIER AVEC ACCÉS EXTERIEUR - UN JARDIN COMMUN - CE QUE L'ON AIME DANS CE BIEN :

  • SON PLAIN-PIED, SON DOUBLE VITRAGE PVC, SA LUMINOSITE ! 5 LOTS PRINCIPAUX ET 5 LOTS ANNEXES - SANS CONTENTIEUX - CHARGES GENERALES 2024 :651.62 EUR
  • https://www.stlouisimmobilier.fr/notre-bareme
Ville : Richelieu
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37120
Coordonnées : 47.012747, 0.324272
Total : 120 520€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 62 200€
Valeur du bien : 116 200€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.90€ - 8.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 368€/mois
Loyer annuel estimé : 4414€/an
Fourchette totale : 301€ - 450€/mois
Fourchette annuelle : 3608€ - 5402€/an
Rentabilité brute :3.66%
Fourchette de rentabilité :2.99% - 4.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :603,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 638,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 485,46€
Coût de l'assurance :10 545,50€
Taxe foncière : 441,45€/an
Soit par mois : 36,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 54,30€/mois
Soit par an : 651,60€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 367,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 729,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-361,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 267 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des équipements datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 200 €(1 220 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système: 4000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 5500€
  • Menuiseries:6 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Eau chaude:5 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 2000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3000€
  • Cuisine:23 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m²: 8000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 12000€
  • Salle de bain:15 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m²: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose de parquet flottant: 12 m²: 600€ + Main d'œuvre: 600€ = 1200€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 12 m²: 300€ + Main d'œuvre: 300€ = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 368 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 414 €/an
Calcul : 368 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 165 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 520 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 441 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 652 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 880 €
Revenus locatifs : +4 414 €
Charges déductibles : -67 880 €
Résultat foncier Année 1 : -63 466 €(Déficit de 63 466 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 066 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 680 €/an
Revenus locatifs : +4 414 €
Charges déductibles : -5 680 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 266 €/an(Déficit de 1 266 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42065.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 414 €67 884 €4 169 €-63 470 €21 400 €42 070 €42 070 €
24 503 €5 575 €4 060 €-1 072 €1 072 €-42 070 €
34 593 €5 462 €3 947 €-869 €869 €-42 070 €
44 685 €5 345 €3 830 €-660 €660 €-42 070 €
54 778 €5 223 €3 708 €-445 €445 €-42 070 €
64 874 €5 098 €3 583 €-224 €224 €-42 070 €
74 971 €4 968 €3 453 €4 €--42 066 €
85 071 €4 833 €3 318 €238 €--41 828 €
95 172 €4 693 €3 179 €479 €--41 349 €
105 276 €4 549 €3 034 €727 €--40 623 €
115 381 €4 399 €2 885 €982 €--39 641 €
125 489 €4 244 €2 730 €1 244 €---
135 599 €4 084 €2 569 €1 515 €---
145 711 €3 918 €2 403 €1 793 €---
155 825 €3 746 €2 231 €2 079 €---
165 941 €3 568 €2 053 €2 374 €---
176 060 €3 383 €1 868 €2 677 €---
186 181 €3 192 €1 677 €2 989 €---
196 305 €2 994 €1 479 €3 311 €---
206 431 €2 789 €1 275 €3 642 €---
216 560 €2 577 €1 062 €3 982 €---
226 691 €2 357 €843 €4 333 €---
236 825 €2 130 €615 €4 695 €---
246 961 €1 894 €379 €5 067 €---
257 100 €1 650 €135 €5 450 €---
TOTAL141 396 €160 557 €60 485 €-19 161 €24 670 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 401 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -19 161 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +927 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+927 €-6 420 €+7 347 €
2+927 €-322 €+1 249 €
3+927 €-261 €+1 188 €
4+927 €-198 €+1 125 €
5+927 €-133 €+1 060 €
6+927 €-67 €+994 €
7+927 €0 €+927 €
8+927 €0 €+927 €
9+927 €0 €+927 €
10+927 €0 €+927 €
11+927 €0 €+927 €
12+927 €+373 €+554 €
13+927 €+454 €+473 €
14+927 €+538 €+389 €
15+927 €+624 €+303 €
16+927 €+712 €+215 €
17+927 €+803 €+124 €
18+927 €+897 €+30 €
19+927 €+993 €-66 €
20+927 €+1 092 €-165 €
21+927 €+1 195 €-268 €
22+927 €+1 300 €-373 €
23+927 €+1 408 €-481 €
24+927 €+1 520 €-593 €
25+927 €+1 635 €-708 €
Total+23 175 €+6 144 €+17 031 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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