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Maison 183 m² Marseille

Bien expiré
VilleMarseille 15e (13)
Surface183
Coût Total364 020
Loyer Annuel32 397
Rentabilité8.90%
Cashflow/mois+551
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 255 000 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 1 393,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : Non spécifié
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cette maison spacieuse de 183 m², parfaite pour une grande famille ou un projet professionnel. Avec ses volumes généreux et sa luminosité abondante, elle offre un cadre de vie à la fois agréable et fonctionnel.

Dès l'entrée, vous serez accueilli par un salon lumineux de 36 m², baigné de lumière naturelle grâce à ses nombreuses ouvertures. La salle à manger, également inondée de lumière, est idéale pour des repas conviviaux. Deux cuisines distinctes vous offrent la flexibilité d'organiser l'espace selon vos besoins. Un second salon peut être transformé en espace de détente ou en bureau, selon vos envies.

L'espace nuit comprend trois grandes chambres, dont une suite parentale, assurant un confort optimal. Deux salles de bains complètent cet espace, garantissant praticité et bien-être au quotidien. Les extérieurs sont tout aussi attrayants avec deux terrasses : une grande terrasse en hauteur et une plus petite au rez-de-chaussée, ainsi qu'un balcon à l'étage supérieur, parfaits pour profiter des journées ensoleillées.

Cette maison offre également la possibilité d'aménager un local commercial, ce qui en fait un choix judicieux pour un projet mixte. À l'extérieur, une cour commune avec portail ajoute une touche de praticité à ce bien.

Située à proximité immédiate des transports en commun, avec bus et métro (ligne Géze) à quelques pas, cette maison facilite vos déplacements quotidiens. Tous les commerces sont accessibles à pied, rendant votre quotidien encore plus pratique.

Caractéristiques techniques :

  • Surface : 183 m²
  • Nombre de pièces : 5
  • Nombre de chambres : 3
  • Nombre de salles de bains : 2
  • Année de construction : 1958
  • Nombre d'étages : 1
  • Surface du jardin : 160 m²
  • Garage : 1
  • Parking : 2
  • Consommation énergétique : D

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Annonce présentée par Zefir.

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.331900, 5.364160
Total : 364 020
Prix d'acquisition : 255 000
Travaux : 88 620
Valeur du bien : 343 620
Frais de notaire : 20 400
Coût estimé : 20 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183
Loyer prédit : 14.75€/m²/mois
Fourchette : 10.94€ - 19.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 2700€/mois
Loyer annuel estimé : 32397€/an
Fourchette totale : 2002€ - 3641€/mois
Fourchette annuelle : 24022€ - 43691€/an
Rentabilité brute :8.90%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 12.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :364 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 775,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :103,14€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 878,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 735,62
Coût de l'assurance :30 941,70
Taxe foncière : 3 239,69€/an
Soit par mois : 269,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 699,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 148,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :550,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Mention explicite de la consommation énergétique D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 183 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des cuisines vétustes et non fonctionnelles.
Quantité: 2 cuisines
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après meilleur état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après meilleur état visible.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans les cuisines et salles de bain.
Quantité: 2 cuisines + 2 salles de bain
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 620(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 800
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:7 320
    Isolation combles: 183 m² × 40€/m² = 7320€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 2 cuisines × 9000€ = 18000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:24 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 12000€ = 24000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 700
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:6 000
    Mise aux normes plomberie: 2 cuisines + 2 salles de bain × 1500€ = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 120✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 700 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 397 €/an
Calcul : 2 700 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 713 €/an
Base de calcul : Emprunt de 364 020 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 238 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 240 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 620
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 810
Revenus locatifs : +32 397
Charges déductibles : -104 810
Résultat foncier Année 1 : -72 414(Déficit de 72 414 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 014
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 190 €/an
Revenus locatifs : +32 397
Charges déductibles : -16 190
Résultat foncier Années 2+ : 16 206 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51013.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 255 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 165 750(65% de 255 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 027 €/an
Calcul : 165 750 € × 3,636% = 6 027
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 397104 82211 725-72 42521 400 €51 025 €51 025 €
233 04515 88511 40717 160--33 865 €
333 70615 55711 08018 149--15 717 €
434 38015 21910 74119 161---
535 06714 86910 39120 199---
635 76914 50810 03021 261---
736 48414 1349 65722 350---
837 21413 7499 27123 465---
937 95813 3508 87324 608---
1038 71712 9398 46125 779---
1139 49212 5138 03626 978---
1240 28112 0747 59728 207---
1341 08711 6207 14329 467---
1441 90911 1526 67430 757---
1542 74710 6676 19032 080---
1643 60210 1675 69033 435---
1744 4749 6505 17334 824---
1845 3639 1164 63936 247---
1946 2718 5644 08737 706---
2047 1967 9943 51739 202---
2148 1407 4062 92840 735---
2249 1036 7972 32042 306---
2350 0856 1691 69143 916---
2451 0875 5201 04245 567---
2552 1084 84937247 259---
TOTAL1 037 682369 290168 736668 39321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 668 393
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 397 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 803 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 803-6 420+13 223
2+6 8030+6 803
3+6 8030+6 803
4+6 803+1 033+5 770
5+6 803+6 060+743
6+6 803+6 378+425
7+6 803+6 705+98
8+6 803+7 040-237
9+6 803+7 382-579
10+6 803+7 734-931
11+6 803+8 093-1 290
12+6 803+8 462-1 659
13+6 803+8 840-2 037
14+6 803+9 227-2 424
15+6 803+9 624-2 821
16+6 803+10 031-3 228
17+6 803+10 447-3 644
18+6 803+10 874-4 071
19+6 803+11 312-4 509
20+6 803+11 761-4 958
21+6 803+12 220-5 417
22+6 803+12 692-5 889
23+6 803+13 175-6 372
24+6 803+13 670-6 867
25+6 803+14 178-7 375
Total+170 075+200 518+-30 443
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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