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Maison 183 m² Marseille

Bien expiré
VilleMarseille 15e (13)
Surface183m²
Coût Total364 020€
Loyer Annuel32 397€
Rentabilité8.90%
Cashflow/mois+551€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 255 000 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 1 393,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : Non spécifié
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cette maison spacieuse de 183 m², parfaite pour une grande famille ou un projet professionnel. Avec ses volumes généreux et sa luminosité abondante, elle offre un cadre de vie à la fois agréable et fonctionnel.

Dès l'entrée, vous serez accueilli par un salon lumineux de 36 m², baigné de lumière naturelle grâce à ses nombreuses ouvertures. La salle à manger, également inondée de lumière, est idéale pour des repas conviviaux. Deux cuisines distinctes vous offrent la flexibilité d'organiser l'espace selon vos besoins. Un second salon peut être transformé en espace de détente ou en bureau, selon vos envies.

L'espace nuit comprend trois grandes chambres, dont une suite parentale, assurant un confort optimal. Deux salles de bains complètent cet espace, garantissant praticité et bien-être au quotidien. Les extérieurs sont tout aussi attrayants avec deux terrasses : une grande terrasse en hauteur et une plus petite au rez-de-chaussée, ainsi qu'un balcon à l'étage supérieur, parfaits pour profiter des journées ensoleillées.

Cette maison offre également la possibilité d'aménager un local commercial, ce qui en fait un choix judicieux pour un projet mixte. À l'extérieur, une cour commune avec portail ajoute une touche de praticité à ce bien.

Située à proximité immédiate des transports en commun, avec bus et métro (ligne Géze) à quelques pas, cette maison facilite vos déplacements quotidiens. Tous les commerces sont accessibles à pied, rendant votre quotidien encore plus pratique.

Caractéristiques techniques :

  • Surface : 183 m²
  • Nombre de pièces : 5
  • Nombre de chambres : 3
  • Nombre de salles de bains : 2
  • Année de construction : 1958
  • Nombre d'étages : 1
  • Surface du jardin : 160 m²
  • Garage : 1
  • Parking : 2
  • Consommation énergétique : D

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Annonce présentée par Zefir.

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.331900, 5.364160
Total : 364 020€
Prix d'acquisition : 255 000€
Travaux : 88 620€
Valeur du bien : 343 620€
Frais de notaire : 20 400€
Coût estimé : 20 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183m²
Loyer prédit : 14.75€/m²/mois
Fourchette : 10.94€ - 19.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 2700€/mois
Loyer annuel estimé : 32397€/an
Fourchette totale : 2002€ - 3641€/mois
Fourchette annuelle : 24022€ - 43691€/an
Rentabilité brute :8.90%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 12.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :364 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 775,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :103,14€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 878,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 735,62€
Coût de l'assurance :30 941,70€
Taxe foncière : 3 239,69€/an
Soit par mois : 269,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 699,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 148,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :550,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de la consommation énergétique D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 183 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des cuisines vétustes et non fonctionnelles.
Quantité: 2 cuisines
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après meilleur état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après meilleur état visible.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans les cuisines et salles de bain.
Quantité: 2 cuisines + 2 salles de bain
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 620 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:7 320€
    Isolation combles: 183 m² × 40€/m² = 7320€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 2 cuisines × 9000€ = 18000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 12000€ = 24000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:6 000€
    Mise aux normes plomberie: 2 cuisines + 2 salles de bain × 1500€ = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 700 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 397 €/an
Calcul : 2 700 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 713 €/an
Base de calcul : Emprunt de 364 020 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 238 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 240 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 810 €
Revenus locatifs : +32 397 €
Charges déductibles : -104 810 €
Résultat foncier Année 1 : -72 414 €(Déficit de 72 414 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 014 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 190 €/an
Revenus locatifs : +32 397 €
Charges déductibles : -16 190 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 206 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51013.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 255 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 165 750 €(65% de 255 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 027 €/an
Calcul : 165 750 € × 3,636% = 6 027 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 397 €104 822 €11 725 €-72 425 €21 400 €51 025 €51 025 €
233 045 €15 885 €11 407 €17 160 €--33 865 €
333 706 €15 557 €11 080 €18 149 €--15 717 €
434 380 €15 219 €10 741 €19 161 €---
535 067 €14 869 €10 391 €20 199 €---
635 769 €14 508 €10 030 €21 261 €---
736 484 €14 134 €9 657 €22 350 €---
837 214 €13 749 €9 271 €23 465 €---
937 958 €13 350 €8 873 €24 608 €---
1038 717 €12 939 €8 461 €25 779 €---
1139 492 €12 513 €8 036 €26 978 €---
1240 281 €12 074 €7 597 €28 207 €---
1341 087 €11 620 €7 143 €29 467 €---
1441 909 €11 152 €6 674 €30 757 €---
1542 747 €10 667 €6 190 €32 080 €---
1643 602 €10 167 €5 690 €33 435 €---
1744 474 €9 650 €5 173 €34 824 €---
1845 363 €9 116 €4 639 €36 247 €---
1946 271 €8 564 €4 087 €37 706 €---
2047 196 €7 994 €3 517 €39 202 €---
2148 140 €7 406 €2 928 €40 735 €---
2249 103 €6 797 €2 320 €42 306 €---
2350 085 €6 169 €1 691 €43 916 €---
2451 087 €5 520 €1 042 €45 567 €---
2552 108 €4 849 €372 €47 259 €---
TOTAL1 037 682 €369 290 €168 736 €668 393 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 668 393 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 397 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 803 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 803 €-6 420 €+13 223 €
2+6 803 €0 €+6 803 €
3+6 803 €0 €+6 803 €
4+6 803 €+1 033 €+5 770 €
5+6 803 €+6 060 €+743 €
6+6 803 €+6 378 €+425 €
7+6 803 €+6 705 €+98 €
8+6 803 €+7 040 €-237 €
9+6 803 €+7 382 €-579 €
10+6 803 €+7 734 €-931 €
11+6 803 €+8 093 €-1 290 €
12+6 803 €+8 462 €-1 659 €
13+6 803 €+8 840 €-2 037 €
14+6 803 €+9 227 €-2 424 €
15+6 803 €+9 624 €-2 821 €
16+6 803 €+10 031 €-3 228 €
17+6 803 €+10 447 €-3 644 €
18+6 803 €+10 874 €-4 071 €
19+6 803 €+11 312 €-4 509 €
20+6 803 €+11 761 €-4 958 €
21+6 803 €+12 220 €-5 417 €
22+6 803 €+12 692 €-5 889 €
23+6 803 €+13 175 €-6 372 €
24+6 803 €+13 670 €-6 867 €
25+6 803 €+14 178 €-7 375 €
Total+170 075 €+200 518 €+-30 443 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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