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Appartement 3 pièces 87 m²

Bien expiré
VilleSaint-Dié-des-Vosges (88)
Surface87m²
Coût Total168 060€
Loyer Annuel8 430€
Rentabilité5.02%
Cashflow/mois-258€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 344,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 87 m²

SAINT-DIE-DES-VOSGES En exclusivité. Situé dans une résidence au calme, venez découvrir cet appartement de 87 m2 habitables. Il se compose : D'une cuisine équipée avec accès balcon, Salon-Salle à manger, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 cellier et WC indépendants. 1 garage et une cave.

Surface : 87 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 12 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/10/2025

Consommation énergie primaire : 214 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 214 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 450 € et 1 450 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Dié-des-Vosges
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88100
Coordonnées : 48.280106, 6.943834
Total : 168 060€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 41 700€
Valeur du bien : 158 700€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 10.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 702€/mois
Loyer annuel estimé : 8430€/an
Fourchette totale : 550€ - 898€/mois
Fourchette annuelle : 6596€ - 10773€/an
Rentabilité brute :5.02%
Fourchette de rentabilité :3.92% - 6.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :841,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :49,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 890,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 344,39€
Coût de l'assurance :14 705,25€
Taxe foncière : 842,96€/an
Soit par mois : 70,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 702,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 960,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-258,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais usée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée dans la chambre avec lits superposés par un revêtement durable
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 700 €(479 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 702 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 430 €/an
Calcul : 702 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 808 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 060 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 843 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 940 €
Revenus locatifs : +8 430 €
Charges déductibles : -48 940 €
Résultat foncier Année 1 : -40 510 €(Déficit de 40 510 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 110 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 240 €/an
Revenus locatifs : +8 430 €
Charges déductibles : -7 240 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 190 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19109.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 430 €48 945 €5 814 €-40 515 €21 400 €19 115 €19 115 €
28 598 €7 093 €5 662 €1 505 €--17 610 €
38 770 €6 935 €5 504 €1 835 €--15 775 €
48 946 €6 772 €5 340 €2 174 €--13 601 €
59 124 €6 602 €5 171 €2 522 €--11 079 €
69 307 €6 427 €4 996 €2 880 €--8 199 €
79 493 €6 246 €4 815 €3 247 €--4 952 €
89 683 €6 058 €4 627 €3 625 €--1 327 €
99 877 €5 864 €4 432 €4 013 €---
1010 074 €5 662 €4 231 €4 412 €---
1110 276 €5 454 €4 022 €4 822 €---
1210 481 €5 237 €3 806 €5 244 €---
1310 691 €5 014 €3 583 €5 677 €---
1410 905 €4 782 €3 351 €6 122 €---
1511 123 €4 542 €3 111 €6 580 €---
1611 345 €4 294 €2 863 €7 051 €---
1711 572 €4 036 €2 605 €7 536 €---
1811 803 €3 770 €2 339 €8 033 €---
1912 040 €3 494 €2 063 €8 545 €---
2012 280 €3 208 €1 777 €9 072 €---
2112 526 €2 913 €1 481 €9 613 €---
2212 776 €2 606 €1 175 €10 170 €---
2313 032 €2 289 €858 €10 743 €---
2413 293 €1 960 €529 €11 332 €---
2513 558 €1 620 €189 €11 938 €---
TOTAL270 002 €161 824 €84 344 €108 178 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 178 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 430 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 770 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 770 €-6 420 €+8 190 €
2+1 770 €0 €+1 770 €
3+1 770 €0 €+1 770 €
4+1 770 €0 €+1 770 €
5+1 770 €0 €+1 770 €
6+1 770 €0 €+1 770 €
7+1 770 €0 €+1 770 €
8+1 770 €0 €+1 770 €
9+1 770 €+806 €+964 €
10+1 770 €+1 324 €+446 €
11+1 770 €+1 447 €+323 €
12+1 770 €+1 573 €+197 €
13+1 770 €+1 703 €+67 €
14+1 770 €+1 837 €-67 €
15+1 770 €+1 974 €-204 €
16+1 770 €+2 115 €-345 €
17+1 770 €+2 261 €-491 €
18+1 770 €+2 410 €-640 €
19+1 770 €+2 564 €-794 €
20+1 770 €+2 722 €-952 €
21+1 770 €+2 884 €-1 114 €
22+1 770 €+3 051 €-1 281 €
23+1 770 €+3 223 €-1 453 €
24+1 770 €+3 400 €-1 630 €
25+1 770 €+3 582 €-1 812 €
Total+44 250 €+32 453 €+11 797 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 93 jours
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