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Appartement 3 pièces 54 m²

Bien expiré
VilleMontereau-Fault-Yonne (77)
Surface54m²
Coût Total125 940€
Loyer Annuel8 096€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 444,44 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 54 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SAS ROCH et associée vous proposent : Appartement à vendre - MONTEREAU FAULT YONNE (77130)


Montereau-Faut-Yonne, Centre ville, proximité commerces et transports, au premier étage d'un immeuble de deux étages, nous vous proposons ce lumineux trois pièces de 54,08m2 (Loi Carrez) comprenant une entrée, un séjour, une salle à manger, une cuisine, une chambre et une salle de bains avec WC. un grenier et une cave. quelques de travaux sont à prévoir.


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SAS ROCH et associée - Notaires à Montereau-Fault-Yonne - N° SIRET : 31179868000022


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Surface : 54 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/02/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 520 € et 2 100 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Montereau-Fault-Yonne
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77130
Coordonnées : 48.383460, 2.949161
Total : 125 940€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 41 700€
Valeur du bien : 119 700€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 12.49€/m²/mois
Fourchette : 10.39€ - 15.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 675€/mois
Loyer annuel estimé : 8096€/an
Fourchette totale : 561€ - 812€/mois
Fourchette annuelle : 6731€ - 9739€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :622,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :36,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 659,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 782,77€
Coût de l'assurance :11 019,75€
Taxe foncière : 809,64€/an
Soit par mois : 67,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 674,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 726,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - sol en moquette usée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - murs vieillissants nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans le couloir
Quantité: 1 couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - papier peint usé nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 700 €(772 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Installation: 1500€ = 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:5 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Installation: 1000€ = 1000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Installation: 1000€ = 1000€
  • Cuisine - Rénovation complète:17 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€ = 300€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Autres pièces - Peinture:100€
    Peinture couloir: 5 m² × 20€/m² = 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montereau-Fault-Yonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 096 €/an
Calcul : 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 202 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 940 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 441 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 810 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 153 €
Revenus locatifs : +8 096 €
Charges déductibles : -47 153 €
Résultat foncier Année 1 : -39 056 €(Déficit de 39 056 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 656 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 453 €/an
Revenus locatifs : +8 096 €
Charges déductibles : -5 453 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 644 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17656.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 096 €47 157 €4 207 €-39 061 €21 400 €17 661 €17 661 €
28 258 €5 345 €4 095 €2 913 €--14 747 €
38 424 €5 229 €3 979 €3 194 €--11 553 €
48 592 €5 109 €3 859 €3 483 €--8 070 €
58 764 €4 985 €3 735 €3 778 €--4 292 €
68 939 €4 857 €3 607 €4 082 €--210 €
79 118 €4 725 €3 474 €4 393 €---
89 300 €4 588 €3 337 €4 713 €---
99 486 €4 446 €3 195 €5 041 €---
109 676 €4 299 €3 049 €5 377 €---
119 870 €4 147 €2 897 €5 722 €---
1210 067 €3 990 €2 740 €6 077 €---
1310 268 €3 828 €2 577 €6 440 €---
1410 474 €3 660 €2 410 €6 814 €---
1510 683 €3 486 €2 236 €7 197 €---
1610 897 €3 307 €2 056 €7 590 €---
1711 115 €3 121 €1 870 €7 994 €---
1811 337 €2 929 €1 678 €8 408 €---
1911 564 €2 730 €1 479 €8 834 €---
2011 795 €2 524 €1 274 €9 271 €---
2112 031 €2 312 €1 061 €9 719 €---
2212 272 €2 092 €841 €10 180 €---
2312 517 €1 864 €614 €10 653 €---
2412 767 €1 629 €378 €11 138 €---
2513 023 €1 385 €135 €11 637 €---
TOTAL259 332 €133 744 €60 783 €125 588 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 588 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 096 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 700 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 700 €-6 420 €+8 120 €
2+1 700 €0 €+1 700 €
3+1 700 €0 €+1 700 €
4+1 700 €0 €+1 700 €
5+1 700 €0 €+1 700 €
6+1 700 €0 €+1 700 €
7+1 700 €+1 255 €+445 €
8+1 700 €+1 414 €+286 €
9+1 700 €+1 512 €+188 €
10+1 700 €+1 613 €+87 €
11+1 700 €+1 717 €-17 €
12+1 700 €+1 823 €-123 €
13+1 700 €+1 932 €-232 €
14+1 700 €+2 044 €-344 €
15+1 700 €+2 159 €-459 €
16+1 700 €+2 277 €-577 €
17+1 700 €+2 398 €-698 €
18+1 700 €+2 522 €-822 €
19+1 700 €+2 650 €-950 €
20+1 700 €+2 781 €-1 081 €
21+1 700 €+2 916 €-1 216 €
22+1 700 €+3 054 €-1 354 €
23+1 700 €+3 196 €-1 496 €
24+1 700 €+3 342 €-1 642 €
25+1 700 €+3 491 €-1 791 €
Total+42 500 €+37 676 €+4 824 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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