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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleManosque (04)
Surface88.7m²
Coût Total161 780€
Loyer Annuel11 403€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 88.7 m²
Prix au m² : 1 228,86 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, 4 chambres, Non meublé

MANOSQUE - Dans une résidence sécurisée, appartement au rez-de-chaussée d'environ 88m², 5 pièces, proche centre, stationnement et cave. Loué jusqu'au 31/01/2026. DPE E. Référence agence : 18881

Ville : Manosque
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04100
Coordonnées : 43.829324, 5.789554
Total : 161 780€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 44 060€
Valeur du bien : 153 060€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.7m²
Loyer prédit : 10.71€/m²/mois
Fourchette : 8.43€ - 13.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 950€/mois
Loyer annuel estimé : 11403€/an
Fourchette totale : 748€ - 1208€/mois
Fourchette annuelle : 8970€ - 14495€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 8.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 644,74 €/m²
Basé sur :281 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 888 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-36 888€ (-25.3%)
Marge achat-revente :-15 892€ (-10.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :812,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 859,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 974,23€
Coût de l'assurance :14 155,75€
Taxe foncière : 1 140,28€/an
Soit par mois : 95,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 950,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 954,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88.7 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour chambres sans photo - nécessite rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 060 €(497 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 360€
    Rénovation salle de bain: 6 m² de carrelage × 60€/m² = 360€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:14 400€
    Rénovation chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 250€/m² = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Manosque. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 950 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 403 €/an
Calcul : 950 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 640 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 780 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 140 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 406 €
Revenus locatifs : +11 403 €
Charges déductibles : -51 406 €
Résultat foncier Année 1 : -40 003 €(Déficit de 40 003 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 603 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 346 €/an
Revenus locatifs : +11 403 €
Charges déductibles : -7 346 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 057 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18603.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 403 €51 411 €5 645 €-40 009 €21 400 €18 609 €18 609 €
211 631 €7 204 €5 498 €4 427 €--14 182 €
311 863 €7 051 €5 345 €4 812 €--9 370 €
412 101 €6 893 €5 187 €5 207 €--4 162 €
512 343 €6 730 €5 023 €5 613 €---
612 590 €6 560 €4 854 €6 029 €---
712 841 €6 384 €4 678 €6 457 €---
813 098 €6 202 €4 496 €6 896 €---
913 360 €6 014 €4 307 €7 346 €---
1013 627 €5 819 €4 112 €7 809 €---
1113 900 €5 616 €3 910 €8 283 €---
1214 178 €5 407 €3 700 €8 771 €---
1314 462 €5 190 €3 483 €9 272 €---
1414 751 €4 965 €3 259 €9 786 €---
1515 046 €4 732 €3 026 €10 314 €---
1615 347 €4 491 €2 784 €10 856 €---
1715 654 €4 241 €2 534 €11 413 €---
1815 967 €3 982 €2 276 €11 985 €---
1916 286 €3 714 €2 007 €12 572 €---
2016 612 €3 436 €1 730 €13 176 €---
2116 944 €3 148 €1 442 €13 796 €---
2217 283 €2 850 €1 144 €14 432 €---
2317 628 €2 542 €835 €15 087 €---
2417 981 €2 222 €515 €15 759 €---
2518 341 €1 890 €184 €16 450 €---
TOTAL365 235 €168 697 €81 974 €196 538 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 538 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 403 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 395 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 395 €-6 420 €+8 815 €
2+2 395 €0 €+2 395 €
3+2 395 €0 €+2 395 €
4+2 395 €0 €+2 395 €
5+2 395 €+435 €+1 960 €
6+2 395 €+1 809 €+586 €
7+2 395 €+1 937 €+458 €
8+2 395 €+2 069 €+326 €
9+2 395 €+2 204 €+191 €
10+2 395 €+2 343 €+52 €
11+2 395 €+2 485 €-90 €
12+2 395 €+2 631 €-236 €
13+2 395 €+2 781 €-386 €
14+2 395 €+2 936 €-541 €
15+2 395 €+3 094 €-699 €
16+2 395 €+3 257 €-862 €
17+2 395 €+3 424 €-1 029 €
18+2 395 €+3 595 €-1 200 €
19+2 395 €+3 772 €-1 377 €
20+2 395 €+3 953 €-1 558 €
21+2 395 €+4 139 €-1 744 €
22+2 395 €+4 330 €-1 935 €
23+2 395 €+4 526 €-2 131 €
24+2 395 €+4 728 €-2 333 €
25+2 395 €+4 935 €-2 540 €
Total+59 875 €+58 961 €+914 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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