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Maison de ville spacieuse à Raon-l'Étape, 4 pièces, 123 m²

VilleRaon-l'Étape (88)
Surface123
Coût Total161 220
Loyer Annuel11 459
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois+3
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 796,75 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Gaz

Découvrez cette charmante maison de ville idéalement située à Raon-l'Étape, en bordure de la Meurthe. D'une surface habitable de 123 m², elle se compose de 4 pièces agréablement agencées, offrant un cadre de vie confortable pour une famille ou un couple en quête d'espace. Les grandes fenêtres apportent une belle luminosité naturelle à l'ensemble de la maison. Au deuxième étage, une vaste pièce occupant toute la surface de la maison offre de nombreuses possibilités d'aménagement : suite parentale, salle de jeux, bureau, atelier ou espace de loisirs, selon vos envies. À l'extérieur, vous profiterez d'une cour ainsi que d'un petit espace vert, parfaits pour les beaux jours. Un hangar en bois complète le bien et permet un espace de stockage appréciable. La maison nécessite des travaux de rénovation, offrant ainsi l'opportunité de la personnaliser selon vos goûts et vos besoins. Une belle opportunité pour les amateurs de rénovation ou les investisseurs à la recherche d'un bien avec un fort potentiel. - https://www.arthurimmo.com/storage/gqKd4KxnRtcZ1XSKv8na6pqxRcF3e3bOo3ZqnpuQ.pdf

Ville : Raon-l'Étape
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88110
Coordonnées : 48.411216, 6.838126
Total : 161 220
Prix d'acquisition : 98 000
Travaux : 55 380
Valeur du bien : 153 380
Frais de notaire : 7 840
Coût estimé : 7 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 9.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 955€/mois
Loyer annuel estimé : 11459€/an
Fourchette totale : 765€ - 1192€/mois
Fourchette annuelle : 9178€ - 14306€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :961,11 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 217
Prix d'achat :98 000
Décote à l'achat :-20 217 (-17.1%)
Marge achat-revente :-43 003€ (-36.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :809,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 856,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 690,47
Coût de l'assurance :14 106,75
Taxe foncière : 1 145,88€/an
Soit par mois : 95,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 954,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 952,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 123 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de mobilier si nécessaire
Quantité: salon complet (~25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 380(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Isolation:7 380
    Isolation toiture/combles: 123 m² × 60€/m² = 7380€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:4 500
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 150€/m² = 4 500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1 000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Raon-l'Étape (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 880✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 955 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 459 €/an
Calcul : 955 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 620 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 220 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 146 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 380
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 710
Revenus locatifs : +11 459
Charges déductibles : -62 710
Résultat foncier Année 1 : -51 251(Déficit de 51 251 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 851
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 330 €/an
Revenus locatifs : +11 459
Charges déductibles : -7 330
Résultat foncier Années 2+ : 4 129 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29851.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 45962 7155 625-51 25721 400 €29 857 €29 857 €
211 6887 1895 4794 499--25 357 €
311 9227 0375 3264 885--20 472 €
412 1606 8795 1695 281--15 191 €
512 4036 7165 0065 687--9 504 €
612 6516 5474 8376 104--3 399 €
712 9046 3724 6626 533---
813 1636 1914 4806 972---
913 4266 0034 2937 423---
1013 6945 8084 0987 886---
1113 9685 6073 8968 362---
1214 2485 3983 6888 850---
1314 5335 1813 4719 351---
1414 8234 9573 2479 866---
1515 1204 7253 01510 394---
1615 4224 4852 77510 937---
1715 7304 2362 52611 495---
1816 0453 9782 26812 067---
1916 3663 7112 00012 655---
2016 6933 4341 72413 259---
2117 0273 1471 43713 880---
2217 3682 8501 14014 518---
2317 7152 54283215 173---
2418 0692 22451315 846---
2518 4311 89318316 537---
TOTAL367 028179 82481 690187 20421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 204
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 459 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 406 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 406-6 420+8 826
2+2 4060+2 406
3+2 4060+2 406
4+2 4060+2 406
5+2 4060+2 406
6+2 4060+2 406
7+2 406+940+1 466
8+2 406+2 092+314
9+2 406+2 227+179
10+2 406+2 366+40
11+2 406+2 508-102
12+2 406+2 655-249
13+2 406+2 805-399
14+2 406+2 960-554
15+2 406+3 118-712
16+2 406+3 281-875
17+2 406+3 448-1 042
18+2 406+3 620-1 214
19+2 406+3 797-1 391
20+2 406+3 978-1 572
21+2 406+4 164-1 758
22+2 406+4 355-1 949
23+2 406+4 552-2 146
24+2 406+4 754-2 348
25+2 406+4 961-2 555
Total+60 150+56 161+3 989
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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