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F3 centre rénové

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface52m²
Coût Total95 440€
Loyer Annuel5 710€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 68 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 307,69 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

F3 rénové dans une petite copropriété de 5 appartements, situé derrière la gare, . Facilité de parking gratuit. Un couloir desservant à gauche une salle de bain avec baignoire et toilette. A droite une chambre de 9 m2 Puis une cuisine américaine équipée ( plaque vitro, four, hotte, frigo ) ouverte sur un salon séjour de 20 m2. Ainsi qu'une 2ème chambre de 11 m2. Appartement libre à partir de mi avril -mai 2026. De particulier particulier, agence s'abstenir.

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.632800, 6.851340
Total : 95 440€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 22 000€
Valeur du bien : 90 000€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 476€/mois
Loyer annuel estimé : 5710€/an
Fourchette totale : 371€ - 611€/mois
Fourchette annuelle : 4447€ - 7331€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :465,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 492,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 239,68€
Coût de l'assurance :8 112,40€
Taxe foncière : 570,99€/an
Soit par mois : 47,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 475,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 540,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures légèrement datées et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée si nécessaire, mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre de 9 m² et la chambre de 11 m².
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire, salon en bon état.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 000 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:4 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 500€/m² = 4000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Rafraîchissement:0€
    Aucune action nécessaire, salon en bon état.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (pas d'ajustement). Les travaux de salle de bain et de cuisine incluent la mise aux normes plomberie/électricité. Les coûts de rafraîchissement des chambres incluent peinture et revêtement de sol. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 476 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 710 €/an
Calcul : 476 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 071 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 440 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 571 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 966 €
Revenus locatifs : +5 710 €
Charges déductibles : -25 966 €
Résultat foncier Année 1 : -20 257 €(Déficit de 20 257 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 557 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 966 €/an
Revenus locatifs : +5 710 €
Charges déductibles : -3 966 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 743 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9556.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 710 €25 970 €3 074 €-20 260 €10 700 €9 560 €9 560 €
25 824 €3 886 €2 991 €1 938 €--7 622 €
35 941 €3 800 €2 905 €2 140 €--5 482 €
46 059 €3 712 €2 816 €2 348 €--3 134 €
56 181 €3 620 €2 724 €2 561 €--573 €
66 304 €3 525 €2 630 €2 779 €---
76 430 €3 427 €2 532 €3 003 €---
86 559 €3 326 €2 431 €3 233 €---
96 690 €3 222 €2 326 €3 468 €---
106 824 €3 114 €2 218 €3 710 €---
116 960 €3 002 €2 107 €3 958 €---
127 100 €2 887 €1 992 €4 212 €---
137 242 €2 768 €1 873 €4 473 €---
147 386 €2 645 €1 750 €4 741 €---
157 534 €2 518 €1 623 €5 016 €---
167 685 €2 387 €1 492 €5 298 €---
177 839 €2 252 €1 356 €5 587 €---
187 995 €2 112 €1 216 €5 884 €---
198 155 €1 967 €1 072 €6 188 €---
208 318 €1 818 €922 €6 501 €---
218 485 €1 663 €768 €6 821 €---
228 654 €1 504 €608 €7 151 €---
238 827 €1 339 €443 €7 488 €---
249 004 €1 169 €273 €7 835 €---
259 184 €993 €97 €8 191 €---
TOTAL182 891 €88 627 €44 240 €94 264 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 264 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 710 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 199 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 199 €-3 210 €+4 409 €
2+1 199 €0 €+1 199 €
3+1 199 €0 €+1 199 €
4+1 199 €0 €+1 199 €
5+1 199 €0 €+1 199 €
6+1 199 €+662 €+537 €
7+1 199 €+901 €+298 €
8+1 199 €+970 €+229 €
9+1 199 €+1 040 €+159 €
10+1 199 €+1 113 €+86 €
11+1 199 €+1 187 €+12 €
12+1 199 €+1 264 €-65 €
13+1 199 €+1 342 €-143 €
14+1 199 €+1 422 €-223 €
15+1 199 €+1 505 €-306 €
16+1 199 €+1 589 €-390 €
17+1 199 €+1 676 €-477 €
18+1 199 €+1 765 €-566 €
19+1 199 €+1 856 €-657 €
20+1 199 €+1 950 €-751 €
21+1 199 €+2 046 €-847 €
22+1 199 €+2 145 €-946 €
23+1 199 €+2 247 €-1 048 €
24+1 199 €+2 351 €-1 152 €
25+1 199 €+2 457 €-1 258 €
Total+29 975 €+28 279 €+1 696 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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