Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement T4 - 86m2 au 1 er et dernier étage avec garage e

Bien expiré
VilleRouffiac-Tolosan (31)
Surface86.21m²
Coût Total187 480€
Loyer Annuel12 501€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 86.21 m²
Prix au m² : 1 681,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Jardin

Située à Rouffiac-Tolosan à 4 min en voiture et 10 min à pied du E.LECLERC de Rouffiac et proche de toutes les commodités. Cet appartement à renové de 86,21m2 offre un fort potentiel. Au premier étage d'une maison avec un jardin de 250m2 il se compose : d'un séjour, d'une cuisine séparée, d'un cellier, de 3 chambres, d'une salle de bain et d'un wc séparé. Au sein d'une maison divisé en uniquement 2 appartements. Plus d'informations sur demande. Les plus : tout est en double vitrage.

  • https://delyaimmobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Rouffiac-Tolosan
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31180
Coordonnées : 43.663913, 1.524861
Total : 187 480€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 30 880€
Valeur du bien : 175 880€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.21m²
Loyer prédit : 12.08€/m²/mois
Fourchette : 10.66€ - 13.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1042€/mois
Loyer annuel estimé : 12501€/an
Fourchette totale : 919€ - 1181€/mois
Fourchette annuelle : 11028€ - 14170€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 325 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 438 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-55 438€ (-27.7%)
Marge achat-revente :12 958€ (6.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :928,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :54,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 983,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 083,30€
Coût de l'assurance :16 404,50€
Taxe foncière : 1 250,10€/an
Soit par mois : 104,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 041,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 087,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les meubles, le plan de travail, l'électroménager et la plomberie
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 880 €(358 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouffiac-Tolosan. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés pour une zone rurale, donc les prix sont ajustés à la baisse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 042 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 501 €/an
Calcul : 1 042 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 293 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 480 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 656 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 250 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 080 €
Revenus locatifs : +12 501 €
Charges déductibles : -39 080 €
Résultat foncier Année 1 : -26 579 €(Déficit de 26 579 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 179 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 200 €/an
Revenus locatifs : +12 501 €
Charges déductibles : -8 200 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 301 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5178.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 501 €39 086 €6 299 €-26 585 €21 400 €5 185 €5 185 €
212 751 €8 038 €6 132 €4 713 €--472 €
313 006 €7 865 €5 959 €5 141 €---
413 266 €7 686 €5 780 €5 580 €---
513 532 €7 501 €5 595 €6 030 €---
613 802 €7 309 €5 403 €6 493 €---
714 078 €7 111 €5 205 €6 967 €---
814 360 €6 906 €5 000 €7 454 €---
914 647 €6 694 €4 788 €7 953 €---
1014 940 €6 475 €4 568 €8 465 €---
1115 239 €6 248 €4 341 €8 991 €---
1215 543 €6 013 €4 106 €9 531 €---
1315 854 €5 770 €3 863 €10 085 €---
1416 171 €5 518 €3 612 €10 653 €---
1516 495 €5 258 €3 352 €11 237 €---
1616 825 €4 989 €3 083 €11 835 €---
1717 161 €4 711 €2 805 €12 450 €---
1817 504 €4 423 €2 517 €13 081 €---
1917 855 €4 125 €2 219 €13 729 €---
2018 212 €3 817 €1 911 €14 395 €---
2118 576 €3 498 €1 592 €15 078 €---
2218 947 €3 168 €1 262 €15 779 €---
2319 326 €2 827 €921 €16 499 €---
2419 713 €2 474 €568 €17 239 €---
2520 107 €2 109 €203 €17 998 €---
TOTAL400 412 €169 620 €91 083 €230 791 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 791 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 501 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 625 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 625 €-6 420 €+9 045 €
2+2 625 €0 €+2 625 €
3+2 625 €+1 401 €+1 224 €
4+2 625 €+1 674 €+951 €
5+2 625 €+1 809 €+816 €
6+2 625 €+1 948 €+677 €
7+2 625 €+2 090 €+535 €
8+2 625 €+2 236 €+389 €
9+2 625 €+2 386 €+239 €
10+2 625 €+2 540 €+85 €
11+2 625 €+2 697 €-72 €
12+2 625 €+2 859 €-234 €
13+2 625 €+3 025 €-400 €
14+2 625 €+3 196 €-571 €
15+2 625 €+3 371 €-746 €
16+2 625 €+3 551 €-926 €
17+2 625 €+3 735 €-1 110 €
18+2 625 €+3 924 €-1 299 €
19+2 625 €+4 119 €-1 494 €
20+2 625 €+4 318 €-1 693 €
21+2 625 €+4 523 €-1 898 €
22+2 625 €+4 734 €-2 109 €
23+2 625 €+4 950 €-2 325 €
24+2 625 €+5 172 €-2 547 €
25+2 625 €+5 399 €-2 774 €
Total+65 625 €+69 237 €+-3 612 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →