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Maison type prestige Castres

Bien expiré
VilleCastres (81)
Surface86.41m²
Coût Total109 200€
Loyer Annuel9 208€
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois+110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 86.41 m²
Prix au m² : 1 041,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Gaz Individuel, Mandat exclusif

Pacfa immobilier vous propose à la vente en exclusivité, secteur aillot, une maison fonctionnelle de 87 m²,quartier d'aillot, idéalement pour une famille ou un premier achat. Elle se compose d’un séjour salon lumineux, d’une cuisine indépendante , de 3 chambres, d’une salle d’eau ainsi que d’une cuisine d’été avec accès direct au garage et cave. Vous profiterez également d’un jardin arboré , idéal pour les beaux jours. La visite virtuelle est disponible sur notre site.

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.615132, 2.245584
Total : 109 200€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 102 000€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.41m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 767€/mois
Loyer annuel estimé : 9208€/an
Fourchette totale : 591€ - 996€/mois
Fourchette annuelle : 7094€ - 11952€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 10.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 464,57 €/m²
Basé sur :118 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 553 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-36 553€ (-28.9%)
Marge achat-revente :17 353€ (13.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :548,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 580,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 331,84€
Coût de l'assurance :9 555,00€
Taxe foncière : 920,78€/an
Soit par mois : 76,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 767,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 657,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 86.41 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et finitions dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(139 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 208 €/an
Calcul : 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 807 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 921 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 110 €
Revenus locatifs : +9 208 €
Charges déductibles : -17 110 €
Résultat foncier Année 1 : -7 902 €(Déficit de 7 902 €)
Imputable sur revenu global : 7 902 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 110 €/an
Revenus locatifs : +9 208 €
Charges déductibles : -5 110 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 098 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 208 €17 113 €3 810 €-7 905 €7 905 €--
29 392 €5 014 €3 711 €4 378 €---
39 580 €4 911 €3 608 €4 669 €---
49 771 €4 804 €3 501 €4 967 €---
59 967 €4 694 €3 391 €5 273 €---
610 166 €4 579 €3 276 €5 587 €---
710 369 €4 461 €3 158 €5 909 €---
810 577 €4 338 €3 035 €6 239 €---
910 788 €4 210 €2 908 €6 578 €---
1011 004 €4 079 €2 776 €6 925 €---
1111 224 €3 942 €2 639 €7 282 €---
1211 449 €3 801 €2 498 €7 648 €---
1311 678 €3 654 €2 351 €8 024 €---
1411 911 €3 502 €2 199 €8 409 €---
1512 150 €3 345 €2 042 €8 804 €---
1612 393 €3 182 €1 879 €9 210 €---
1712 640 €3 014 €1 711 €9 627 €---
1812 893 €2 839 €1 536 €10 054 €---
1913 151 €2 658 €1 355 €10 493 €---
2013 414 €2 470 €1 168 €10 944 €---
2113 682 €2 276 €973 €11 406 €---
2213 956 €2 075 €772 €11 881 €---
2314 235 €1 867 €564 €12 368 €---
2414 520 €1 651 €348 €12 869 €---
2514 810 €1 427 €124 €13 383 €---
TOTAL294 929 €99 906 €55 332 €195 023 €7 905 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 372 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 023 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 934 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 934 €-2 372 €+4 306 €
2+1 934 €+1 313 €+621 €
3+1 934 €+1 401 €+533 €
4+1 934 €+1 490 €+444 €
5+1 934 €+1 582 €+352 €
6+1 934 €+1 676 €+258 €
7+1 934 €+1 773 €+161 €
8+1 934 €+1 872 €+62 €
9+1 934 €+1 973 €-39 €
10+1 934 €+2 078 €-144 €
11+1 934 €+2 185 €-251 €
12+1 934 €+2 294 €-360 €
13+1 934 €+2 407 €-473 €
14+1 934 €+2 523 €-589 €
15+1 934 €+2 641 €-707 €
16+1 934 €+2 763 €-829 €
17+1 934 €+2 888 €-954 €
18+1 934 €+3 016 €-1 082 €
19+1 934 €+3 148 €-1 214 €
20+1 934 €+3 283 €-1 349 €
21+1 934 €+3 422 €-1 488 €
22+1 934 €+3 564 €-1 630 €
23+1 934 €+3 711 €-1 777 €
24+1 934 €+3 861 €-1 927 €
25+1 934 €+4 015 €-2 081 €
Total+48 350 €+58 507 €+-10 157 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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