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Appartement à vendre

VilleSucy-en-Brie (94)
Surface70.7m²
Coût Total193 600€
Loyer Annuel14 993€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois+123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 70.7 m²
Prix au m² : 2 093,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 18,57 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Belle vue, Exposition nord, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

A proximité des écoles, bus, commerces, appartement 4 pièces situé au rez-de-chaussée dans une résidence sécurisée. L'appartement comprend une entrée donnant sur séjour exposé SUD, une cuisine équipée et aménagée, 3 chambres, salle de douche, WC indépendant. Une cave privative complète ce bien. En bon état général. Proche transports et commerces. Placement libre au pied de la résidence

Ville : Sucy-en-Brie
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94370
Coordonnées : 48.776616, 2.527759
Total : 193 600€
Prix d'acquisition : 148 000€
Travaux : 33 760€
Valeur du bien : 181 760€
Frais de notaire : 11 840€
Coût estimé : 11 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.7m²
Loyer prédit : 17.67€/m²/mois
Fourchette : 14.68€ - 21.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1249€/mois
Loyer annuel estimé : 14993€/an
Fourchette totale : 1038€ - 1505€/mois
Fourchette annuelle : 12451€ - 18055€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 476,53 €/m²
Basé sur :136 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :245 791 €
Prix d'achat :148 000 €
Décote à l'achat :-97 791€ (-39.8%)
Marge achat-revente :52 191€ (21.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :945,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 001,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 047,27€
Coût de l'assurance :16 940,00€
Taxe foncière : 1 499,31€/an
Soit par mois : 124,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 249,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 126,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 257 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70.7 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Peinture un peu usée, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 36 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état général, léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée avec peinture et rangement
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - Entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 760 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:900€
    Peinture salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 160€
    Peinture chambres: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:300€
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sucy-en-Brie (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 249 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 993 €/an
Calcul : 1 249 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 249 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 678 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 499 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 186 €
Revenus locatifs : +14 993 €
Charges déductibles : -42 186 €
Résultat foncier Année 1 : -27 192 €(Déficit de 27 192 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 792 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 426 €/an
Revenus locatifs : +14 993 €
Charges déductibles : -8 426 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 568 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5792.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200 €(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 993 €42 192 €6 255 €-27 199 €21 400 €5 799 €5 799 €
215 293 €8 263 €6 086 €7 030 €---
315 599 €8 088 €5 911 €7 511 €---
415 911 €7 908 €5 731 €8 003 €---
516 229 €7 721 €5 544 €8 508 €---
616 554 €7 529 €5 352 €9 025 €---
716 885 €7 330 €5 153 €9 555 €---
817 222 €7 124 €4 947 €10 098 €---
917 567 €6 912 €4 735 €10 655 €---
1017 918 €6 692 €4 516 €11 226 €---
1118 277 €6 466 €4 289 €11 811 €---
1218 642 €6 231 €4 055 €12 411 €---
1319 015 €5 989 €3 813 €13 026 €---
1419 395 €5 739 €3 562 €13 656 €---
1519 783 €5 481 €3 304 €14 302 €---
1620 179 €5 214 €3 037 €14 965 €---
1720 582 €4 938 €2 761 €15 644 €---
1820 994 €4 653 €2 476 €16 341 €---
1921 414 €4 359 €2 182 €17 055 €---
2021 842 €4 055 €1 878 €17 788 €---
2122 279 €3 740 €1 563 €18 539 €---
2222 725 €3 416 €1 239 €19 309 €---
2323 179 €3 080 €903 €20 099 €---
2423 643 €2 733 €557 €20 909 €---
2524 116 €2 375 €198 €21 740 €---
TOTAL480 235 €178 230 €90 047 €302 005 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 302 005 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 993 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 149 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 149 €-6 420 €+9 569 €
2+3 149 €+369 €+2 780 €
3+3 149 €+2 253 €+896 €
4+3 149 €+2 401 €+748 €
5+3 149 €+2 552 €+597 €
6+3 149 €+2 707 €+442 €
7+3 149 €+2 866 €+283 €
8+3 149 €+3 029 €+120 €
9+3 149 €+3 196 €-47 €
10+3 149 €+3 368 €-219 €
11+3 149 €+3 543 €-394 €
12+3 149 €+3 723 €-574 €
13+3 149 €+3 908 €-759 €
14+3 149 €+4 097 €-948 €
15+3 149 €+4 291 €-1 142 €
16+3 149 €+4 489 €-1 340 €
17+3 149 €+4 693 €-1 544 €
18+3 149 €+4 902 €-1 753 €
19+3 149 €+5 117 €-1 968 €
20+3 149 €+5 336 €-2 187 €
21+3 149 €+5 562 €-2 413 €
22+3 149 €+5 793 €-2 644 €
23+3 149 €+6 030 €-2 881 €
24+3 149 €+6 273 €-3 124 €
25+3 149 €+6 522 €-3 373 €
Total+78 725 €+90 601 €+-11 876 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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