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Maison 6 pièces 190 m²

VilleChâtelus-Malvaleix (23)
Surface190m²
Coût Total281 954€
Loyer Annuel14 683€
Rentabilité5.21%
Cashflow/mois-397€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 920 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 462,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 190 m² - Maison de bourg de 6 pièces principales

Charmante maison de village en pierre offrant une magnifique pièce de vie de 56m² , 4 belles chambres, et un jardin attenant pour profiter des beaux jours. Ce bien possède un réel potentiel pour un projet familial. Elle offre une proximité immédiate avec les commerces, écoles... Un bien à rénover selon vos envies. Honoraires à charge acquéreur : 9.9%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 362-1301 Date de réalisation du diagnostic : 18/04/2023 Prix hors honoraires : 80 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 230 € et 5 770 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Châtelus-Malvaleix
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23270
Coordonnées : 46.304700, 2.026595
Total : 281 954€
Prix d'acquisition : 87 920€
Travaux : 187 000€
Valeur du bien : 274 920€
Frais de notaire : 7 034€
Coût estimé : 7 034€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 6.44€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 8.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1224€/mois
Loyer annuel estimé : 14683€/an
Fourchette totale : 962€ - 1556€/mois
Fourchette annuelle : 11542€ - 18678€/an
Rentabilité brute :5.21%
Fourchette de rentabilité :4.09% - 6.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :525 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 750 €
Prix d'achat :87 920 €
Décote à l'achat :-11 830€ (-11.9%)
Marge achat-revente :-182 204€ (-182.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 954€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 416,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :82,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 498,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 866,62€
Coût de l'assurance :24 670,98€
Taxe foncière : 1 468,27€/an
Soit par mois : 122,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 223,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 620,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-397,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec éléments anciens et usés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Ponçage et vitrification du parquet, peinture des murs
Quantité: 56 m²
Raison: État 3/5 visible - salon spacieux avec parquet usé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 190 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :187 000 €(984 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:11 400€
    Isolation toiture/combles: 190 m² × 60€/m² = 11 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19 200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10 000€ = 10 000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 120€/m² = 9 600€ (incluant peinture, revêtement sol, électricité et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12 000€ = 12 000€ (incluant plomberie, électricité, revêtement sol et murs, et main d'œuvre)
  • Salon:2 800€
    Ponçage et vitrification parquet: 56 m² × 50€/m² = 2 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1 200€ = 1 200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Second œuvre - Plomberie:3 800€
    Vérification plomberie générale: 190 m² × 20€/m² = 3 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Total:104 500€
    Total des travaux estimés.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtelus-Malvaleix (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 224 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 683 €/an
Calcul : 1 224 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 829 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 954 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 987 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 468 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 187 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 199 284 €
Revenus locatifs : +14 683 €
Charges déductibles : -199 284 €
Résultat foncier Année 1 : -184 601 €(Déficit de 184 601 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 163 201 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 284 €/an
Revenus locatifs : +14 683 €
Charges déductibles : -12 284 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 399 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 163201.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 920 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 148 €(65% de 87 920 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 078 €/an
Calcul : 57 148 € × 3,636% = 2 078 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 683 €199 293 €9 838 €-184 610 €21 400 €163 210 €163 210 €
214 976 €12 036 €9 581 €2 940 €--160 270 €
315 276 €11 770 €9 315 €3 505 €--156 765 €
415 581 €11 495 €9 040 €4 086 €--152 679 €
515 893 €11 210 €8 755 €4 683 €--147 995 €
616 211 €10 914 €8 459 €5 297 €--142 699 €
716 535 €10 608 €8 153 €5 927 €--136 772 €
816 866 €10 291 €7 836 €6 575 €--130 197 €
917 203 €9 962 €7 507 €7 241 €--122 956 €
1017 547 €9 622 €7 167 €7 925 €--115 031 €
1117 898 €9 269 €6 814 €8 629 €--106 402 €
1218 256 €8 904 €6 449 €9 352 €---
1318 621 €8 526 €6 071 €10 095 €---
1418 994 €8 134 €5 679 €10 859 €---
1519 373 €7 728 €5 273 €11 645 €---
1619 761 €7 308 €4 853 €12 453 €---
1720 156 €6 872 €4 417 €13 284 €---
1820 559 €6 421 €3 966 €14 138 €---
1920 970 €5 954 €3 499 €15 017 €---
2021 390 €5 470 €3 014 €15 920 €---
2121 818 €4 968 €2 513 €16 850 €---
2222 254 €4 449 €1 993 €17 805 €---
2322 699 €3 910 €1 455 €18 789 €---
2423 153 €3 353 €898 €19 800 €---
2523 616 €2 776 €321 €20 841 €---
TOTAL470 290 €391 244 €142 867 €79 046 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 046 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 683 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 083 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 083 €-6 420 €+9 503 €
2+3 083 €0 €+3 083 €
3+3 083 €0 €+3 083 €
4+3 083 €0 €+3 083 €
5+3 083 €0 €+3 083 €
6+3 083 €0 €+3 083 €
7+3 083 €0 €+3 083 €
8+3 083 €0 €+3 083 €
9+3 083 €0 €+3 083 €
10+3 083 €0 €+3 083 €
11+3 083 €0 €+3 083 €
12+3 083 €+2 806 €+277 €
13+3 083 €+3 029 €+54 €
14+3 083 €+3 258 €-175 €
15+3 083 €+3 494 €-411 €
16+3 083 €+3 736 €-653 €
17+3 083 €+3 985 €-902 €
18+3 083 €+4 241 €-1 158 €
19+3 083 €+4 505 €-1 422 €
20+3 083 €+4 776 €-1 693 €
21+3 083 €+5 055 €-1 972 €
22+3 083 €+5 342 €-2 259 €
23+3 083 €+5 637 €-2 554 €
24+3 083 €+5 940 €-2 857 €
25+3 083 €+6 252 €-3 169 €
Total+77 075 €+55 634 €+21 441 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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