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Appartement 5 pièces 82 m²

VilleTroyes (10)
Surface82m²
Coût Total127 800€
Loyer Annuel9 324€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 036,59 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

APPARTMENT T5 82 M²

Nicolas ORTU vous propose ce bien :

À Troyes, découvrez ce spacieux T5 de 5 pièces et 5 chambres, idéal pour une grande famille, une colocation ou un investissement locatif. Situé au 4e étage avec ascenseur d'une résidence sécurisée, il offre un séjour lumineux de 32 m², une salle à manger de 21 m² pouvant facilement être transformée en 3e chambre, une cuisine aménagée et équipée, une buanderie ainsi que 2 balcons au calme.

L'appartement dispose également d'un garage privatif, d'un local vélos et de la fibre optique. Proche du centre-ville, des écoles, commerces, transports et de la gare, ce bien rare offre un excellent rapport qualité/prix. À visiter sans tarder. accès PMR\nLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : MB8117464636 Date de réalisation du diagnostic : 29/05/2026

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.293846, 4.070798
Total : 127 800€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 36 000€
Valeur du bien : 121 000€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 777€/mois
Loyer annuel estimé : 9324€/an
Fourchette totale : 604€ - 1000€/mois
Fourchette annuelle : 7247€ - 11994€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 764,71 €/m²
Basé sur :961 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 706 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-59 706€ (-41.3%)
Marge achat-revente :16 906€ (11.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :639,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 677,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 139,08€
Coût de l'assurance :11 182,50€
Taxe foncière : 932,36€/an
Soit par mois : 77,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 776,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 754,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine aménagée et équipée, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 4/5 visible - peinture récente mais rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 4/5 visible - parquet propre, entretien recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 000 €(439 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds 5 chambres: 5 chambres: 30€/m² × 40m² = 1200€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Entretien parquet 5 chambres: 5 chambres: 25€/m² × 40m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon: 30€/m² × 25m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 777 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 324 €/an
Calcul : 777 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 417 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 800 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 447 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 932 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 797 €
Revenus locatifs : +9 324 €
Charges déductibles : -41 797 €
Résultat foncier Année 1 : -32 473 €(Déficit de 32 473 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 21 773 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 797 €/an
Revenus locatifs : +9 324 €
Charges déductibles : -5 797 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 527 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21772.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 324 €41 801 €4 421 €-32 477 €10 700 €21 777 €21 777 €
29 510 €5 685 €4 305 €3 825 €--17 952 €
39 700 €5 565 €4 185 €4 135 €--13 817 €
49 894 €5 441 €4 061 €4 453 €--9 363 €
510 092 €5 312 €3 932 €4 780 €--4 583 €
610 294 €5 179 €3 799 €5 115 €---
710 500 €5 041 €3 661 €5 459 €---
810 710 €4 898 €3 519 €5 812 €---
910 924 €4 750 €3 371 €6 174 €---
1011 143 €4 597 €3 217 €6 545 €---
1111 365 €4 438 €3 059 €6 927 €---
1211 593 €4 274 €2 894 €7 319 €---
1311 825 €4 104 €2 724 €7 721 €---
1412 061 €3 928 €2 548 €8 133 €---
1512 302 €3 745 €2 366 €8 557 €---
1612 548 €3 556 €2 177 €8 992 €---
1712 799 €3 361 €1 981 €9 438 €---
1813 055 €3 158 €1 779 €9 897 €---
1913 316 €2 948 €1 569 €10 368 €---
2013 583 €2 731 €1 352 €10 852 €---
2113 854 €2 506 €1 127 €11 348 €---
2214 131 €2 273 €894 €11 858 €---
2314 414 €2 032 €652 €12 382 €---
2414 702 €1 782 €402 €12 920 €---
2514 996 €1 523 €144 €13 473 €---
TOTAL298 637 €134 631 €64 139 €164 007 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 007 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 324 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 958 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 958 €-3 210 €+5 168 €
2+1 958 €0 €+1 958 €
3+1 958 €0 €+1 958 €
4+1 958 €0 €+1 958 €
5+1 958 €0 €+1 958 €
6+1 958 €+160 €+1 798 €
7+1 958 €+1 638 €+320 €
8+1 958 €+1 744 €+214 €
9+1 958 €+1 852 €+106 €
10+1 958 €+1 964 €-6 €
11+1 958 €+2 078 €-120 €
12+1 958 €+2 196 €-238 €
13+1 958 €+2 316 €-358 €
14+1 958 €+2 440 €-482 €
15+1 958 €+2 567 €-609 €
16+1 958 €+2 698 €-740 €
17+1 958 €+2 832 €-874 €
18+1 958 €+2 969 €-1 011 €
19+1 958 €+3 110 €-1 152 €
20+1 958 €+3 255 €-1 297 €
21+1 958 €+3 404 €-1 446 €
22+1 958 €+3 557 €-1 599 €
23+1 958 €+3 715 €-1 757 €
24+1 958 €+3 876 €-1 918 €
25+1 958 €+4 042 €-2 084 €
Total+48 950 €+49 202 €+-252 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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