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? – Charmante maison à Cheney avec beaux volumes et magnifique terrain ?

Bien expiré
VilleCheney (89)
Surface162
Coût Total166 670
Loyer Annuel15 789
Rentabilité9.47%
Cashflow/mois+298
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 598,77 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir cette agréable maison offrant de très beaux espaces . Elle se compose de : Au rez-de-chaussée : Une belle entrée Une cuisine aménagée et équipée Une belle pièce de vie lumineuse Deux grandes chambres : Une chambre d'environ 20 m² avec dressing Une chambre d'environ 21 m² Une salle d'eau Un Wc indépendant À l'étage : Un palier desservant deux belles chambres Extérieurs : Deux cave Une terrasse agréable Une grange offrant du potentiel Un magnifique terrain arboré Assainissement tout à l'égout Une maison idéale pour une famille à la recherche d'espace, de confort et de tranquillité, avec de nombreuses possibilités d'aménagement. À visiter sans tarder !

Cette annonce référence 337980 vous est présentée par votre agent commercial Bsk Immobilier Aurore Buisson (Ei) immatriculé au Rsac de Auxerre (89000) sous le numéro .

Prix du bien : 97 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : Score Dpe : 282 kWhEP/m²/an Score Ges : 58 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4430.00 € et 6050.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2025 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Cheney
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89700
Coordonnées : 47.907444, 3.952315
Total : 166 670
Prix d'acquisition : 97 000
Travaux : 61 910
Valeur du bien : 158 910
Frais de notaire : 7 760
Coût estimé : 7 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.42€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1316€/mois
Loyer annuel estimé : 15789€/an
Fourchette totale : 1039€ - 1666€/mois
Fourchette annuelle : 12472€ - 19988€/an
Rentabilité brute :9.47%
Fourchette de rentabilité :7.48% - 11.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :880 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :142 560
Prix d'achat :97 000
Décote à l'achat :-45 560 (-32.0%)
Marge achat-revente :-24 110€ (-16.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 670
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :837,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :48,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 885,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 452,00
Coût de l'assurance :14 583,62
Taxe foncière : 1 578,91€/an
Soit par mois : 131,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 315,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 017,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :298,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 282 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 162 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 162 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 910(382 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:4 860
    Isolation toiture/combles: 162 m² × 30€/m² = 4860€ (installation incluse)
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:4 800
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (installation incluse)
  • Salon:750
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cheney (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 360✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 316 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 789 €/an
Calcul : 1 316 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 810 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 670 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 583 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 579 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 910
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 882
Revenus locatifs : +15 789
Charges déductibles : -69 882
Résultat foncier Année 1 : -54 093(Déficit de 54 093 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 693
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 972 €/an
Revenus locatifs : +15 789
Charges déductibles : -7 972
Résultat foncier Années 2+ : 7 817 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32693.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 78969 8885 815-54 09921 400 €32 699 €32 699 €
216 1057 8265 6648 279--24 420 €
316 4277 6695 5078 758--15 662 €
416 7567 5065 3449 250--6 412 €
517 0917 3375 1759 753---
617 4327 1635 00010 270---
717 7816 9824 81910 799---
818 1376 7944 63211 343---
918 4996 6004 43811 899---
1018 8696 3994 23712 471---
1119 2476 1904 02813 056---
1219 6325 9753 81213 657---
1320 0245 7513 58914 273---
1420 4255 5193 35714 906---
1520 8335 2793 11715 554---
1621 2505 0312 86916 219---
1721 6754 7732 61116 902---
1822 1094 5072 34417 602---
1922 5514 2302 06818 320---
2023 0023 9441 78219 058---
2123 4623 6481 48519 814---
2223 9313 3411 17820 590---
2324 4103 02386021 387---
2424 8982 69353122 205---
2525 3962 35218923 044---
TOTAL505 729200 41884 452305 31121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 311
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 789 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 316 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 316-6 420+9 736
2+3 3160+3 316
3+3 3160+3 316
4+3 3160+3 316
5+3 316+1 002+2 314
6+3 316+3 081+235
7+3 316+3 240+76
8+3 316+3 403-87
9+3 316+3 570-254
10+3 316+3 741-425
11+3 316+3 917-601
12+3 316+4 097-781
13+3 316+4 282-966
14+3 316+4 472-1 156
15+3 316+4 666-1 350
16+3 316+4 866-1 550
17+3 316+5 071-1 755
18+3 316+5 281-1 965
19+3 316+5 496-2 180
20+3 316+5 717-2 401
21+3 316+5 944-2 628
22+3 316+6 177-2 861
23+3 316+6 416-3 100
24+3 316+6 661-3 345
25+3 316+6 913-3 597
Total+82 900+91 593+-8 693
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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