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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface173m²
Coût Total272 760€
Loyer Annuel19 793€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 939 €
Surface : 173 m²
Prix au m² : 1 069,01 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 173 m², Bâtiment de 1 étage, 7 Pièces, 5 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel gaz, Terrain de 505 m², Calme

Située dans un quartier prisé de Tarbes, cette vaste maison familiale offre un cadre de vie agréable et calme tout en étant à proximité de toutes commodités. Vous serez séduits par ses volumes et sa luminosité. Vous pourrez profiter de son joli jardin arboré. Un garage vient compléter ce bien.

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.245290, 0.056500
Total : 272 760€
Prix d'acquisition : 184 939€
Travaux : 73 026€
Valeur du bien : 257 965€
Frais de notaire : 14 795€
Coût estimé : 14 795€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 173m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.41€ - 12.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1649€/mois
Loyer annuel estimé : 19793€/an
Fourchette totale : 1281€ - 2123€/mois
Fourchette annuelle : 15377€ - 25476€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :272 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 342,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :81,83€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 424,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 902,22€
Coût de l'assurance :24 548,40€
Taxe foncière : 1 979,28€/an
Soit par mois : 164,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 649,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 588,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :60,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 167 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 173 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 173 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Mise à jour des meubles de cuisine, réfection plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine datée nécessitant une mise à jour
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et l'entrée
Quantité: 18 m² (12 m² salle à manger + 6 m² entrée)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - usure normale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 026 €(422 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 806€
    Isolation combles: 173 m² × 22€/m² = 3806€, Main d'œuvre: 40% = 1522€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 21 fenêtres × 1000€/fenêtre = 21000€ (installation comprise)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€ (plomberie, électricité, matériaux inclus)
  • Rénovation chambres:12 000€
    Rénovation chambres (75 m²): 75 m² × 160€/m² = 12000€ (peinture, électricité, revêtement inclus)
  • Rénovation cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (plomberie, électricité, peinture inclus)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture autres pièces:720€
    Peinture salle à manger et entrée: 18 m² × 40€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 306€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 793 €/an
Calcul : 1 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 993 €/an
Base de calcul : Emprunt de 272 760 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 982 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 979 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 026 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 981 €
Revenus locatifs : +19 793 €
Charges déductibles : -84 981 €
Résultat foncier Année 1 : -65 188 €(Déficit de 65 188 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 788 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 955 €/an
Revenus locatifs : +19 793 €
Charges déductibles : -11 955 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 838 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43787.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 184 939 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 210 €(65% de 184 939 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 371 €/an
Calcul : 120 210 € × 3,636% = 4 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 793 €84 989 €9 002 €-65 197 €21 400 €43 797 €43 797 €
220 189 €11 722 €8 761 €8 466 €--35 330 €
320 592 €11 473 €8 512 €9 119 €--26 211 €
421 004 €11 216 €8 254 €9 789 €--16 422 €
521 424 €10 949 €7 988 €10 475 €--5 947 €
621 853 €10 674 €7 713 €11 179 €---
722 290 €10 389 €7 428 €11 901 €---
822 736 €10 095 €7 134 €12 641 €---
923 190 €9 791 €6 829 €13 400 €---
1023 654 €9 476 €6 515 €14 178 €---
1124 127 €9 151 €6 189 €14 977 €---
1224 610 €8 814 €5 853 €15 795 €---
1325 102 €8 467 €5 505 €16 635 €---
1425 604 €8 107 €5 146 €17 497 €---
1526 116 €7 735 €4 774 €18 381 €---
1626 638 €7 351 €4 390 €19 288 €---
1727 171 €6 954 €3 992 €20 218 €---
1827 715 €6 543 €3 581 €21 172 €---
1928 269 €6 118 €3 157 €22 151 €---
2028 834 €5 679 €2 717 €23 156 €---
2129 411 €5 225 €2 263 €24 186 €---
2229 999 €4 755 €1 794 €25 244 €---
2330 599 €4 270 €1 308 €26 330 €---
2431 211 €3 768 €807 €27 443 €---
2531 835 €3 249 €288 €28 587 €---
TOTAL633 969 €276 959 €129 902 €357 010 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 357 010 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 793 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 156 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 156 €-6 420 €+10 576 €
2+4 156 €0 €+4 156 €
3+4 156 €0 €+4 156 €
4+4 156 €0 €+4 156 €
5+4 156 €0 €+4 156 €
6+4 156 €+1 569 €+2 587 €
7+4 156 €+3 570 €+586 €
8+4 156 €+3 792 €+364 €
9+4 156 €+4 020 €+136 €
10+4 156 €+4 253 €-97 €
11+4 156 €+4 493 €-337 €
12+4 156 €+4 739 €-583 €
13+4 156 €+4 991 €-835 €
14+4 156 €+5 249 €-1 093 €
15+4 156 €+5 514 €-1 358 €
16+4 156 €+5 786 €-1 630 €
17+4 156 €+6 065 €-1 909 €
18+4 156 €+6 352 €-2 196 €
19+4 156 €+6 645 €-2 489 €
20+4 156 €+6 947 €-2 791 €
21+4 156 €+7 256 €-3 100 €
22+4 156 €+7 573 €-3 417 €
23+4 156 €+7 899 €-3 743 €
24+4 156 €+8 233 €-4 077 €
25+4 156 €+8 576 €-4 420 €
Total+103 900 €+107 103 €+-3 203 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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