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Appartement 4 pièces 73 m²

VilleTours (37)
Surface73m²
Coût Total160 292€
Loyer Annuel10 596€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 767,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 73 m²

Appartement lumineux avec vue sur le Cher et le Lac de Tours – Tours (37000) Situé dans une copropriété calme et parfaitement entretenue, venez découvrir ce bel appartement idéalement placé à Tours, à proximité immédiate du tramway. Dès l'entrée, vous serez séduit par un espace fonctionnel avec dressing. L'appartement offre un agréable salon-séjour double, baigné de lumière grâce à son exposition plein sud, avec une vue dégagée sur le Cher et le Lac de Tours. La cuisine indépendante complète l'espace de vie. Côté nuit, vous disposerez de deux chambres confortables ainsi que d'une salle d'eau. Une cave vient également compléter ce bien.

Votre conseiller : Thierry PELÉ Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 845 155 167 - Tours RCP 7.953.190/BD722

Surface : 73 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 350 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/01/2026

Consommation énergie primaire : 194 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 183.50 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 207 € et 1 633 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.372173, 0.684000
Total : 160 292€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 20 972€
Valeur du bien : 149 972€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 883€/mois
Loyer annuel estimé : 10596€/an
Fourchette totale : 698€ - 1118€/mois
Fourchette annuelle : 8372€ - 13411€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 547,44 €/m²
Basé sur :376 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 963 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-56 963€ (-30.6%)
Marge achat-revente :25 671€ (13.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :793,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 840,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 874,57€
Coût de l'assurance :14 025,55€
Taxe foncière : 1 059,60€/an
Soit par mois : 88,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 883,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 928,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager pour moderniser l'espace.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement de la peinture et vérification de l'électricité dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification de l'électricité dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 972 €(287 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 022€
    Peinture murs 24 m²: 28€/m² × 24 = 672€, Électricité 2 chambres: 600€ × 2 = 1200€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon:1 450€
    Peinture murs salon 25 m²: 28€/m² × 25 = 700€, Électricité salon: 600€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. Les prix de la cuisine et de la salle de bain sont basés sur des estimations de rénovation standard.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 883 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 596 €/an
Calcul : 883 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 381 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 292 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 561 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 060 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 972 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 973 €
Revenus locatifs : +10 596 €
Charges déductibles : -27 973 €
Résultat foncier Année 1 : -17 377 €(Déficit de 17 377 €)
Imputable sur revenu global : 17 377 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 001 €/an
Revenus locatifs : +10 596 €
Charges déductibles : -7 001 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 595 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 596 €27 978 €5 386 €-17 382 €17 382 €--
210 808 €6 863 €5 243 €3 944 €---
311 024 €6 715 €5 095 €4 309 €---
411 245 €6 562 €4 942 €4 682 €---
511 469 €6 404 €4 783 €5 065 €---
611 699 €6 240 €4 620 €5 459 €---
711 933 €6 071 €4 450 €5 862 €---
812 171 €5 895 €4 275 €6 276 €---
912 415 €5 714 €4 094 €6 701 €---
1012 663 €5 526 €3 906 €7 137 €---
1112 916 €5 332 €3 712 €7 584 €---
1213 175 €5 132 €3 511 €8 043 €---
1313 438 €4 924 €3 303 €8 514 €---
1413 707 €4 709 €3 088 €8 998 €---
1513 981 €4 487 €2 866 €9 495 €---
1614 261 €4 257 €2 636 €10 004 €---
1714 546 €4 019 €2 398 €10 527 €---
1814 837 €3 772 €2 152 €11 065 €---
1915 134 €3 518 €1 897 €11 616 €---
2015 436 €3 254 €1 634 €12 182 €---
2115 745 €2 982 €1 361 €12 763 €---
2216 060 €2 700 €1 079 €13 360 €---
2316 381 €2 408 €787 €13 973 €---
2416 709 €2 106 €485 €14 603 €---
2517 043 €1 794 €173 €15 249 €---
TOTAL339 392 €139 362 €77 875 €200 030 €17 382 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 215 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 030 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 596 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 225 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 225 €-5 215 €+7 440 €
2+2 225 €+1 183 €+1 042 €
3+2 225 €+1 293 €+932 €
4+2 225 €+1 405 €+820 €
5+2 225 €+1 520 €+705 €
6+2 225 €+1 638 €+587 €
7+2 225 €+1 759 €+466 €
8+2 225 €+1 883 €+342 €
9+2 225 €+2 010 €+215 €
10+2 225 €+2 141 €+84 €
11+2 225 €+2 275 €-50 €
12+2 225 €+2 413 €-188 €
13+2 225 €+2 554 €-329 €
14+2 225 €+2 699 €-474 €
15+2 225 €+2 848 €-623 €
16+2 225 €+3 001 €-776 €
17+2 225 €+3 158 €-933 €
18+2 225 €+3 319 €-1 094 €
19+2 225 €+3 485 €-1 260 €
20+2 225 €+3 655 €-1 430 €
21+2 225 €+3 829 €-1 604 €
22+2 225 €+4 008 €-1 783 €
23+2 225 €+4 192 €-1 967 €
24+2 225 €+4 381 €-2 156 €
25+2 225 €+4 575 €-2 350 €
Total+55 625 €+60 009 €+-4 384 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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