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Maison 98 m² à Aubin

Bien expiré
VilleAubin (12)
Surface98m²
Coût Total135 746€
Loyer Annuel8 191€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 950 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 611,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE MAISON T5 SUR 570 M2 DE TERRAIN Cette maison à rénover est composée d'une véranda, cuisine, séjour, 3 chambres, 2 salle d'eau. Garage et cave Chauffage électrique Assainissement tout à l'égout Les honoraires sont à la charge du vendeur

Honoraires à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2025 : entre 2940.00 et 4000.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Aubin
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12110
Coordonnées : 44.555042, 2.244071
Total : 135 746€
Prix d'acquisition : 59 950€
Travaux : 71 000€
Valeur du bien : 130 950€
Frais de notaire : 4 796€
Coût estimé : 4 796€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 683€/mois
Loyer annuel estimé : 8191€/an
Fourchette totale : 530€ - 880€/mois
Fourchette annuelle : 6354€ - 10558€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :818,24 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 188 €
Prix d'achat :59 950 €
Décote à l'achat :-20 238€ (-25.2%)
Marge achat-revente :-55 558€ (-69.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 746€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :672,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 711,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 949,40€
Coût de l'assurance :11 877,78€
Taxe foncière : 819,06€/an
Soit par mois : 68,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 682,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 780,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 000 €(724 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système à 11000€ + 2000€ (pose) = 13000€
  • Isolation:4 900€
    Isolation toiture/combles: 98 m² × 50€/m² = 4900€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres à 700€ = 8400€ (pose incluse)
  • Cuisine:33 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + 3000€ (électroménager) = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (revêtement et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 683 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 191 €/an
Calcul : 683 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 557 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 746 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 819 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 851 €
Revenus locatifs : +8 191 €
Charges déductibles : -76 851 €
Résultat foncier Année 1 : -68 660 €(Déficit de 68 660 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 260 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 851 €/an
Revenus locatifs : +8 191 €
Charges déductibles : -5 851 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 340 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47260.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 968 €(65% de 59 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 417 €/an
Calcul : 38 968 € × 3,636% = 1 417 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 191 €76 855 €4 561 €-68 665 €21 400 €47 265 €47 265 €
28 354 €5 734 €4 440 €2 620 €--44 644 €
38 521 €5 609 €4 315 €2 913 €--41 732 €
48 692 €5 479 €4 185 €3 213 €--38 519 €
58 866 €5 345 €4 051 €3 521 €--34 998 €
69 043 €5 206 €3 912 €3 837 €--31 162 €
79 224 €5 063 €3 769 €4 161 €--27 001 €
89 408 €4 914 €3 620 €4 494 €--22 507 €
99 597 €4 761 €3 467 €4 836 €--17 671 €
109 789 €4 602 €3 308 €5 187 €--12 484 €
119 984 €4 438 €3 143 €5 547 €--6 938 €
1210 184 €4 267 €2 973 €5 916 €---
1310 388 €4 092 €2 797 €6 296 €---
1410 595 €3 910 €2 615 €6 686 €---
1510 807 €3 721 €2 427 €7 086 €---
1611 023 €3 526 €2 232 €7 497 €---
1711 244 €3 325 €2 031 €7 919 €---
1811 469 €3 116 €1 822 €8 352 €---
1911 698 €2 901 €1 607 €8 797 €---
2011 932 €2 678 €1 383 €9 255 €---
2112 171 €2 447 €1 153 €9 724 €---
2212 414 €2 208 €914 €10 206 €---
2312 662 €1 961 €667 €10 702 €---
2412 916 €1 705 €411 €11 210 €---
2513 174 €1 441 €147 €11 733 €---
TOTAL262 347 €169 304 €65 949 €93 043 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 043 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 191 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 720 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 720 €-6 420 €+8 140 €
2+1 720 €0 €+1 720 €
3+1 720 €0 €+1 720 €
4+1 720 €0 €+1 720 €
5+1 720 €0 €+1 720 €
6+1 720 €0 €+1 720 €
7+1 720 €0 €+1 720 €
8+1 720 €0 €+1 720 €
9+1 720 €0 €+1 720 €
10+1 720 €0 €+1 720 €
11+1 720 €0 €+1 720 €
12+1 720 €+1 775 €-55 €
13+1 720 €+1 889 €-169 €
14+1 720 €+2 006 €-286 €
15+1 720 €+2 126 €-406 €
16+1 720 €+2 249 €-529 €
17+1 720 €+2 376 €-656 €
18+1 720 €+2 506 €-786 €
19+1 720 €+2 639 €-919 €
20+1 720 €+2 776 €-1 056 €
21+1 720 €+2 917 €-1 197 €
22+1 720 €+3 062 €-1 342 €
23+1 720 €+3 210 €-1 490 €
24+1 720 €+3 363 €-1 643 €
25+1 720 €+3 520 €-1 800 €
Total+43 000 €+29 994 €+13 006 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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