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Appartement 4 pièces 67 m²

Bien expiré
VilleRiom (63)
Surface67
Coût Total129 440
Loyer Annuel7 448
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-117
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 500 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 067,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 67 m² - Appartement

VENTE d'un appartement à rénover à Riom (63200) avec un potentiel intéressant. - À VENDRE : Appartement situé à Riom, offrant un potentiel intéressant pour les amateurs de rénovation. Ce bien, bien que nécessitant des travaux, présente une opportunité unique de personnaliser un espace selon vos goûts et vos besoins.

L'intérieur de l'appartement est à repenser, ce qui vous permettra de créer un espace de vie à votre image. Les travaux à réaliser vous donneront l'occasion de moderniser les installations et d'optimiser la distribution des pièces.

En résumé, cet appartement à Riom est une belle opportunité pour les investisseurs ou les primo-accédants souhaitant s'engager dans un projet de rénovation. Avec un peu d'imagination et de travail, cet espace peut devenir un véritable cocon. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : *** . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 400 et 1 940 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2021. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : TAPP952948 Date de réalisation du diagnostic : 23/11/2021 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 400 € et 1 940 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Riom
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63200
Coordonnées : 45.890701, 3.109076
Total : 129 440
Prix d'acquisition : 71 500
Travaux : 52 220
Valeur du bien : 123 720
Frais de notaire : 5 720
Coût estimé : 5 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 9.26€/m²/mois
Fourchette : 7.26€ - 11.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 621€/mois
Loyer annuel estimé : 7448€/an
Fourchette totale : 487€ - 792€/mois
Fourchette annuelle : 5839€ - 9502€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 675,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 852,25
Coût de l'assurance :11 326,00
Taxe foncière : 744,83€/an
Soit par mois : 62,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 620,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 737,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le système de chauffage existant.
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par des fenêtres double vitrage performantes.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation
Réparation des murs et du sol dans l'entrée, traitement des traces d'humidité.
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - murs et sol abîmés nécessitant des réparations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 220(779 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 30€/m² = 1440€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (installation incluse)
  • Autres pièces - Réparation:250
    Réparation murs et sol: 5 m² × 50€/m² = 250€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riom (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 448 €/an
Calcul : 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 281 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 440 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 745 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 220
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 699
Revenus locatifs : +7 448
Charges déductibles : -57 699
Résultat foncier Année 1 : -50 250(Déficit de 50 250 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 850
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 479 €/an
Revenus locatifs : +7 448
Charges déductibles : -5 479
Résultat foncier Années 2+ : 1 970 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28850.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 475(65% de 71 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 690 €/an
Calcul : 46 475 € × 3,636% = 1 690
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 44857 7034 285-50 25421 400 €28 854 €28 854 €
27 5975 3684 1702 229--26 625 €
37 7495 2504 0522 499--24 126 €
47 9045 1273 9292 777--21 349 €
58 0625 0013 8033 062--18 287 €
68 2244 8703 6723 354--14 933 €
78 3884 7343 5363 654--11 280 €
88 5564 5943 3963 961--7 318 €
98 7274 4503 2524 277--3 041 €
108 9014 3003 1024 602---
119 0794 1452 9474 934---
129 2613 9852 7875 276---
139 4463 8202 6225 627---
149 6353 6482 4515 987---
159 8283 4722 2746 356---
1610 0243 2892 0916 736---
1710 2253 0991 9027 126---
1810 4292 9041 7067 526---
1910 6382 7021 5047 937---
2010 8512 4921 2958 358---
2111 0682 2761 0788 792---
2211 2892 0528559 237---
2311 5151 8216239 694---
2411 7451 58238410 163---
2511 9801 33513710 645---
TOTAL238 572144 01961 85294 55321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 553
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 448 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 564 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 564-6 420+7 984
2+1 5640+1 564
3+1 5640+1 564
4+1 5640+1 564
5+1 5640+1 564
6+1 5640+1 564
7+1 5640+1 564
8+1 5640+1 564
9+1 5640+1 564
10+1 564+468+1 096
11+1 564+1 480+84
12+1 564+1 583-19
13+1 564+1 688-124
14+1 564+1 796-232
15+1 564+1 907-343
16+1 564+2 021-457
17+1 564+2 138-574
18+1 564+2 258-694
19+1 564+2 381-817
20+1 564+2 508-944
21+1 564+2 638-1 074
22+1 564+2 771-1 207
23+1 564+2 908-1 344
24+1 564+3 049-1 485
25+1 564+3 194-1 630
Total+39 100+28 366+10 734
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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