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Appartement 2 pièces 33 m²

VilleLimoges (87)
Surface33m²
Coût Total54 492€
Loyer Annuel5 298€
Rentabilité9.72%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 900 €
Surface : 33 m²
Prix au m² : 1 360,61 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

"LE CENTRAL 3"

IDEAL INVESTISSEUR

Venez visiter sans plus attendre cet appartement de type 2 situé dans le centre de Limoges actuellement loué 420€, au deuxième et dernier étage d'une petite copropriété de 4 appartements,

N'hésitez pas à nous contacter pour organiser une visite ! Ce bien est à découvrir, très rapidement, dans votre agence Century 21 Atrium Immobilier !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 930.0 € et 1290.0 € indexées aux années 2023, 2024, 2025 (abonnements compris). Bien proposé par Erwann BECHADE EI, agent commercial (RSAC 982765257) Référence annonce : 1627 Consommation énergétique : 285 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 11 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 4 Charges prévisionnelles annuelles : 200 €

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.830525, 1.264574
Total : 54 492€
Prix d'acquisition : 44 900€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 50 900€
Frais de notaire : 3 592€
Coût estimé : 3 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 442€/mois
Loyer annuel estimé : 5298€/an
Fourchette totale : 353€ - 553€/mois
Fourchette annuelle : 4233€ - 6631€/an
Rentabilité brute :9.72%
Fourchette de rentabilité :7.77% - 12.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 615,38 €/m²
Basé sur :779 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 308 €
Prix d'achat :44 900 €
Décote à l'achat :-8 408€ (-15.8%)
Marge achat-revente :-1 184€ (-2.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :54 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :272,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :15,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 288,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 347,94€
Coût de l'assurance :4 768,05€
Taxe foncière : 529,81€/an
Soit par mois : 44,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 16,67€/mois
Soit par an : 200,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 441,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 349,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 285 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 33 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(182 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 442 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 298 €/an
Calcul : 442 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 883 €/an
Base de calcul : Emprunt de 54 492 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 191 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 530 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 200 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 804 €
Revenus locatifs : +5 298 €
Charges déductibles : -8 804 €
Résultat foncier Année 1 : -3 506 €(Déficit de 3 506 €)
Imputable sur revenu global : 3 506 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 804 €/an
Revenus locatifs : +5 298 €
Charges déductibles : -2 804 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 494 €/an
Prix d'achat du bien : 44 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 185 €(65% de 44 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 061 €/an
Calcul : 29 185 € × 3,636% = 1 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 298 €8 806 €1 885 €-3 508 €3 508 €--
25 404 €2 756 €1 836 €2 648 €---
35 512 €2 705 €1 785 €2 807 €---
45 622 €2 652 €1 732 €2 970 €---
55 735 €2 597 €1 677 €3 137 €---
65 849 €2 541 €1 620 €3 309 €---
75 966 €2 482 €1 561 €3 485 €---
86 086 €2 421 €1 500 €3 665 €---
96 208 €2 358 €1 437 €3 850 €---
106 332 €2 292 €1 372 €4 039 €---
116 458 €2 225 €1 304 €4 234 €---
126 587 €2 155 €1 234 €4 433 €---
136 719 €2 082 €1 162 €4 637 €---
146 854 €2 007 €1 087 €4 847 €---
156 991 €1 929 €1 009 €5 061 €---
167 130 €1 849 €928 €5 282 €---
177 273 €1 765 €845 €5 508 €---
187 419 €1 679 €758 €5 740 €---
197 567 €1 589 €669 €5 977 €---
207 718 €1 497 €576 €6 221 €---
217 873 €1 401 €480 €6 472 €---
228 030 €1 302 €381 €6 729 €---
238 191 €1 199 €278 €6 992 €---
248 355 €1 092 €172 €7 262 €---
258 522 €982 €61 €7 540 €---
TOTAL169 698 €56 362 €27 348 €113 336 €3 508 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 052 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 336 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 298 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 113 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 113 €-1 052 €+2 165 €
2+1 113 €+794 €+319 €
3+1 113 €+842 €+271 €
4+1 113 €+891 €+222 €
5+1 113 €+941 €+172 €
6+1 113 €+993 €+120 €
7+1 113 €+1 045 €+68 €
8+1 113 €+1 099 €+14 €
9+1 113 €+1 155 €-42 €
10+1 113 €+1 212 €-99 €
11+1 113 €+1 270 €-157 €
12+1 113 €+1 330 €-217 €
13+1 113 €+1 391 €-278 €
14+1 113 €+1 454 €-341 €
15+1 113 €+1 518 €-405 €
16+1 113 €+1 585 €-472 €
17+1 113 €+1 652 €-539 €
18+1 113 €+1 722 €-609 €
19+1 113 €+1 793 €-680 €
20+1 113 €+1 866 €-753 €
21+1 113 €+1 942 €-829 €
22+1 113 €+2 019 €-906 €
23+1 113 €+2 098 €-985 €
24+1 113 €+2 179 €-1 066 €
25+1 113 €+2 262 €-1 149 €
Total+27 825 €+34 001 €+-6 176 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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