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Maison 4 pièces 87 m²

VilleCouflens (09)
Surface87
Coût Total59 220
Loyer Annuel7 325
Rentabilité12.37%
Cashflow/mois+236
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 574,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 87 m² - Maison 4 pièces 87 m²

Christine YVART de l'agence TOWER IMMOBILIER vous propose : Pour les amoureux de la nature, venez découvrir cette maison T4 située dans un village au départ de plusieurs randonnées. Au rez-de chaussée, vous découvrirez une entrée amenant sur un séjour avec son insert, une cuisine séparée A l'étage, trois chambres et sa salle de bains, Le tout sur une parcelle de 109 m. Contactez Christine YVART de l'agence TOWER IMMOBILIER disponible au [Coordonnées masquées] Annonce immobilière rédigée sous la responsabilité éditoriale de Christine YVART - RSAC No384 539 086 - Toulouse. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Visitez ce bien avec TOWER IMMOBILIER - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Surface : 87 m²

Consommation énergie primaire : 685 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Couflens
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09140
Coordonnées : 42.789190, 1.184280
Total : 59 220
Prix d'acquisition : 50 000
Travaux : 5 220
Valeur du bien : 55 220
Frais de notaire : 4 000
Coût estimé : 4 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 610€/mois
Loyer annuel estimé : 7325€/an
Fourchette totale : 464€ - 802€/mois
Fourchette annuelle : 5573€ - 9629€/an
Rentabilité brute :12.37%
Fourchette de rentabilité :9.41% - 16.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 051,68 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 496
Prix d'achat :50 000
Décote à l'achat :-41 496 (-45.4%)
Marge achat-revente :32 276€ (35.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :59 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :296,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :17,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 313,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 720,78
Coût de l'assurance :5 181,75
Taxe foncière : 732,53€/an
Soit par mois : 61,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 610,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 374,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :235,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 87 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien de la cheminée
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 87 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 220(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 220
    Isolation combles: 87 m² × 60€/m² = 5220€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GF(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 220✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 220€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 325 €/an
Calcul : 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 047 €/an
Base de calcul : Emprunt de 59 220 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 207 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 733 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 220
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 207
Revenus locatifs : +7 325
Charges déductibles : -8 207
Résultat foncier Année 1 : -881(Déficit de 881 €)
Imputable sur revenu global : 881
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 987 €/an
Revenus locatifs : +7 325
Charges déductibles : -2 987
Résultat foncier Années 2+ : 4 339 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 3258 2082 049-883883 €--
27 4722 9351 9954 537---
37 6212 8791 9394 742---
47 7742 8221 8824 952---
57 9292 7621 8225 167---
68 0882 7001 7615 387---
78 2492 6361 6975 613---
88 4142 5701 6305 844---
98 5832 5021 5626 081---
108 7542 4311 4916 324---
118 9292 3571 4176 572---
129 1082 2811 3416 827---
139 2902 2021 2627 088---
149 4762 1211 1817 355---
159 6662 0361 0967 629---
169 8591 9481 0097 910---
1710 0561 8589188 198---
1810 2571 7648248 493---
1910 4621 6677278 796---
2010 6721 5666269 105---
2110 8851 4625229 423---
2211 1031 3544149 749---
2311 3251 24230210 083---
2411 5511 12618610 425---
2511 7821 0066710 776---
TOTAL234 63058 43629 721176 195883Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 265
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 195
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 325 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 538 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 538-265+1 803
2+1 538+1 361+177
3+1 538+1 423+115
4+1 538+1 486+52
5+1 538+1 550-12
6+1 538+1 616-78
7+1 538+1 684-146
8+1 538+1 753-215
9+1 538+1 824-286
10+1 538+1 897-359
11+1 538+1 972-434
12+1 538+2 048-510
13+1 538+2 126-588
14+1 538+2 207-669
15+1 538+2 289-751
16+1 538+2 373-835
17+1 538+2 459-921
18+1 538+2 548-1 010
19+1 538+2 639-1 101
20+1 538+2 732-1 194
21+1 538+2 827-1 289
22+1 538+2 925-1 387
23+1 538+3 025-1 487
24+1 538+3 127-1 589
25+1 538+3 233-1 695
Total+38 450+52 858+-14 408
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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