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Maison à vendre

VillePleine-Fougères (35)
Surface93m²
Coût Total162 878€
Loyer Annuel9 159€
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-175€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 600 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 038,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, Cave, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin

Maison proche de la Baie du Mont Saint Michel.

Une maison à usage d'habitation, comprenant :

Au rez-de-jardin : sous-sol avec chaufferie et petite cheminée, garage et cellier sur toute la surface de la maison.

Au rez-de-chaussée surélevé, accessible par escalier extérieur : entrée sur couloir central avec vestiaire, cuisine avec poêle à bois, salle d'eau avec WC et débarras, salon-séjour avec salle à manger et une chambre.

Au 1e étage : palier, couloir, deux chambres avec deux grands placards faisant office de dressing et débarras. Pièce a aménager.

Au-dessus : grenier.

Jardin et dépendances.

Le tout sur une parcelle de 2885 m².

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

96 600 euros. 90 000 euros + Honoraires de négo. : 6 600 euros (soit 7,33% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Pleine-Fougères
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35610
Coordonnées : 48.531523, -1.561557
Total : 162 878€
Prix d'acquisition : 96 600€
Travaux : 58 550€
Valeur du bien : 155 150€
Frais de notaire : 7 728€
Coût estimé : 7 728€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 763€/mois
Loyer annuel estimé : 9159€/an
Fourchette totale : 600€ - 970€/mois
Fourchette annuelle : 7204€ - 11645€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 668,03 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 127 €
Prix d'achat :96 600 €
Décote à l'achat :-58 527€ (-37.7%)
Marge achat-revente :-7 751€ (-5.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 878€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :797,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :65,15€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 862,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 275,04€
Coût de l'assurance :19 545,36€
Taxe foncière : 915,94€/an
Soit par mois : 76,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 763,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 938,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 291 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 1.5/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (moquette ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible - salon en très mauvais état nécessitant rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 550 €(630 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 650€
    Isolation combles: 93 m² × 50€/m² = 4650€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:5 100€
    Rénovation complète chambres: 34 m² × 150€/m² = 5100€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pleine-Fougères (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 763 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 159 €/an
Calcul : 763 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 289 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 878 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 782 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 916 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 537 €
Revenus locatifs : +9 159 €
Charges déductibles : -65 537 €
Résultat foncier Année 1 : -56 378 €(Déficit de 56 378 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 978 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 987 €/an
Revenus locatifs : +9 159 €
Charges déductibles : -6 987 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 172 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34977.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 790 €(65% de 96 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 283 €/an
Calcul : 62 790 € × 3,636% = 2 283 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 159 €65 542 €5 295 €-56 383 €21 400 €34 983 €34 983 €
29 343 €6 850 €5 152 €2 493 €--32 490 €
39 529 €6 702 €5 005 €2 827 €--29 663 €
49 720 €6 550 €4 852 €3 170 €--26 493 €
59 914 €6 393 €4 695 €3 522 €--22 971 €
610 113 €6 230 €4 532 €3 883 €--19 088 €
710 315 €6 062 €4 364 €4 253 €--14 835 €
810 521 €5 888 €4 190 €4 633 €--10 201 €
910 732 €5 708 €4 011 €5 023 €--5 178 €
1010 946 €5 523 €3 825 €5 424 €---
1111 165 €5 331 €3 633 €5 834 €---
1211 389 €5 133 €3 435 €6 256 €---
1311 616 €4 928 €3 230 €6 688 €---
1411 849 €4 716 €3 019 €7 132 €---
1512 086 €4 498 €2 800 €7 588 €---
1612 327 €4 272 €2 574 €8 056 €---
1712 574 €4 038 €2 340 €8 536 €---
1812 825 €3 797 €2 099 €9 028 €---
1913 082 €3 547 €1 850 €9 534 €---
2013 344 €3 290 €1 592 €10 054 €---
2113 610 €3 023 €1 326 €10 587 €---
2213 883 €2 748 €1 050 €11 134 €---
2314 160 €2 464 €766 €11 696 €---
2414 443 €2 170 €472 €12 274 €---
2514 732 €1 866 €168 €12 866 €---
TOTAL293 378 €177 269 €76 275 €116 109 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 109 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 159 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 923 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 923 €-6 420 €+8 343 €
2+1 923 €0 €+1 923 €
3+1 923 €0 €+1 923 €
4+1 923 €0 €+1 923 €
5+1 923 €0 €+1 923 €
6+1 923 €0 €+1 923 €
7+1 923 €0 €+1 923 €
8+1 923 €0 €+1 923 €
9+1 923 €0 €+1 923 €
10+1 923 €+74 €+1 849 €
11+1 923 €+1 750 €+173 €
12+1 923 €+1 877 €+46 €
13+1 923 €+2 006 €-83 €
14+1 923 €+2 140 €-217 €
15+1 923 €+2 276 €-353 €
16+1 923 €+2 417 €-494 €
17+1 923 €+2 561 €-638 €
18+1 923 €+2 709 €-786 €
19+1 923 €+2 860 €-937 €
20+1 923 €+3 016 €-1 093 €
21+1 923 €+3 176 €-1 253 €
22+1 923 €+3 340 €-1 417 €
23+1 923 €+3 509 €-1 586 €
24+1 923 €+3 682 €-1 759 €
25+1 923 €+3 860 €-1 937 €
Total+48 075 €+34 833 €+13 242 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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