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Appartement à vendre

VilleToulon (83)
Surface49m²
Coût Total143 860€
Loyer Annuel9 465€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 877,55 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 1 chambre

​Surface habitable : 49 m² ​Surface Carrez : 49 m² ​Salon/séjour : 17,22 m² ​Chambre : 17,72 m² ​CARACTÉRISTIQUES ​Année de construction : 1890 ​Étage : 3ème et dernier étage, sans ascenseur ​Cuisine : Américaine ​Chauffage : Convecteur électrique individuel ​Traversant : Exposition Sud-Nord, très lumineux ​Aménagement : Possibilité de faire deux chambres ​État : À rafraîchir ​Façade : Refaite en septembre 2024 ​INFORMATIONS ​Prix de vente : 92 000 € ​Taxe foncière : 493 € ​Charges mensuelles : 83 € ​DPE : Classé F ​Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83100
Coordonnées : 43.124420, 5.951379
Total : 143 860€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 44 500€
Valeur du bien : 136 500€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 16.10€/m²/mois
Fourchette : 12.54€ - 20.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 789€/mois
Loyer annuel estimé : 9465€/an
Fourchette totale : 614€ - 1013€/mois
Fourchette annuelle : 7373€ - 12151€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 442,31 €/m²
Basé sur :844 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 673 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-27 673€ (-23.1%)
Marge achat-revente :-24 187€ (-20.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :704,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,96€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 740,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 597,61€
Coût de l'assurance :10 789,50€
Taxe foncière : 493,00€/an
Soit par mois : 41,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 83,00€/mois
Soit par an : 996,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 788,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 864,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 17,72 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre sans photo dans un état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: salon (environ 17,22 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants, mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 500 €(908 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 500€
    Rénovation chambre: 17.72 m² × 150€/m² = 2658€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 342€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 17.22 m² × 50€/m² = 861€, Main d'œuvre: 639€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 789 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 465 €/an
Calcul : 789 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 686 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 860 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 493 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 996 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 107 €
Revenus locatifs : +9 465 €
Charges déductibles : -51 107 €
Résultat foncier Année 1 : -41 642 €(Déficit de 41 642 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 242 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 607 €/an
Revenus locatifs : +9 465 €
Charges déductibles : -6 607 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 858 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20241.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 465 €51 111 €4 691 €-41 647 €21 400 €20 247 €20 247 €
29 654 €6 485 €4 565 €3 169 €--17 078 €
39 847 €6 355 €4 434 €3 492 €--13 585 €
410 044 €6 220 €4 299 €3 824 €--9 761 €
510 245 €6 080 €4 160 €4 164 €--5 596 €
610 450 €5 936 €4 016 €4 513 €--1 083 €
710 659 €5 788 €3 867 €4 871 €---
810 872 €5 634 €3 713 €5 238 €---
911 089 €5 475 €3 554 €5 615 €---
1011 311 €5 310 €3 390 €6 001 €---
1111 537 €5 141 €3 220 €6 397 €---
1211 768 €4 965 €3 045 €6 803 €---
1312 004 €4 784 €2 863 €7 220 €---
1412 244 €4 596 €2 676 €7 647 €---
1512 489 €4 403 €2 482 €8 086 €---
1612 738 €4 202 €2 282 €8 536 €---
1712 993 €3 995 €2 075 €8 998 €---
1813 253 €3 782 €1 861 €9 471 €---
1913 518 €3 561 €1 640 €9 957 €---
2013 788 €3 332 €1 412 €10 456 €---
2114 064 €3 096 €1 175 €10 968 €---
2214 345 €2 852 €931 €11 493 €---
2314 632 €2 600 €679 €12 032 €---
2414 925 €2 339 €419 €12 586 €---
2515 223 €2 070 €149 €13 154 €---
TOTAL303 159 €160 112 €67 598 €143 047 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 047 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 465 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 988 €-6 420 €+8 408 €
2+1 988 €0 €+1 988 €
3+1 988 €0 €+1 988 €
4+1 988 €0 €+1 988 €
5+1 988 €0 €+1 988 €
6+1 988 €0 €+1 988 €
7+1 988 €+1 136 €+852 €
8+1 988 €+1 571 €+417 €
9+1 988 €+1 684 €+304 €
10+1 988 €+1 800 €+188 €
11+1 988 €+1 919 €+69 €
12+1 988 €+2 041 €-53 €
13+1 988 €+2 166 €-178 €
14+1 988 €+2 294 €-306 €
15+1 988 €+2 426 €-438 €
16+1 988 €+2 561 €-573 €
17+1 988 €+2 699 €-711 €
18+1 988 €+2 841 €-853 €
19+1 988 €+2 987 €-999 €
20+1 988 €+3 137 €-1 149 €
21+1 988 €+3 290 €-1 302 €
22+1 988 €+3 448 €-1 460 €
23+1 988 €+3 610 €-1 622 €
24+1 988 €+3 776 €-1 788 €
25+1 988 €+3 946 €-1 958 €
Total+49 700 €+42 914 €+6 786 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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