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Maison à vendre

VilleCahors (46)
Surface380m²
Coût Total601 460€
Loyer Annuel48 177€
Rentabilité8.01%
Cashflow/mois+599€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 449 000 €
Surface : 380 m²
Prix au m² : 1 181,58 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A deux pas des commerces, restaurants et écoles, ce bien de caractère séduit par ses volumes, son cachet ancien et sa modularité.

Réparti sur 5 niveaux d’environ 70 m² chacun, l’immeuble s’organise autour d’un escalier central et permet une division simple en plusieurs logements indépendants. Idéal pour investissement locatif, résidence principale ou secondaire.

  • Rez-de-chaussée : Grande pièce à vivre avec arcades.
  • 1er étage : Un salon, une cuisine, deux chambres, dont une avec salle d’eau.
  • 2e étage : Deux chambres avec salles de bain indépendantes.
  • 3e étage : Grand loft avec cheminée monumentale, une mezzanine, une salle de rangement et une salle de bain.
  • Rez-de-jardin : Salle voûtée avec accès depuis le RDC et accès extérieur de plain-pied.
  • Annexe : Cave indépendante.

Vente directe propriétaire, sans agence.

-Surface : 380 m²
- Taxe foncière : 3 637 €
 -Travaux de rafraîchissement récents -DPE disponible -Ancienne résidence du compositeur Charles Dumont


Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.449835, 1.439196
Total : 601 460€
Prix d'acquisition : 449 000€
Travaux : 116 540€
Valeur du bien : 565 540€
Frais de notaire : 35 920€
Coût estimé : 35 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 380m²
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 4015€/mois
Loyer annuel estimé : 48177€/an
Fourchette totale : 3177€ - 5073€/mois
Fourchette annuelle : 38129€ - 60871€/an
Rentabilité brute :8.01%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 636,36 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :621 817 €
Prix d'achat :449 000 €
Décote à l'achat :-172 817€ (-27.8%)
Marge achat-revente :20 357€ (3.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :601 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 937,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :175,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 112,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :279 751,18€
Coût de l'assurance :52 627,75€
Taxe foncière : 3 637,00€/an
Soit par mois : 303,08€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 4 014,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 415,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :598,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 266 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 380 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (380 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 47 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 380 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 65 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :116 540 €(307 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen 2025), Main d'œuvre: 3000€
  • Isolation:38 000€
    Isolation toiture/combles: 380 m² × 80€/m² = 30400€, Main d'œuvre: 7600€
  • Menuiseries:28 200€
    Fenêtres double vitrage: 47 fenêtres × 500€ = 23500€, Main d'œuvre: 4700€
  • Eau chaude:4 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:14 400€
    Cuisine équipée: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres - Revêtement sol:5 040€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 840€
  • Chambres - Peinture:2 160€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon - Peinture:2 340€
    Peinture murs et plafonds salon: 65 m² × 30€/m² = 1950€, Main d'œuvre: 390€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 85 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 015 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 177 €/an
Calcul : 4 015 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 413 €/an
Base de calcul : Emprunt de 601 460 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 105 €/an
Calcul : 175 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 637 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 116 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 141 695 €
Revenus locatifs : +48 177 €
Charges déductibles : -141 695 €
Résultat foncier Année 1 : -93 519 €(Déficit de 93 519 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 72 119 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 155 €/an
Revenus locatifs : +48 177 €
Charges déductibles : -25 155 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 021 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 72118.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 449 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 291 850 €(65% de 449 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 613 €/an
Calcul : 291 850 € × 3,636% = 10 613 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 177 €141 714 €19 432 €-93 538 €21 400 €72 138 €72 138 €
249 140 €24 649 €18 907 €24 491 €--47 647 €
350 123 €24 107 €18 365 €26 016 €--21 631 €
451 125 €23 546 €17 804 €27 579 €---
552 148 €22 967 €17 225 €29 181 €---
653 191 €22 369 €16 627 €30 822 €---
754 255 €21 751 €16 009 €32 504 €---
855 340 €21 112 €15 370 €34 227 €---
956 446 €20 452 €14 710 €35 994 €---
1057 575 €19 771 €14 028 €37 805 €---
1158 727 €19 066 €13 324 €39 661 €---
1259 901 €18 338 €12 596 €41 563 €---
1361 099 €17 586 €11 844 €43 513 €---
1462 321 €16 810 €11 067 €45 512 €---
1563 568 €16 007 €10 265 €47 561 €---
1664 839 €15 178 €9 435 €49 662 €---
1766 136 €14 321 €8 579 €51 815 €---
1867 459 €13 435 €7 693 €54 023 €---
1968 808 €12 521 €6 779 €56 287 €---
2070 184 €11 576 €5 834 €58 608 €---
2171 588 €10 599 €4 857 €60 988 €---
2273 020 €9 590 €3 848 €63 429 €---
2374 480 €8 548 €2 806 €65 932 €---
2475 969 €7 471 €1 729 €68 498 €---
2577 489 €6 359 €616 €71 130 €---
TOTAL1 543 108 €539 844 €279 751 €1 003 264 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 003 264 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 177 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 117 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 117 €-6 420 €+16 537 €
2+10 117 €0 €+10 117 €
3+10 117 €0 €+10 117 €
4+10 117 €+1 784 €+8 333 €
5+10 117 €+8 754 €+1 363 €
6+10 117 €+9 247 €+870 €
7+10 117 €+9 751 €+366 €
8+10 117 €+10 268 €-151 €
9+10 117 €+10 798 €-681 €
10+10 117 €+11 341 €-1 224 €
11+10 117 €+11 898 €-1 781 €
12+10 117 €+12 469 €-2 352 €
13+10 117 €+13 054 €-2 937 €
14+10 117 €+13 654 €-3 537 €
15+10 117 €+14 268 €-4 151 €
16+10 117 €+14 898 €-4 781 €
17+10 117 €+15 545 €-5 428 €
18+10 117 €+16 207 €-6 090 €
19+10 117 €+16 886 €-6 769 €
20+10 117 €+17 583 €-7 466 €
21+10 117 €+18 297 €-8 180 €
22+10 117 €+19 029 €-8 912 €
23+10 117 €+19 780 €-9 663 €
24+10 117 €+20 549 €-10 432 €
25+10 117 €+21 339 €-11 222 €
Total+252 925 €+300 979 €+-48 054 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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