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vente - maison

VilleAvignon (84)
Surface200m²
Coût Total365 280€
Loyer Annuel26 558€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 266 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 330 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Climatisation, Parking, Plain pied, Petit prix

Votre agence 123webimmo vous présente : Secteur hôpital Avignon. Ensemble immobilier sur parcelle 500m² constitué d'une habitation principale T4 de 85m² avec au rez-de-chaussée séjour 29m², cuisine séparée 9m², buanderie+WC. A l'étage: 3 chambres (10 à 11m²), salle d'eau + WC. Chauffage fuel. Annexe 1 de 58M² avec compteur électrique indépendant de plain-pied 58m²: séjour 11m², cuisine salle à manger 20m², chambre 10m², salle d'eau WC, appentis. Chauffage gaz de ville + climatisation réversible. Annexe 2 de 60m² dépendante électriquement de la maison principale: Séjour 18m², cuisine 6m², 3 chambres en enfilade 8 à 10m², dressing. Chauffage climatisation réversible. Véranda au sud et cour avec accès voiture au nord. Prévoir rénovation globale. Gros potentiel. Tout-à-l'égout, eau par forage (réseau public disponible mais non relié), fibre optique. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site du gouvernement : https://www.georisques.gouv.fr

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.950000, 4.820000
Total : 365 280€
Prix d'acquisition : 266 000€
Travaux : 78 000€
Valeur du bien : 344 000€
Frais de notaire : 21 280€
Coût estimé : 21 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 11.07€/m²/mois
Fourchette : 8.27€ - 14.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 2213€/mois
Loyer annuel estimé : 26558€/an
Fourchette totale : 1655€ - 2960€/mois
Fourchette annuelle : 19860€ - 35516€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 9.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 850 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :570 000 €
Prix d'achat :266 000 €
Décote à l'achat :-304 000€ (-53.3%)
Marge achat-revente :204 720€ (35.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :365 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 834,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :106,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 941,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :185 088,06€
Coût de l'assurance :31 962,00€
Taxe foncière : 2 655,82€/an
Soit par mois : 221,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 213,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 162,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :50,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fuel
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites réparations cosmétiques
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations cosmétiques
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure normale
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 200 m²
Raison: Mise aux normes nécessaire pour conformité
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité générale
Quantité: 200 m²
Raison: Mise aux normes nécessaire pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 000 €(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:24 000€
    Isolation combles: 200 m² × 120€/m² = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:17 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€/fenêtre = 17500€ (pose incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 10000€ (plomberie, électricité, carrelage inclus)
  • Chambres:7 800€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€, Électricité: 3 chambres × 600€ = 1800€, Peinture: 30 m² × 25€ = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture et réparations = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:1 800€
    Mise aux normes plomberie: 200 m² × 9€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:2 400€
    Mise aux normes électricité: 200 m² × 12€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 53 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 213 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 558 €/an
Calcul : 2 213 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 733 €/an
Base de calcul : Emprunt de 365 280 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 278 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 656 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 668 €
Revenus locatifs : +26 558 €
Charges déductibles : -94 668 €
Résultat foncier Année 1 : -68 110 €(Déficit de 68 110 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 710 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 668 €/an
Revenus locatifs : +26 558 €
Charges déductibles : -16 668 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 890 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46709.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 266 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 900 €(65% de 266 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 287 €/an
Calcul : 172 900 € × 3,636% = 6 287 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 558 €94 680 €12 745 €-68 122 €21 400 €46 722 €46 722 €
227 089 €16 347 €12 413 €10 742 €--35 979 €
327 631 €16 003 €12 068 €11 628 €--24 351 €
428 184 €15 646 €11 711 €12 538 €--11 813 €
528 747 €15 276 €11 342 €13 471 €---
629 322 €14 893 €10 959 €14 429 €---
729 909 €14 497 €10 562 €15 412 €---
830 507 €14 086 €10 151 €16 421 €---
931 117 €13 660 €9 726 €17 457 €---
1031 739 €13 219 €9 285 €18 520 €---
1132 374 €12 762 €8 828 €19 612 €---
1233 022 €12 289 €8 355 €20 732 €---
1333 682 €11 799 €7 865 €21 883 €---
1434 356 €11 292 €7 357 €23 064 €---
1535 043 €10 766 €6 832 €24 277 €---
1635 744 €10 221 €6 287 €25 523 €---
1736 459 €9 657 €5 723 €26 802 €---
1837 188 €9 072 €5 138 €28 115 €---
1937 932 €8 467 €4 533 €29 465 €---
2038 690 €7 840 €3 905 €30 851 €---
2139 464 €7 190 €3 256 €32 274 €---
2240 253 €6 517 €2 583 €33 736 €---
2341 058 €5 820 €1 885 €35 239 €---
2441 880 €5 098 €1 163 €36 782 €---
2542 717 €4 350 €415 €38 368 €---
TOTAL850 666 €361 445 €185 088 €489 220 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 489 220 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 558 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 577 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 577 €-6 420 €+11 997 €
2+5 577 €0 €+5 577 €
3+5 577 €0 €+5 577 €
4+5 577 €0 €+5 577 €
5+5 577 €+498 €+5 079 €
6+5 577 €+4 329 €+1 248 €
7+5 577 €+4 624 €+953 €
8+5 577 €+4 926 €+651 €
9+5 577 €+5 237 €+340 €
10+5 577 €+5 556 €+21 €
11+5 577 €+5 884 €-307 €
12+5 577 €+6 220 €-643 €
13+5 577 €+6 565 €-988 €
14+5 577 €+6 919 €-1 342 €
15+5 577 €+7 283 €-1 706 €
16+5 577 €+7 657 €-2 080 €
17+5 577 €+8 041 €-2 464 €
18+5 577 €+8 435 €-2 858 €
19+5 577 €+8 839 €-3 262 €
20+5 577 €+9 255 €-3 678 €
21+5 577 €+9 682 €-4 105 €
22+5 577 €+10 121 €-4 544 €
23+5 577 €+10 572 €-4 995 €
24+5 577 €+11 035 €-5 458 €
25+5 577 €+11 510 €-5 933 €
Total+139 425 €+146 766 €+-7 341 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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