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Détails du bien

Bien expiré
VilleBach (46)
Surface82m²
Coût Total103 500€
Loyer Annuel7 651€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 695,12 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A VENDRE. Le Pic du Quercy vous propose en exclusivité, une maison de village d'environ 80m2 à finir de rénover. Idéalement située, en plein cœur du joli petit village de Bach, sur le chemin de St Jacques de Compostelle, cette maison se compose, en rez-de-chaussée, d'une terrasse de belle taille et d'une pièce de vie. Au 1er étage, vous trouverez un salon, une pièce d'eau avec wc, et une chambre. Le grenier peut accueillir une grande chambre. La charpente et la toiture ont été rénovées ainsi que plusieurs fenêtres et une partie de l'électricité. La maison est raccordée au tout à l'égout. Idéale pour un premier achat ou investissement locatif.

Ville : Bach
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46230
Total : 103 500€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 41 940€
Valeur du bien : 98 940€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 638€/mois
Loyer annuel estimé : 7651€/an
Fourchette totale : 507€ - 801€/mois
Fourchette annuelle : 6090€ - 9611€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 9.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :504,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,05€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 535,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 975,76€
Coût de l'assurance :9 315,00€
Taxe foncière : 765,06€/an
Soit par mois : 63,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 637,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 599,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :37,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé par un nouveau revêtement
Quantité: 20 m²
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - sol en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafond du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafond de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 940 €(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (installation incluse)
  • Isolation:3 280€
    Isolation combles: 82 m² × 40€/m² = 3280€ (installation incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 600€
    Carrelage: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 30€/m² = 600€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:360€
    Peinture murs et plafond: 12 m² × 30€/m² = 360€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bach (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 638 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 651 €/an
Calcul : 638 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 330 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 500 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 765 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 408 €
Revenus locatifs : +7 651 €
Charges déductibles : -46 408 €
Résultat foncier Année 1 : -38 757 €(Déficit de 38 757 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 357 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 468 €/an
Revenus locatifs : +7 651 €
Charges déductibles : -4 468 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 183 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17357.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 651 €46 411 €3 334 €-38 761 €21 400 €17 361 €17 361 €
27 804 €4 381 €3 243 €3 422 €--13 938 €
37 960 €4 288 €3 150 €3 672 €--10 267 €
48 119 €4 192 €3 054 €3 927 €--6 339 €
58 281 €4 092 €2 955 €4 189 €--2 150 €
68 447 €3 989 €2 852 €4 457 €---
78 616 €3 883 €2 746 €4 732 €---
88 788 €3 774 €2 636 €5 014 €---
98 964 €3 660 €2 523 €5 303 €---
109 143 €3 543 €2 406 €5 600 €---
119 326 €3 423 €2 285 €5 903 €---
129 513 €3 298 €2 160 €6 215 €---
139 703 €3 169 €2 031 €6 534 €---
149 897 €3 035 €1 898 €6 862 €---
1510 095 €2 898 €1 760 €7 197 €---
1610 297 €2 755 €1 618 €7 541 €---
1710 503 €2 608 €1 471 €7 894 €---
1810 713 €2 457 €1 319 €8 256 €---
1910 927 €2 300 €1 162 €8 627 €---
2011 145 €2 138 €1 000 €9 008 €---
2111 368 €1 970 €833 €9 398 €---
2211 596 €1 797 €660 €9 798 €---
2311 828 €1 619 €481 €10 209 €---
2412 064 €1 434 €296 €10 630 €---
2512 305 €1 243 €106 €11 062 €---
TOTAL245 050 €118 357 €47 976 €126 693 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 693 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 651 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 607 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 607 €-6 420 €+8 027 €
2+1 607 €0 €+1 607 €
3+1 607 €0 €+1 607 €
4+1 607 €0 €+1 607 €
5+1 607 €0 €+1 607 €
6+1 607 €+692 €+915 €
7+1 607 €+1 420 €+187 €
8+1 607 €+1 504 €+103 €
9+1 607 €+1 591 €+16 €
10+1 607 €+1 680 €-73 €
11+1 607 €+1 771 €-164 €
12+1 607 €+1 864 €-257 €
13+1 607 €+1 960 €-353 €
14+1 607 €+2 058 €-451 €
15+1 607 €+2 159 €-552 €
16+1 607 €+2 262 €-655 €
17+1 607 €+2 368 €-761 €
18+1 607 €+2 477 €-870 €
19+1 607 €+2 588 €-981 €
20+1 607 €+2 702 €-1 095 €
21+1 607 €+2 819 €-1 212 €
22+1 607 €+2 940 €-1 333 €
23+1 607 €+3 063 €-1 456 €
24+1 607 €+3 189 €-1 582 €
25+1 607 €+3 319 €-1 712 €
Total+40 175 €+38 008 €+2 167 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 239 jours
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