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Détails du bien

Bien expiré
VilleBach (46)
Surface82
Coût Total103 500
Loyer Annuel7 651
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+38
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 695,12 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A VENDRE. Le Pic du Quercy vous propose en exclusivité, une maison de village d'environ 80m2 à finir de rénover. Idéalement située, en plein cœur du joli petit village de Bach, sur le chemin de St Jacques de Compostelle, cette maison se compose, en rez-de-chaussée, d'une terrasse de belle taille et d'une pièce de vie. Au 1er étage, vous trouverez un salon, une pièce d'eau avec wc, et une chambre. Le grenier peut accueillir une grande chambre. La charpente et la toiture ont été rénovées ainsi que plusieurs fenêtres et une partie de l'électricité. La maison est raccordée au tout à l'égout. Idéale pour un premier achat ou investissement locatif.

Ville : Bach
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46230
Total : 103 500
Prix d'acquisition : 57 000
Travaux : 41 940
Valeur du bien : 98 940
Frais de notaire : 4 560
Coût estimé : 4 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 638€/mois
Loyer annuel estimé : 7651€/an
Fourchette totale : 507€ - 801€/mois
Fourchette annuelle : 6090€ - 9611€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 9.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :504,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,05€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 535,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 975,76
Coût de l'assurance :9 315,00
Taxe foncière : 765,06€/an
Soit par mois : 63,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 637,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 599,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :37,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé par un nouveau revêtement
Quantité: 20 m²
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - sol en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafond du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafond de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 940(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:2 400
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (installation incluse)
  • Isolation:3 280
    Isolation combles: 82 m² × 40€/m² = 3280€ (installation incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 600
    Carrelage: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 30€/m² = 600€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:360
    Peinture murs et plafond: 12 m² × 30€/m² = 360€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bach (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 638 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 651 €/an
Calcul : 638 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 330 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 500 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 765 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 940
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 408
Revenus locatifs : +7 651
Charges déductibles : -46 408
Résultat foncier Année 1 : -38 757(Déficit de 38 757 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 357
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 468 €/an
Revenus locatifs : +7 651
Charges déductibles : -4 468
Résultat foncier Années 2+ : 3 183 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17357.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 65146 4113 334-38 76121 400 €17 361 €17 361 €
27 8044 3813 2433 422--13 938 €
37 9604 2883 1503 672--10 267 €
48 1194 1923 0543 927--6 339 €
58 2814 0922 9554 189--2 150 €
68 4473 9892 8524 457---
78 6163 8832 7464 732---
88 7883 7742 6365 014---
98 9643 6602 5235 303---
109 1433 5432 4065 600---
119 3263 4232 2855 903---
129 5133 2982 1606 215---
139 7033 1692 0316 534---
149 8973 0351 8986 862---
1510 0952 8981 7607 197---
1610 2972 7551 6187 541---
1710 5032 6081 4717 894---
1810 7132 4571 3198 256---
1910 9272 3001 1628 627---
2011 1452 1381 0009 008---
2111 3681 9708339 398---
2211 5961 7976609 798---
2311 8281 61948110 209---
2412 0641 43429610 630---
2512 3051 24310611 062---
TOTAL245 050118 35747 976126 69321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 693
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 651 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 607 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 607-6 420+8 027
2+1 6070+1 607
3+1 6070+1 607
4+1 6070+1 607
5+1 6070+1 607
6+1 607+692+915
7+1 607+1 420+187
8+1 607+1 504+103
9+1 607+1 591+16
10+1 607+1 680-73
11+1 607+1 771-164
12+1 607+1 864-257
13+1 607+1 960-353
14+1 607+2 058-451
15+1 607+2 159-552
16+1 607+2 262-655
17+1 607+2 368-761
18+1 607+2 477-870
19+1 607+2 588-981
20+1 607+2 702-1 095
21+1 607+2 819-1 212
22+1 607+2 940-1 333
23+1 607+3 063-1 456
24+1 607+3 189-1 582
25+1 607+3 319-1 712
Total+40 175+38 008+2 167
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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