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Appartement 3 pièces 50 m²

Bien expiré
VilleSaint-Pons-de-Thomières (34)
Surface50
Coût Total59 800
Loyer Annuel3 885
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-22
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 25 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 50 m² - Appartement 50m² à rénover dans un immeuble en copropriété sécurisé et rénové!

Situé au cœur du village, à proximité immédiate de toutes les commodités, découvrez cet appartement T2 de 50 m² à rénover entièrement (hors d'eau / hors d'air), niché dans un immeuble en copropriété récemment remis à neuf.

✨ Les atouts de l'immeuble

  • Façade entièrement rénovée
  • Toiture révisée
  • Parties communes neuves
  • Entrée sécurisée par interphone
  • Parking privé avec local vélos

🏠 Le bien

  • Appartement T2 – 50 m²
  • Rénovation intérieure complète à prévoir
  • Une place de parking privative incluse
  • Une cave pour le stockage

💡 Un projet idéal

  • Premier achat ou investissement locatif
  • Loyer estimé : 500 € / mois

Possibilité d'être accompagné par des artisans locaux compétents pour les travaux

📞 Intéressé(e) ? Contactez-nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Cette annonce référence 322960 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier FANNY TERRAL (EI) immatriculé au RSAC de VILLENEUVE-LES-BEZIERS (34500) sous le numéro 90418159100010.

Prix du bien : 25 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 322960 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-Pons-de-Thomières
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34220
Coordonnées : 43.513687, 2.737981
Total : 59 800
Prix d'acquisition : 25 000
Travaux : 32 800
Valeur du bien : 57 800
Frais de notaire : 2 000
Coût estimé : 2 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50
Loyer prédit : 6.48€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 324€/mois
Loyer annuel estimé : 3885€/an
Fourchette totale : 250€ - 419€/mois
Fourchette annuelle : 3004€ - 5025€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :59 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :295,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :17,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 312,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 861,44
Coût de l'assurance :5 232,50
Taxe foncière : 388,53€/an
Soit par mois : 32,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 323,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 345,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rafraîchissement des murs et revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - une chambre en bon état, l'autre nécessite des travaux de rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu, petits travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 800(656 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 300
    Rafraîchissement chambres: 22 m² × 150€/m² = 3300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pons-de-Thomières (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 324 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 885 €/an
Calcul : 324 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 995 €/an
Base de calcul : Emprunt de 59 800 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 209 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 389 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 393
Revenus locatifs : +3 885
Charges déductibles : -35 393
Résultat foncier Année 1 : -31 508(Déficit de 31 508 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 108
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 593 €/an
Revenus locatifs : +3 885
Charges déductibles : -2 593
Résultat foncier Années 2+ : 1 292 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10108.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 25 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 16 250(65% de 25 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 591 €/an
Calcul : 16 250 € × 3,636% = 591
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 88535 3951 997-31 51021 400 €10 110 €10 110 €
23 9632 5421 9441 421--8 689 €
34 0422 4871 8891 555--7 134 €
44 1232 4301 8321 693--5 441 €
54 2062 3711 7731 834--3 607 €
64 2902 3101 7131 979--1 627 €
74 3752 2471 6502 128---
84 4632 1821 5852 281---
94 5522 1151 5172 437---
104 6432 0451 4482 598---
114 7361 9731 3752 763---
124 8311 8991 3012 932---
134 9271 8221 2243 106---
145 0261 7421 1443 284---
155 1271 6591 0623 467---
165 2291 5749763 655---
175 3341 4868883 848---
185 4401 3957974 046---
195 5491 3007024 249---
205 6601 2036054 457---
215 7731 1025044 672---
225 8899973994 892---
236 0078892915 117---
246 1277771805 349---
256 249662645 587---
TOTAL124 44776 60728 86147 84021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 47 840
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 885 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +816 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+816-6 420+7 236
2+8160+816
3+8160+816
4+8160+816
5+8160+816
6+8160+816
7+816+150+666
8+816+684+132
9+816+731+85
10+816+779+37
11+816+829-13
12+816+880-64
13+816+932-116
14+816+985-169
15+816+1 040-224
16+816+1 096-280
17+816+1 154-338
18+816+1 214-398
19+816+1 275-459
20+816+1 337-521
21+816+1 401-585
22+816+1 467-651
23+816+1 535-719
24+816+1 605-789
25+816+1 676-860
Total+20 400+14 352+6 048
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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