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Appartement 3 pièces 50 m²

Bien expiré
VilleSaint-Pons-de-Thomières (34)
Surface50m²
Coût Total59 800€
Loyer Annuel3 885€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 25 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 50 m² - Appartement 50m² à rénover dans un immeuble en copropriété sécurisé et rénové!

Situé au cœur du village, à proximité immédiate de toutes les commodités, découvrez cet appartement T2 de 50 m² à rénover entièrement (hors d'eau / hors d'air), niché dans un immeuble en copropriété récemment remis à neuf.

✨ Les atouts de l'immeuble

  • Façade entièrement rénovée
  • Toiture révisée
  • Parties communes neuves
  • Entrée sécurisée par interphone
  • Parking privé avec local vélos

🏠 Le bien

  • Appartement T2 – 50 m²
  • Rénovation intérieure complète à prévoir
  • Une place de parking privative incluse
  • Une cave pour le stockage

💡 Un projet idéal

  • Premier achat ou investissement locatif
  • Loyer estimé : 500 € / mois

Possibilité d'être accompagné par des artisans locaux compétents pour les travaux

📞 Intéressé(e) ? Contactez-nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Cette annonce référence 322960 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier FANNY TERRAL (EI) immatriculé au RSAC de VILLENEUVE-LES-BEZIERS (34500) sous le numéro 90418159100010.

Prix du bien : 25 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 322960 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-Pons-de-Thomières
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34220
Coordonnées : 43.513687, 2.737981
Total : 59 800€
Prix d'acquisition : 25 000€
Travaux : 32 800€
Valeur du bien : 57 800€
Frais de notaire : 2 000€
Coût estimé : 2 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 6.48€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 324€/mois
Loyer annuel estimé : 3885€/an
Fourchette totale : 250€ - 419€/mois
Fourchette annuelle : 3004€ - 5025€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :59 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :295,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :17,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 312,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 861,44€
Coût de l'assurance :5 232,50€
Taxe foncière : 388,53€/an
Soit par mois : 32,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 323,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 345,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rafraîchissement des murs et revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - une chambre en bon état, l'autre nécessite des travaux de rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu, petits travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 800 €(656 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 300€
    Rafraîchissement chambres: 22 m² × 150€/m² = 3300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pons-de-Thomières (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 324 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 885 €/an
Calcul : 324 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 995 €/an
Base de calcul : Emprunt de 59 800 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 209 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 389 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 393 €
Revenus locatifs : +3 885 €
Charges déductibles : -35 393 €
Résultat foncier Année 1 : -31 508 €(Déficit de 31 508 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 108 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 593 €/an
Revenus locatifs : +3 885 €
Charges déductibles : -2 593 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 292 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10108.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 25 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 16 250 €(65% de 25 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 591 €/an
Calcul : 16 250 € × 3,636% = 591 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 885 €35 395 €1 997 €-31 510 €21 400 €10 110 €10 110 €
23 963 €2 542 €1 944 €1 421 €--8 689 €
34 042 €2 487 €1 889 €1 555 €--7 134 €
44 123 €2 430 €1 832 €1 693 €--5 441 €
54 206 €2 371 €1 773 €1 834 €--3 607 €
64 290 €2 310 €1 713 €1 979 €--1 627 €
74 375 €2 247 €1 650 €2 128 €---
84 463 €2 182 €1 585 €2 281 €---
94 552 €2 115 €1 517 €2 437 €---
104 643 €2 045 €1 448 €2 598 €---
114 736 €1 973 €1 375 €2 763 €---
124 831 €1 899 €1 301 €2 932 €---
134 927 €1 822 €1 224 €3 106 €---
145 026 €1 742 €1 144 €3 284 €---
155 127 €1 659 €1 062 €3 467 €---
165 229 €1 574 €976 €3 655 €---
175 334 €1 486 €888 €3 848 €---
185 440 €1 395 €797 €4 046 €---
195 549 €1 300 €702 €4 249 €---
205 660 €1 203 €605 €4 457 €---
215 773 €1 102 €504 €4 672 €---
225 889 €997 €399 €4 892 €---
236 007 €889 €291 €5 117 €---
246 127 €777 €180 €5 349 €---
256 249 €662 €64 €5 587 €---
TOTAL124 447 €76 607 €28 861 €47 840 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 47 840 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 885 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +816 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+816 €-6 420 €+7 236 €
2+816 €0 €+816 €
3+816 €0 €+816 €
4+816 €0 €+816 €
5+816 €0 €+816 €
6+816 €0 €+816 €
7+816 €+150 €+666 €
8+816 €+684 €+132 €
9+816 €+731 €+85 €
10+816 €+779 €+37 €
11+816 €+829 €-13 €
12+816 €+880 €-64 €
13+816 €+932 €-116 €
14+816 €+985 €-169 €
15+816 €+1 040 €-224 €
16+816 €+1 096 €-280 €
17+816 €+1 154 €-338 €
18+816 €+1 214 €-398 €
19+816 €+1 275 €-459 €
20+816 €+1 337 €-521 €
21+816 €+1 401 €-585 €
22+816 €+1 467 €-651 €
23+816 €+1 535 €-719 €
24+816 €+1 605 €-789 €
25+816 €+1 676 €-860 €
Total+20 400 €+14 352 €+6 048 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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