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Achat loft

Bien expiré
VilleCourbevoie (92)
Surface325.63m²
Coût Total1 169 246€
Loyer Annuel101 599€
Rentabilité8.69%
Cashflow/mois+955€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 999 000 €
Surface : 325.63 m²
Prix au m² : 3 067,9 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Vue, Ascenseur, Surface de 325.63 m², Bâtiment de 6 étages, 6 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1991, Rez-de-chaussée, 1 Salle d'eau, 3 Toilettes, Chauffage individuel électrique radiateur, Salle de séjour, 6 Parkings, Alarme, Interphone, Orientation Est, Etat : bon, Vis à vis

L'agence MAXIME DESPÈRES vous propose à proximité des commerces et de la gare de Courbevoie, un local commercial de 325.63m2, au sein d'une petite copropriété de 1991. Ce local en sous sol dispose d'un permis de construire pour un usage d'habitation. Ce loft en devenir se déploie autour d'un patio de 25m2 baigné de lumière grâce a ses baies vitrées coulissantes. Possibilité d'aménager ce bien atypique en 4 chambres. Il est composé à date d'une cuisine dinatoire, une salle de douche avec toilette et deux WC. Six places de parking complètent ce bien à hauteur de 15 000€ chacune Honoraires à la charge de l'acquéreur de 2% (prix hors honoraires: 980000€). Pas de procédure en cours. Charges annuelles: 6848€/an. Nombre de lots: 53. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site :

Ville : Courbevoie
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92400
Coordonnées : 48.899300, 2.255440
Total : 1 169 246€
Prix d'acquisition : 999 000€
Travaux : 90 326€
Valeur du bien : 1 089 326€
Frais de notaire : 79 920€
Coût estimé : 79 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 325.63m²
Loyer prédit : 26.00€/m²/mois
Fourchette : 20.60€ - 32.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 8467€/mois
Loyer annuel estimé : 101599€/an
Fourchette totale : 6708€ - 10687€/mois
Fourchette annuelle : 80492€ - 128239€/an
Rentabilité brute :8.69%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 10.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 169 246€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 753,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :341,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 6 094,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :556 854,55€
Coût de l'assurance :102 309,02€
Taxe foncière : 10 159,85€/an
Soit par mois : 846,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 570,67€/mois
Soit par an : 6 848,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 8 466,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 7 512,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :954,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 441 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/eau, pour remplacer le chauffage existant.
Quantité: 1 système pour 325.63 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres existantes par des fenêtres à double vitrage performant.
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 326 €(277 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 326€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13 000€ = 13000€, Main d'œuvre: 326€
  • Menuiseries:31 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 32 fenêtres × 975€ = 31200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:22 500€
    Rénovation complète cuisine: 22500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 48 026€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 467 €/mois
Revenus locatifs annuels : 101 599 €/an
Calcul : 8 467 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 38 552 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 169 246 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 092 €/an
Calcul : 341 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 10 160 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 848 €/an
Calcul : 571 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 326 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 149 978 €
Revenus locatifs : +101 599 €
Charges déductibles : -149 978 €
Résultat foncier Année 1 : -48 380 €(Déficit de 48 380 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 980 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 59 652 €/an
Revenus locatifs : +101 599 €
Charges déductibles : -59 652 €
Résultat foncier Années 2+ : 41 946 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26979.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 999 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 649 350 €(65% de 999 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 23 613 €/an
Calcul : 649 350 € × 3,636% = 23 613 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1101 599 €150 016 €38 589 €-48 417 €21 400 €27 017 €27 017 €
2103 630 €58 657 €37 557 €44 974 €---
3105 703 €57 589 €36 489 €48 114 €---
4107 817 €56 485 €35 384 €51 333 €---
5109 973 €55 343 €34 243 €54 630 €---
6112 173 €54 163 €33 063 €58 010 €---
7114 416 €52 942 €31 842 €61 474 €---
8116 705 €51 681 €30 580 €65 024 €---
9119 039 €50 376 €29 276 €68 663 €---
10121 420 €49 027 €27 927 €72 392 €---
11123 848 €47 633 €26 533 €76 215 €---
12126 325 €46 191 €25 091 €80 134 €---
13128 851 €44 700 €23 600 €84 151 €---
14131 429 €43 159 €22 059 €88 270 €---
15134 057 €41 565 €20 465 €92 492 €---
16136 738 €39 918 €18 818 €96 820 €---
17139 473 €38 214 €17 114 €101 259 €---
18142 262 €36 453 €15 353 €105 809 €---
19145 108 €34 632 €13 532 €110 476 €---
20148 010 €32 749 €11 649 €115 261 €---
21150 970 €30 803 €9 702 €120 167 €---
22153 989 €28 790 €7 690 €125 199 €---
23157 069 €26 709 €5 609 €130 360 €---
24160 211 €24 558 €3 458 €135 653 €---
25163 415 €22 333 €1 233 €141 082 €---
TOTAL3 254 231 €1 174 686 €556 855 €2 079 545 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 079 545 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 101 599 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +21 336 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+21 336 €-6 420 €+27 756 €
2+21 336 €+5 387 €+15 949 €
3+21 336 €+14 434 €+6 902 €
4+21 336 €+15 400 €+5 936 €
5+21 336 €+16 389 €+4 947 €
6+21 336 €+17 403 €+3 933 €
7+21 336 €+18 442 €+2 894 €
8+21 336 €+19 507 €+1 829 €
9+21 336 €+20 599 €+737 €
10+21 336 €+21 718 €-382 €
11+21 336 €+22 865 €-1 529 €
12+21 336 €+24 040 €-2 704 €
13+21 336 €+25 245 €-3 909 €
14+21 336 €+26 481 €-5 145 €
15+21 336 €+27 747 €-6 411 €
16+21 336 €+29 046 €-7 710 €
17+21 336 €+30 378 €-9 042 €
18+21 336 €+31 743 €-10 407 €
19+21 336 €+33 143 €-11 807 €
20+21 336 €+34 578 €-13 242 €
21+21 336 €+36 050 €-14 714 €
22+21 336 €+37 560 €-16 224 €
23+21 336 €+39 108 €-17 772 €
24+21 336 €+40 696 €-19 360 €
25+21 336 €+42 324 €-20 988 €
Total+533 400 €+623 863 €+-90 463 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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