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Trilbardou (77450)

VilleTrilbardou (77)
Surface98
Coût Total184 540
Loyer Annuel15 605
Rentabilité8.46%
Cashflow/mois+215
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 122,45 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville / appartement en triplex (sur 3 niveaux) à rénover.

Situé dans le charmant village de Trilbardou, des travaux sont à prévoir (devis réalisé à 42.000 €) Devis travaux et plans 3D disponibles sur demande

Les +++ de ce bien :

  • Village Paisible
  • Double exposition
  • 2 Places de parking

Nous vous proposons cette maison de ville en triplex issu d'une division verticale d'un corps de ferme à rénover. Il se compose au rez-de-chaussée d'une entrée avec placard desservant un espace de vie d'environ 33 m2 et d'un wc avec accès extérieur. À l'étage, vous disposez de 2 chambres et d'une salle d'eau avec wc et dressing. Enfin, les combles accueillent 1 bureau, 1 chambre et 1 petite pièce à aménager en placard ou wc. Vous disposez également d'une cour privée, de 2 places de parking et d'une remise pour garer une voiture ou stocker vos affaires.

Le bien se situe à moins de 10 minutes de Meaux, Esbly et Claye Souilly. L'école primaire et la garderie de Trilbardou sont à moins de 5 minutes à pied.

Pour vous aider à vous projeter, nous disposons de plans, devis et projections 3D.

Ville : Trilbardou
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77450
Coordonnées : 48.942802, 2.805826
Total : 184 540
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 65 740
Valeur du bien : 175 740
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98
Loyer prédit : 13.27€/m²/mois
Fourchette : 11.41€ - 15.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1300€/mois
Loyer annuel estimé : 15605€/an
Fourchette totale : 1118€ - 1512€/mois
Fourchette annuelle : 13418€ - 18149€/an
Rentabilité brute :8.46%
Fourchette de rentabilité :7.27% - 9.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 334,06 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :326 737
Prix d'achat :110 000
Décote à l'achat :-216 737 (-66.3%)
Marge achat-revente :142 197€ (43.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :901,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 955,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 833,28
Coût de l'assurance :16 147,25
Taxe foncière : 1 560,52€/an
Soit par mois : 130,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 300,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 085,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :215,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (98 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 4 chambres (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de l'entrée avec réfection des murs et du sol
Quantité: 6 m²
Raison: État 1/5 visible - entrée en très mauvais état
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 740(671 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 940
    Isolation des combles: 98 m² × 30€/m² = 2940€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000
    Rénovation complète chambres: 4 chambres × 3000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:1 800
    Rénovation complète entrée: 6 m² × 300€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trilbardou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 940✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 300 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 605 €/an
Calcul : 1 300 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 956 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 540 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 646 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 561 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 740
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 903
Revenus locatifs : +15 605
Charges déductibles : -73 903
Résultat foncier Année 1 : -58 298(Déficit de 58 298 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 898
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 163 €/an
Revenus locatifs : +15 605
Charges déductibles : -8 163
Résultat foncier Années 2+ : 7 442 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36897.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 60573 9095 962-58 30321 400 €36 903 €36 903 €
215 9178 0075 8017 910--28 994 €
316 2367 8415 6358 395--20 599 €
416 5607 6695 4638 891--11 708 €
516 8927 4915 2859 400--2 307 €
617 2297 3085 1019 922---
717 5747 1184 91210 456---
817 9256 9224 71611 003---
918 2846 7204 51311 564---
1018 6506 5114 30412 139---
1119 0236 2944 08812 728---
1219 4036 0713 86513 332---
1319 7915 8403 63413 951---
1420 1875 6023 39614 585---
1520 5915 3563 14915 235---
1621 0035 1012 89515 901---
1721 4234 8392 63216 584---
1821 8514 5672 36017 284---
1922 2884 2862 08018 002---
2022 7343 9961 79018 738---
2123 1893 6971 49019 492---
2223 6523 3871 18120 265---
2324 1253 06786121 058---
2424 6082 73753121 871---
2525 1002 39618922 704---
TOTAL499 839206 73485 833293 10621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 106
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 605 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 277 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 277-6 420+9 697
2+3 2770+3 277
3+3 2770+3 277
4+3 2770+3 277
5+3 2770+3 277
6+3 277+2 284+993
7+3 277+3 137+140
8+3 277+3 301-24
9+3 277+3 469-192
10+3 277+3 642-365
11+3 277+3 818-541
12+3 277+4 000-723
13+3 277+4 185-908
14+3 277+4 375-1 098
15+3 277+4 570-1 293
16+3 277+4 770-1 493
17+3 277+4 975-1 698
18+3 277+5 185-1 908
19+3 277+5 401-2 124
20+3 277+5 621-2 344
21+3 277+5 848-2 571
22+3 277+6 080-2 803
23+3 277+6 317-3 040
24+3 277+6 561-3 284
25+3 277+6 811-3 534
Total+81 925+87 932+-6 007
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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