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Trilbardou (77450)

Bien expiré
VilleTrilbardou (77)
Surface98m²
Coût Total184 540€
Loyer Annuel15 605€
Rentabilité8.46%
Cashflow/mois+215€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 122,45 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville / appartement en triplex (sur 3 niveaux) à rénover.

Situé dans le charmant village de Trilbardou, des travaux sont à prévoir (devis réalisé à 42.000 €) Devis travaux et plans 3D disponibles sur demande

Les +++ de ce bien :

  • Village Paisible
  • Double exposition
  • 2 Places de parking

Nous vous proposons cette maison de ville en triplex issu d'une division verticale d'un corps de ferme à rénover. Il se compose au rez-de-chaussée d'une entrée avec placard desservant un espace de vie d'environ 33 m2 et d'un wc avec accès extérieur. À l'étage, vous disposez de 2 chambres et d'une salle d'eau avec wc et dressing. Enfin, les combles accueillent 1 bureau, 1 chambre et 1 petite pièce à aménager en placard ou wc. Vous disposez également d'une cour privée, de 2 places de parking et d'une remise pour garer une voiture ou stocker vos affaires.

Le bien se situe à moins de 10 minutes de Meaux, Esbly et Claye Souilly. L'école primaire et la garderie de Trilbardou sont à moins de 5 minutes à pied.

Pour vous aider à vous projeter, nous disposons de plans, devis et projections 3D.

Ville : Trilbardou
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77450
Coordonnées : 48.942802, 2.805826
Total : 184 540€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 65 740€
Valeur du bien : 175 740€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 13.27€/m²/mois
Fourchette : 11.41€ - 15.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1300€/mois
Loyer annuel estimé : 15605€/an
Fourchette totale : 1118€ - 1512€/mois
Fourchette annuelle : 13418€ - 18149€/an
Rentabilité brute :8.46%
Fourchette de rentabilité :7.27% - 9.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 334,06 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :326 737 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-216 737€ (-66.3%)
Marge achat-revente :142 197€ (43.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :901,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 955,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 833,28€
Coût de l'assurance :16 147,25€
Taxe foncière : 1 560,52€/an
Soit par mois : 130,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 300,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 085,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :215,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (98 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 4 chambres (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de l'entrée avec réfection des murs et du sol
Quantité: 6 m²
Raison: État 1/5 visible - entrée en très mauvais état
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 740 €(671 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 940€
    Isolation des combles: 98 m² × 30€/m² = 2940€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation complète chambres: 4 chambres × 3000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:1 800€
    Rénovation complète entrée: 6 m² × 300€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trilbardou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 300 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 605 €/an
Calcul : 1 300 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 956 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 540 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 646 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 561 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 903 €
Revenus locatifs : +15 605 €
Charges déductibles : -73 903 €
Résultat foncier Année 1 : -58 298 €(Déficit de 58 298 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 898 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 163 €/an
Revenus locatifs : +15 605 €
Charges déductibles : -8 163 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 442 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36897.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 605 €73 909 €5 962 €-58 303 €21 400 €36 903 €36 903 €
215 917 €8 007 €5 801 €7 910 €--28 994 €
316 236 €7 841 €5 635 €8 395 €--20 599 €
416 560 €7 669 €5 463 €8 891 €--11 708 €
516 892 €7 491 €5 285 €9 400 €--2 307 €
617 229 €7 308 €5 101 €9 922 €---
717 574 €7 118 €4 912 €10 456 €---
817 925 €6 922 €4 716 €11 003 €---
918 284 €6 720 €4 513 €11 564 €---
1018 650 €6 511 €4 304 €12 139 €---
1119 023 €6 294 €4 088 €12 728 €---
1219 403 €6 071 €3 865 €13 332 €---
1319 791 €5 840 €3 634 €13 951 €---
1420 187 €5 602 €3 396 €14 585 €---
1520 591 €5 356 €3 149 €15 235 €---
1621 003 €5 101 €2 895 €15 901 €---
1721 423 €4 839 €2 632 €16 584 €---
1821 851 €4 567 €2 360 €17 284 €---
1922 288 €4 286 €2 080 €18 002 €---
2022 734 €3 996 €1 790 €18 738 €---
2123 189 €3 697 €1 490 €19 492 €---
2223 652 €3 387 €1 181 €20 265 €---
2324 125 €3 067 €861 €21 058 €---
2424 608 €2 737 €531 €21 871 €---
2525 100 €2 396 €189 €22 704 €---
TOTAL499 839 €206 734 €85 833 €293 106 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 106 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 605 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 277 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 277 €-6 420 €+9 697 €
2+3 277 €0 €+3 277 €
3+3 277 €0 €+3 277 €
4+3 277 €0 €+3 277 €
5+3 277 €0 €+3 277 €
6+3 277 €+2 284 €+993 €
7+3 277 €+3 137 €+140 €
8+3 277 €+3 301 €-24 €
9+3 277 €+3 469 €-192 €
10+3 277 €+3 642 €-365 €
11+3 277 €+3 818 €-541 €
12+3 277 €+4 000 €-723 €
13+3 277 €+4 185 €-908 €
14+3 277 €+4 375 €-1 098 €
15+3 277 €+4 570 €-1 293 €
16+3 277 €+4 770 €-1 493 €
17+3 277 €+4 975 €-1 698 €
18+3 277 €+5 185 €-1 908 €
19+3 277 €+5 401 €-2 124 €
20+3 277 €+5 621 €-2 344 €
21+3 277 €+5 848 €-2 571 €
22+3 277 €+6 080 €-2 803 €
23+3 277 €+6 317 €-3 040 €
24+3 277 €+6 561 €-3 284 €
25+3 277 €+6 811 €-3 534 €
Total+81 925 €+87 932 €+-6 007 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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