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maison vente 5 pieces saint etienne 111m2

VilleSaint-Étienne (42)
Surface111
Coût Total182 340
Loyer Annuel13 862
Rentabilité7.60%
Cashflow/mois+97
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 945,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MAISON DE VILLE, 3 CHAMBRES

Saurez-vous deviner ce qui se cache ici ?

À deux pas de Centre Deux, cette maison de 111 m² ne manque pas de charme pour qui sait apprécier l'authentique.

Côté intérieur, les bases sont là

  • Des carreaux de ciment magnifiques dès l'entrée.
  • Des parquets d'origine et un escalier majestueux.
  • Des cheminées décoratives en marbre.
  • 3 chambres, un sous-sol complet et une structure saine.

C’est une maison mitoyenne sans nuisance, avec un prix cohérent de 105 000 € pour vous permettre de réaliser une belle rénovation.

Mais la question est ailleurs... 🕵️‍♂️

Un élément "surprise" attend les futurs propriétaires de cette maison.

À votre avis, de quoi s'agit-il ?

Un projet sérieux ? Contactez-moi pour venir le découvrir de vos propres yeux.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 377 et classe CLIMAT F indice 83. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Céline BONJOUR mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SAINT ETIENNE sous le numéro 850664483, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Total : 182 340
Prix d'acquisition : 105 000
Travaux : 68 940
Valeur du bien : 173 940
Frais de notaire : 8 400
Coût estimé : 8 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111
Loyer prédit : 10.41€/m²/mois
Fourchette : 7.54€ - 14.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1155€/mois
Loyer annuel estimé : 13862€/an
Fourchette totale : 837€ - 1593€/mois
Fourchette annuelle : 10050€ - 19119€/an
Rentabilité brute :7.60%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 10.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 439,88 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :270 827
Prix d'achat :105 000
Décote à l'achat :-165 827 (-61.2%)
Marge achat-revente :88 487€ (32.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 340
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :890,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,66€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 942,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 810,01
Coût de l'assurance :15 498,90
Taxe foncière : 1 386,17€/an
Soit par mois : 115,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 155,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 057,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :97,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 377 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 111 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles efficace pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation basée sur 111 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec rénovation du parquet et peinture des murs
Quantité: environ 35 m² (salon)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: toute la maison
Raison: Sécurité sanitaire et conformité aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 940(621 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 490
    Isolation des combles: 111 m² × 90€/m² = 9990€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:14 000
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€/fenêtre = 14000€ (pose incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (incluant meubles, électroménager et pose)
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 7000€ (incluant douche, lavabo, WC et carrelage)
  • Chambres:7 450
    Rénovation chambres (3 pièces): Revêtement sol 45 m² × 50€/m² = 2250€, Peinture 90 m² × 30€/m² = 2700€, Électricité 3 chambres: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:4 000
    Rénovation salon: Parquet 35 m² × 50€/m² = 1750€, Peinture 35 m² × 30€/m² = 1050€, Main d'œuvre: 1200€
  • Électricité générale:2 000
    Mise aux normes tableau électrique: 2000€ (incluant installation et mise aux normes)
  • Plomberie générale:3 000
    Mise à jour plomberie: 3000€ (incluant vérification et mise aux normes)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 490✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 155 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 862 €/an
Calcul : 1 155 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 885 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 340 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 386 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 940
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 831
Revenus locatifs : +13 862
Charges déductibles : -76 831
Résultat foncier Année 1 : -62 970(Déficit de 62 970 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 570
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 891 €/an
Revenus locatifs : +13 862
Charges déductibles : -7 891
Résultat foncier Années 2+ : 5 970 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41569.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 86276 8375 891-62 97621 400 €41 576 €41 576 €
214 1397 7385 7326 401--35 175 €
314 4227 5745 5676 848--28 327 €
414 7107 4045 3987 306--21 020 €
515 0047 2285 2227 776--13 244 €
615 3047 0475 0418 258--4 986 €
715 6106 8594 8538 751---
815 9236 6664 6609 257---
916 2416 4664 4609 775---
1016 5666 2594 25310 307---
1116 8976 0454 03910 852---
1217 2355 8253 81911 410---
1317 5805 5973 59111 983---
1417 9325 3613 35512 570---
1518 2905 1183 11213 172---
1618 6564 8672 86013 789---
1719 0294 6072 60114 422---
1819 4104 3382 33215 071---
1919 7984 0612 05515 737---
2020 1943 7751 76916 419---
2120 5983 4791 47317 119---
2221 0103 1731 16717 837---
2321 4302 85785118 573---
2421 8582 53052419 328---
2522 2962 19318720 103---
TOTAL443 993203 90384 810240 09021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 090
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 862 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 911 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 911-6 420+9 331
2+2 9110+2 911
3+2 9110+2 911
4+2 9110+2 911
5+2 9110+2 911
6+2 9110+2 911
7+2 911+1 129+1 782
8+2 911+2 777+134
9+2 911+2 933-22
10+2 911+3 092-181
11+2 911+3 256-345
12+2 911+3 423-512
13+2 911+3 595-684
14+2 911+3 771-860
15+2 911+3 952-1 041
16+2 911+4 137-1 226
17+2 911+4 327-1 416
18+2 911+4 521-1 610
19+2 911+4 721-1 810
20+2 911+4 926-2 015
21+2 911+5 136-2 225
22+2 911+5 351-2 440
23+2 911+5 572-2 661
24+2 911+5 798-2 887
25+2 911+6 031-3 120
Total+72 775+72 027+748
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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