Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Étienne-de-Montluc (44)
Surface150m²
Coût Total295 020€
Loyer Annuel19 931€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 194 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 293,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Saint-Étienne-de-Montluc
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44360
Total : 295 020€
Prix d'acquisition : 194 000€
Travaux : 85 500€
Valeur du bien : 279 500€
Frais de notaire : 15 520€
Coût estimé : 15 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 11.07€/m²/mois
Fourchette : 8.69€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1661€/mois
Loyer annuel estimé : 19931€/an
Fourchette totale : 1303€ - 2117€/mois
Fourchette annuelle : 15637€ - 25404€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :295 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 451,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :88,51€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 540,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 503,56€
Coût de l'assurance :26 551,80€
Taxe foncière : 1 993,08€/an
Soit par mois : 166,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 660,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 706,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 500 €(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 000€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 1000€ = 19000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 4 chambres (60 m²) × 200€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation lourde salon: 1 salon (30 m²) × 200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne-de-Montluc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 931 €/an
Calcul : 1 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 727 €/an
Base de calcul : Emprunt de 295 020 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 062 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 993 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 282 €
Revenus locatifs : +19 931 €
Charges déductibles : -98 282 €
Résultat foncier Année 1 : -78 352 €(Déficit de 78 352 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 952 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 782 €/an
Revenus locatifs : +19 931 €
Charges déductibles : -12 782 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 148 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56951.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 194 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 100 €(65% de 194 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 585 €/an
Calcul : 126 100 € × 3,636% = 4 585 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 931 €98 292 €9 737 €-78 361 €21 400 €56 961 €56 961 €
220 329 €12 531 €9 476 €7 798 €--49 163 €
320 736 €12 262 €9 207 €8 474 €--40 689 €
421 151 €11 983 €8 928 €9 168 €--31 521 €
521 574 €11 695 €8 640 €9 879 €--21 643 €
622 005 €11 397 €8 342 €10 608 €--11 035 €
722 445 €11 089 €8 034 €11 356 €---
822 894 €10 771 €7 716 €12 123 €---
923 352 €10 442 €7 387 €12 910 €---
1023 819 €10 102 €7 046 €13 718 €---
1124 296 €9 750 €6 695 €14 546 €---
1224 781 €9 386 €6 331 €15 395 €---
1325 277 €9 010 €5 955 €16 267 €---
1425 783 €8 621 €5 566 €17 162 €---
1526 298 €8 219 €5 164 €18 079 €---
1626 824 €7 803 €4 748 €19 021 €---
1727 361 €7 373 €4 318 €19 987 €---
1827 908 €6 929 €3 874 €20 979 €---
1928 466 €6 469 €3 414 €21 997 €---
2029 035 €5 994 €2 939 €23 041 €---
2129 616 €5 503 €2 448 €24 113 €---
2230 208 €4 995 €1 940 €25 213 €---
2330 813 €4 470 €1 415 €26 342 €---
2431 429 €3 928 €872 €27 501 €---
2532 057 €3 366 €311 €28 691 €---
TOTAL638 390 €302 382 €140 504 €336 007 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 336 007 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 931 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 185 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 185 €-6 420 €+10 605 €
2+4 185 €0 €+4 185 €
3+4 185 €0 €+4 185 €
4+4 185 €0 €+4 185 €
5+4 185 €0 €+4 185 €
6+4 185 €0 €+4 185 €
7+4 185 €+96 €+4 089 €
8+4 185 €+3 637 €+548 €
9+4 185 €+3 873 €+312 €
10+4 185 €+4 115 €+70 €
11+4 185 €+4 364 €-179 €
12+4 185 €+4 619 €-434 €
13+4 185 €+4 880 €-695 €
14+4 185 €+5 149 €-964 €
15+4 185 €+5 424 €-1 239 €
16+4 185 €+5 706 €-1 521 €
17+4 185 €+5 996 €-1 811 €
18+4 185 €+6 294 €-2 109 €
19+4 185 €+6 599 €-2 414 €
20+4 185 €+6 912 €-2 727 €
21+4 185 €+7 234 €-3 049 €
22+4 185 €+7 564 €-3 379 €
23+4 185 €+7 903 €-3 718 €
24+4 185 €+8 250 €-4 065 €
25+4 185 €+8 607 €-4 422 €
Total+104 625 €+100 802 €+3 823 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →