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Appartement 3 pièces 50 m²

VilleSaint-Nazaire (30)
Surface50m²
Coût Total75 200€
Loyer Annuel4 760€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 55 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 50 m² - Appartement de 3 pièces de 50 m² à Saint-Nazaire

Cet appartement de 3 pièces d'environ 50 m2, situé en rez-de-chaussée d'un immeuble des années 1975 à Saint-Nazaire, offre un espace fonctionnel avec son séjour lumineux et son coin cuisine séparé, il comprend deux chambres et une salle de bain. Un balcon d'environ 3 m2 vient compléter le logement, avec une vue dégagée appréciable au quotidien. Vous bénéficiez également d'une cave ainsi qu'une place de parking, de quoi faciliter le stationnement et le rangement.

L'environnement est pratique pour la vie de tous les jours, avec l'école primaire Léona Tribes située à environ 100 m.

Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif

Caractéristiques techniques

  • Taxe foncière : 450 €
  • DPE : C

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (***)

Intéressés ? Contactez Zefir pour visiter ce bien. Référence annonce : a90a1989-85b7-449f-8854-39e2cb Les honoraires sont à la charge du vendeur

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Nazaire
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30200
Coordonnées : 44.211514, 4.626601
Total : 75 200€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 15 800€
Valeur du bien : 70 800€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.30€ - 9.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 397€/mois
Loyer annuel estimé : 4760€/an
Fourchette totale : 315€ - 499€/mois
Fourchette annuelle : 3783€ - 5990€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :786,85 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :39 343 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+15 657€ (+39.8%)
Marge achat-revente :-35 857€ (-91.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :367,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :21,31€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 388,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 977,04€
Coût de l'assurance :6 392,00€
Taxe foncière : 450,00€/an
Soit par mois : 37,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 396,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 426,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés par une nouvelle cuisine équipée milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité générale
Quantité: 1 installation pour l'appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 800 €(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:5 000€
    Salle de bain complète: 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:2 500€
    Mise aux normes électricité: 2000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 397 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 760 €/an
Calcul : 397 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 427 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 256 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 450 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 933 €
Revenus locatifs : +4 760 €
Charges déductibles : -18 933 €
Résultat foncier Année 1 : -14 173 €(Déficit de 14 173 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 473 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 133 €/an
Revenus locatifs : +4 760 €
Charges déductibles : -3 133 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 627 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3472.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 760 €18 935 €2 430 €-14 175 €10 700 €3 475 €3 475 €
24 855 €3 070 €2 364 €1 786 €--1 690 €
34 952 €3 002 €2 296 €1 951 €---
45 051 €2 932 €2 226 €2 120 €---
55 152 €2 859 €2 154 €2 293 €---
65 255 €2 785 €2 079 €2 471 €---
75 361 €2 707 €2 002 €2 653 €---
85 468 €2 627 €1 922 €2 840 €---
95 577 €2 545 €1 839 €3 032 €---
105 689 €2 460 €1 754 €3 229 €---
115 802 €2 372 €1 666 €3 431 €---
125 918 €2 281 €1 575 €3 638 €---
136 037 €2 187 €1 481 €3 850 €---
146 158 €2 089 €1 384 €4 068 €---
156 281 €1 989 €1 283 €4 292 €---
166 406 €1 885 €1 180 €4 521 €---
176 534 €1 778 €1 073 €4 756 €---
186 665 €1 668 €962 €4 998 €---
196 798 €1 553 €848 €5 245 €---
206 934 €1 435 €729 €5 499 €---
217 073 €1 313 €607 €5 760 €---
227 215 €1 187 €481 €6 028 €---
237 359 €1 057 €351 €6 302 €---
247 506 €922 €216 €6 584 €---
257 656 €783 €77 €6 873 €---
TOTAL152 465 €68 419 €34 977 €84 046 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 046 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 760 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 000 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 000 €-3 210 €+4 210 €
2+1 000 €0 €+1 000 €
3+1 000 €+78 €+922 €
4+1 000 €+636 €+364 €
5+1 000 €+688 €+312 €
6+1 000 €+741 €+259 €
7+1 000 €+796 €+204 €
8+1 000 €+852 €+148 €
9+1 000 €+910 €+90 €
10+1 000 €+969 €+31 €
11+1 000 €+1 029 €-29 €
12+1 000 €+1 091 €-91 €
13+1 000 €+1 155 €-155 €
14+1 000 €+1 220 €-220 €
15+1 000 €+1 287 €-287 €
16+1 000 €+1 356 €-356 €
17+1 000 €+1 427 €-427 €
18+1 000 €+1 499 €-499 €
19+1 000 €+1 574 €-574 €
20+1 000 €+1 650 €-650 €
21+1 000 €+1 728 €-728 €
22+1 000 €+1 808 €-808 €
23+1 000 €+1 891 €-891 €
24+1 000 €+1 975 €-975 €
25+1 000 €+2 062 €-1 062 €
Total+25 000 €+25 214 €+-214 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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