Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Duplex à vendre

VilleArgenteuil (95)
Surface44.5m²
Coût Total164 076€
Loyer Annuel9 407€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-264€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 552 €
Surface : 44.5 m²
Prix au m² : 2 461,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Retour à la vente - A saisir très rapidement ! Proche Marché Frais/Stade du Marais. Duplex de 3 pièces calme et lumineux. Au sein d'une petite copropriété paisible à faibles charges. Salon avec cuisine ouverte, chambre, salle d'eau, WC, par l'escalier accès chambre indépendante. Cave incluse. Travaux à prévoir Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.936014, 2.229324
Total : 164 076€
Prix d'acquisition : 109 552€
Travaux : 45 760€
Valeur du bien : 155 312€
Frais de notaire : 8 764€
Coût estimé : 8 764€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44.5m²
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 784€/mois
Loyer annuel estimé : 9407€/an
Fourchette totale : 620€ - 991€/mois
Fourchette annuelle : 7442€ - 11892€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 382,48 €/m²
Basé sur :150 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 520 €
Prix d'achat :109 552 €
Décote à l'achat :-40 968€ (-27.2%)
Marge achat-revente :-13 556€ (-9.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 076€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :801,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 849,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 315,06€
Coût de l'assurance :14 356,65€
Taxe foncière : 940,73€/an
Soit par mois : 78,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 120,00€/mois
Soit par an : 1 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 783,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 047,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-263,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 644 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44.5 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 24.5 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 760 €(1 028 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 960€
    Peinture des murs et plafonds: 24.5 m² × 80€/m² = 1960€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 407 €/an
Calcul : 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 296 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 076 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 941 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 440 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 011 €
Revenus locatifs : +9 407 €
Charges déductibles : -54 011 €
Résultat foncier Année 1 : -44 604 €(Déficit de 44 604 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 204 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 251 €/an
Revenus locatifs : +9 407 €
Charges déductibles : -8 251 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 156 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23203.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 552 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 209 €(65% de 109 552 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 589 €/an
Calcul : 71 209 € × 3,636% = 2 589 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 407 €54 016 €5 301 €-44 609 €21 400 €23 209 €23 209 €
29 595 €8 113 €5 158 €1 483 €--21 726 €
39 787 €7 965 €5 010 €1 823 €--19 904 €
49 983 €7 812 €4 857 €2 171 €--17 732 €
510 183 €7 654 €4 699 €2 529 €--15 204 €
610 386 €7 491 €4 536 €2 896 €--12 308 €
710 594 €7 322 €4 367 €3 272 €--9 036 €
810 806 €7 148 €4 193 €3 658 €--5 378 €
911 022 €6 968 €4 013 €4 054 €--1 324 €
1011 243 €6 782 €3 827 €4 461 €---
1111 467 €6 590 €3 635 €4 878 €---
1211 697 €6 391 €3 436 €5 306 €---
1311 931 €6 186 €3 231 €5 745 €---
1412 169 €5 974 €3 019 €6 195 €---
1512 413 €5 755 €2 800 €6 658 €---
1612 661 €5 529 €2 574 €7 132 €---
1712 914 €5 295 €2 340 €7 619 €---
1813 172 €5 054 €2 099 €8 119 €---
1913 436 €4 804 €1 849 €8 632 €---
2013 705 €4 546 €1 591 €9 158 €---
2113 979 €4 280 €1 325 €9 699 €---
2214 258 €4 005 €1 050 €10 253 €---
2314 543 €3 720 €765 €10 823 €---
2414 834 €3 427 €472 €11 408 €---
2515 131 €3 123 €168 €12 008 €---
TOTAL301 318 €195 950 €76 315 €105 368 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 368 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 407 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 976 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 976 €-6 420 €+8 396 €
2+1 976 €0 €+1 976 €
3+1 976 €0 €+1 976 €
4+1 976 €0 €+1 976 €
5+1 976 €0 €+1 976 €
6+1 976 €0 €+1 976 €
7+1 976 €0 €+1 976 €
8+1 976 €0 €+1 976 €
9+1 976 €0 €+1 976 €
10+1 976 €+941 €+1 035 €
11+1 976 €+1 463 €+513 €
12+1 976 €+1 592 €+384 €
13+1 976 €+1 723 €+253 €
14+1 976 €+1 859 €+117 €
15+1 976 €+1 997 €-21 €
16+1 976 €+2 140 €-164 €
17+1 976 €+2 286 €-310 €
18+1 976 €+2 436 €-460 €
19+1 976 €+2 590 €-614 €
20+1 976 €+2 747 €-771 €
21+1 976 €+2 910 €-934 €
22+1 976 €+3 076 €-1 100 €
23+1 976 €+3 247 €-1 271 €
24+1 976 €+3 422 €-1 446 €
25+1 976 €+3 602 €-1 626 €
Total+49 400 €+31 610 €+17 790 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →