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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleUlis (91)
Surface83m²
Coût Total215 120€
Loyer Annuel15 029€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 2 156,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition sud-ouest, Interphone

LES ULIS - QUARTIER CHAMPAGNE - APPARTEMENT LUMINEUX DE 4 PIÈCES - 83 m² - BEAU BALCON VUE SUR LE PARC NORD - Dans la résidence "Les Pampres", en limite de Bures-sur-Yvette, bel et vaste appartement 4 pièces comprenant une entrée, une cuisine, un séjour avec balcon (exposition sud ouest), trois chambres, une salle de bain, WC indépendants, couloirs avec nombreux rangements. Une cave et une place de parking privative en sous-sol. Chauffage et eau chaude collectifs. Fenêtres en PVC doubles vitrages. Ascenseur. 1er étage sur un immeuble de 2 étages. Libre en août 2027 (loué 1.050€ / mois).

Ville : Ulis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91940
Coordonnées : 48.690199, 2.170789
Total : 215 120€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 21 800€
Valeur du bien : 200 800€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 15.09€/m²/mois
Fourchette : 12.87€ - 17.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1252€/mois
Loyer annuel estimé : 15029€/an
Fourchette totale : 1068€ - 1469€/mois
Fourchette annuelle : 12814€ - 17627€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 272,73 €/m²
Basé sur :189 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 637 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-9 637€ (-5.1%)
Marge achat-revente :-26 483€ (-14.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 080,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :62,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 143,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 001,70€
Coût de l'assurance :18 823,00€
Taxe foncière : 1 502,89€/an
Soit par mois : 125,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 252,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 268,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement du chauffage
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Assurer la conformité et l'efficacité du système d'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 800 €(263 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 500€
    Vérification système chauffage collectif: 1 système × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:1 200€
    Vérification système eau chaude sanitaire: 1 système × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Pose revêtement sol (parquet flottant): 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:900€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 300€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ulis (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 252 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 029 €/an
Calcul : 1 252 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 499 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 120 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 753 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 503 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 555 €
Revenus locatifs : +15 029 €
Charges déductibles : -31 555 €
Résultat foncier Année 1 : -16 526 €(Déficit de 16 526 €)
Imputable sur revenu global : 16 526 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 755 €/an
Revenus locatifs : +15 029 €
Charges déductibles : -9 755 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 274 €/an
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 029 €31 562 €7 506 €-16 533 €16 533 €--
215 329 €9 566 €7 310 €5 764 €---
315 636 €9 363 €7 107 €6 273 €---
415 949 €9 153 €6 897 €6 796 €---
516 268 €8 935 €6 679 €7 333 €---
616 593 €8 710 €6 454 €7 883 €---
716 925 €8 476 €6 220 €8 449 €---
817 263 €8 234 €5 978 €9 029 €---
917 609 €7 984 €5 728 €9 625 €---
1017 961 €7 724 €5 468 €10 237 €---
1118 320 €7 455 €5 199 €10 865 €---
1218 687 €7 176 €4 920 €11 510 €---
1319 060 €6 888 €4 632 €12 173 €---
1419 441 €6 589 €4 333 €12 853 €---
1519 830 €6 279 €4 023 €13 551 €---
1620 227 €5 958 €3 702 €14 269 €---
1720 631 €5 626 €3 370 €15 006 €---
1821 044 €5 282 €3 026 €15 762 €---
1921 465 €4 925 €2 669 €16 540 €---
2021 894 €4 556 €2 300 €17 338 €---
2122 332 €4 173 €1 917 €18 159 €---
2222 779 €3 777 €1 521 €19 002 €---
2323 234 €3 366 €1 110 €19 868 €---
2423 699 €2 941 €685 €20 758 €---
2524 173 €2 500 €245 €21 673 €---
TOTAL481 379 €187 197 €109 002 €294 182 €16 533 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 960 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 182 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 029 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 156 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 156 €-4 960 €+8 116 €
2+3 156 €+1 729 €+1 427 €
3+3 156 €+1 882 €+1 274 €
4+3 156 €+2 039 €+1 117 €
5+3 156 €+2 200 €+956 €
6+3 156 €+2 365 €+791 €
7+3 156 €+2 535 €+621 €
8+3 156 €+2 709 €+447 €
9+3 156 €+2 888 €+268 €
10+3 156 €+3 071 €+85 €
11+3 156 €+3 260 €-104 €
12+3 156 €+3 453 €-297 €
13+3 156 €+3 652 €-496 €
14+3 156 €+3 856 €-700 €
15+3 156 €+4 065 €-909 €
16+3 156 €+4 281 €-1 125 €
17+3 156 €+4 502 €-1 346 €
18+3 156 €+4 729 €-1 573 €
19+3 156 €+4 962 €-1 806 €
20+3 156 €+5 202 €-2 046 €
21+3 156 €+5 448 €-2 292 €
22+3 156 €+5 701 €-2 545 €
23+3 156 €+5 960 €-2 804 €
24+3 156 €+6 227 €-3 071 €
25+3 156 €+6 502 €-3 346 €
Total+78 900 €+88 255 €+-9 355 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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