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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAuch (32)
Surface220m²
Coût Total227 040€
Loyer Annuel26 578€
Rentabilité11.71%
Cashflow/mois+803€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 39 m²), 6 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Terrasse, Pas de balcon

Située dans un secteur calme d’Auch, proche centre-ville et IUT, maison d’environ 220 m² habitables sur trois niveaux, comprenant 8 pièces principales dont 6 chambres. Les volumes sont généreux, avec un fort potentiel d’aménagement, possiblité de division, sur une parcelle de 923m² entièrement cloturée, cuisine séparée, grand séjour avec cheminée donnant sur balcon, les chambres sont volumineuses, les rangements nombreux, salle de bains et salle d'eau,grande salle de jeux, garage privatif, la structure solide de la maison va vous permettre une occupation paisible, idéal pour les grandes familles ou un découpage pour du locatif.

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.644889, 0.577438
Total : 227 040€
Prix d'acquisition : 198 000€
Travaux : 13 200€
Valeur du bien : 211 200€
Frais de notaire : 15 840€
Coût estimé : 15 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 13.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 2215€/mois
Loyer annuel estimé : 26578€/an
Fourchette totale : 1660€ - 2955€/mois
Fourchette annuelle : 19920€ - 35461€/an
Rentabilité brute :11.71%
Fourchette de rentabilité :8.77% - 15.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 535,22 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :337 747 €
Prix d'achat :198 000 €
Décote à l'achat :-139 747€ (-41.4%)
Marge achat-revente :110 707€ (32.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 124,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :66,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 190,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 302,71€
Coût de l'assurance :19 866,00€
Taxe foncière : 2 657,83€/an
Soit par mois : 221,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 214,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 412,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :802,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise à jour et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 200 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 200€
    Isolation toiture/combles: 220 m² × 60€/m² = 13200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 215 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 578 €/an
Calcul : 2 215 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 621 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 040 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 795 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 658 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 274 €
Revenus locatifs : +26 578 €
Charges déductibles : -24 274 €
Résultat foncier Année 1 : 2 305 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 074 €/an
Revenus locatifs : +26 578 €
Charges déductibles : -11 074 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 505 €/an
Prix d'achat du bien : 198 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700 €(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 578 €24 281 €7 629 €2 297 €---
227 110 €10 878 €7 426 €16 231 €---
327 652 €10 669 €7 216 €16 983 €---
428 205 €10 452 €7 000 €17 753 €---
528 769 €10 228 €6 775 €18 541 €---
629 345 €9 996 €6 543 €19 349 €---
729 931 €9 756 €6 303 €20 176 €---
830 530 €9 507 €6 055 €21 023 €---
931 141 €9 251 €5 798 €21 890 €---
1031 763 €8 985 €5 532 €22 779 €---
1132 399 €8 710 €5 257 €23 689 €---
1233 047 €8 425 €4 973 €24 621 €---
1333 708 €8 131 €4 679 €25 577 €---
1434 382 €7 827 €4 374 €26 555 €---
1535 069 €7 512 €4 059 €27 558 €---
1635 771 €7 186 €3 734 €28 585 €---
1736 486 €6 849 €3 396 €29 637 €---
1837 216 €6 500 €3 048 €30 716 €---
1937 960 €6 139 €2 687 €31 821 €---
2038 720 €5 766 €2 314 €32 953 €---
2139 494 €5 380 €1 928 €34 114 €---
2240 284 €4 981 €1 528 €35 303 €---
2341 089 €4 567 €1 115 €36 522 €---
2441 911 €4 140 €688 €37 771 €---
2542 749 €3 698 €245 €39 052 €---
TOTAL851 310 €209 814 €110 303 €641 496 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 641 496 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 578 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 581 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 581 €+689 €+4 892 €
2+5 581 €+4 869 €+712 €
3+5 581 €+5 095 €+486 €
4+5 581 €+5 326 €+255 €
5+5 581 €+5 562 €+19 €
6+5 581 €+5 805 €-224 €
7+5 581 €+6 053 €-472 €
8+5 581 €+6 307 €-726 €
9+5 581 €+6 567 €-986 €
10+5 581 €+6 834 €-1 253 €
11+5 581 €+7 107 €-1 526 €
12+5 581 €+7 386 €-1 805 €
13+5 581 €+7 673 €-2 092 €
14+5 581 €+7 967 €-2 386 €
15+5 581 €+8 267 €-2 686 €
16+5 581 €+8 575 €-2 994 €
17+5 581 €+8 891 €-3 310 €
18+5 581 €+9 215 €-3 634 €
19+5 581 €+9 546 €-3 965 €
20+5 581 €+9 886 €-4 305 €
21+5 581 €+10 234 €-4 653 €
22+5 581 €+10 591 €-5 010 €
23+5 581 €+10 957 €-5 376 €
24+5 581 €+11 331 €-5 750 €
25+5 581 €+11 716 €-6 135 €
Total+139 525 €+192 449 €+-52 924 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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