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Appartement 5 pièces 99 m²

VilleToul (54)
Surface99
Coût Total132 000
Loyer Annuel9 623
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois-109
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 111,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

T5 sur balcon avec vue dégagée

Situé au 1er étage d'un immeuble avec ascenseur, cet appartement de type T5 offre de beaux volumes et une distribution fonctionnelle.

Il se compose d'une entrée avec placard et cellier, d'une cuisine avec espace repas, d'un séjour lumineux donnant accès à un balcon avec vue dégagée, ainsi que d'une salle à manger pouvant facilement être transformée en chambre supplémentaire.

Côté nuit, l'appartement dispose de trois chambres, d'une salle de bains, d'une salle de douches et d'un WC indépendant.

Les fenêtres sont en double vitrage PVC et le chauffage est individuel électrique. Une cave sécurisée vient compléter ce bien.

Le stationnement est facile et aisé aux abords de la résidence. Vous profiterez également de la proximité des commerces, des transports en commun et notamment du bus.

Visite virtuelle disponible sur demande.

Votre conseiller Immo'sens : Agent immobilier - Grégory LAURENT Carte T CPI54012015000001195 RCP MMA assurance Référence annonce : 1110 Date de réalisation du diagnostic : 31/05/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 176 Charges prévisionnelles annuelles : 1772 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 530 € et 2 110 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Toul
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54200
Coordonnées : 48.670933, 5.887365
Total : 132 000
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 13 200
Valeur du bien : 123 200
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99
Loyer prédit : 8.10€/m²/mois
Fourchette : 6.63€ - 9.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 802€/mois
Loyer annuel estimé : 9623€/an
Fourchette totale : 656€ - 980€/mois
Fourchette annuelle : 7873€ - 11762€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 154,89 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 334
Prix d'achat :110 000
Décote à l'achat :-4 334 (-3.8%)
Marge achat-revente :-17 666€ (-15.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :650,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :33,00€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 683,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 075,54
Coût de l'assurance :9 900,00
Taxe foncière : 962,27€/an
Soit par mois : 80,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 147,67€/mois
Soit par an : 1 772,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 801,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 911,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 200(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:1 800
    Peinture cuisine (15 m²): 40€/m² × 15 = 600€, Main d'œuvre: 600€ = 1200€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 400
    Peinture salle de bain (10 m²): 40€/m² × 10 = 400€, Changement de robinetterie: 800€, Main d'œuvre: 0€ = 1200€
  • Chambres - Peinture:3 000
    Peinture 3 chambres (30 m² total): 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre: 600€ = 1800€
  • Salon - Peinture:2 000
    Peinture salon (20 m²): 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 400€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Toul (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 802 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 623 €/an
Calcul : 802 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 365 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 000 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 396 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 962 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 772 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 696
Revenus locatifs : +9 623
Charges déductibles : -20 696
Résultat foncier Année 1 : -11 073(Déficit de 11 073 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 373
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 496 €/an
Revenus locatifs : +9 623
Charges déductibles : -7 496
Résultat foncier Années 2+ : 2 127 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 372.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 62320 7004 370-11 07710 700 €377 €377 €
29 8157 3834 2532 432---
310 0117 2624 1322 749---
410 2127 1374 0073 074---
510 4167 0083 8783 408---
610 6246 8753 7443 749---
710 8376 7373 6064 100---
811 0536 5943 4644 460---
911 2756 4463 3164 828---
1011 5006 2943 1635 206---
1111 7306 1363 0065 594---
1211 9655 9732 8425 992---
1312 2045 8042 6746 400---
1412 4485 6292 4996 819---
1512 6975 4492 3197 248---
1612 9515 2622 1327 689---
1713 2105 0691 9398 140---
1813 4744 8701 7408 604---
1913 7444 6641 5339 080---
2014 0184 4501 3209 568---
2114 2994 2301 10010 069---
2214 5854 00287210 583---
2314 8763 76663611 110---
2415 1743 52239211 652---
2515 4773 27014012 207---
TOTAL308 218154 53263 076153 68510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 685
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 623 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 021 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 021-3 210+5 231
2+2 021+616+1 405
3+2 021+825+1 196
4+2 021+922+1 099
5+2 021+1 022+999
6+2 021+1 125+896
7+2 021+1 230+791
8+2 021+1 338+683
9+2 021+1 448+573
10+2 021+1 562+459
11+2 021+1 678+343
12+2 021+1 798+223
13+2 021+1 920+101
14+2 021+2 046-25
15+2 021+2 174-153
16+2 021+2 307-286
17+2 021+2 442-421
18+2 021+2 581-560
19+2 021+2 724-703
20+2 021+2 870-849
21+2 021+3 021-1 000
22+2 021+3 175-1 154
23+2 021+3 333-1 312
24+2 021+3 496-1 475
25+2 021+3 662-1 641
Total+50 525+46 106+4 419
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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