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Appartement 5 pièces 99 m²

Bien expiré
VilleToul (54)
Surface99m²
Coût Total132 000€
Loyer Annuel9 623€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois-109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 111,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

T5 sur balcon avec vue dégagée

Situé au 1er étage d'un immeuble avec ascenseur, cet appartement de type T5 offre de beaux volumes et une distribution fonctionnelle.

Il se compose d'une entrée avec placard et cellier, d'une cuisine avec espace repas, d'un séjour lumineux donnant accès à un balcon avec vue dégagée, ainsi que d'une salle à manger pouvant facilement être transformée en chambre supplémentaire.

Côté nuit, l'appartement dispose de trois chambres, d'une salle de bains, d'une salle de douches et d'un WC indépendant.

Les fenêtres sont en double vitrage PVC et le chauffage est individuel électrique. Une cave sécurisée vient compléter ce bien.

Le stationnement est facile et aisé aux abords de la résidence. Vous profiterez également de la proximité des commerces, des transports en commun et notamment du bus.

Visite virtuelle disponible sur demande.

Votre conseiller Immo'sens : Agent immobilier - Grégory LAURENT Carte T CPI54012015000001195 RCP MMA assurance Référence annonce : 1110 Date de réalisation du diagnostic : 31/05/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 176 Charges prévisionnelles annuelles : 1772 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 530 € et 2 110 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Toul
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54200
Coordonnées : 48.670933, 5.887365
Total : 132 000€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 13 200€
Valeur du bien : 123 200€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 8.10€/m²/mois
Fourchette : 6.63€ - 9.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 802€/mois
Loyer annuel estimé : 9623€/an
Fourchette totale : 656€ - 980€/mois
Fourchette annuelle : 7873€ - 11762€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 154,89 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 334 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-4 334€ (-3.8%)
Marge achat-revente :-17 666€ (-15.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :650,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :33,00€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 683,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 075,54€
Coût de l'assurance :9 900,00€
Taxe foncière : 962,27€/an
Soit par mois : 80,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 147,67€/mois
Soit par an : 1 772,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 801,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 911,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 200 €(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:1 800€
    Peinture cuisine (15 m²): 40€/m² × 15 = 600€, Main d'œuvre: 600€ = 1200€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 400€
    Peinture salle de bain (10 m²): 40€/m² × 10 = 400€, Changement de robinetterie: 800€, Main d'œuvre: 0€ = 1200€
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture 3 chambres (30 m² total): 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre: 600€ = 1800€
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture salon (20 m²): 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 400€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Toul (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 802 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 623 €/an
Calcul : 802 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 365 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 396 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 962 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 772 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 696 €
Revenus locatifs : +9 623 €
Charges déductibles : -20 696 €
Résultat foncier Année 1 : -11 073 €(Déficit de 11 073 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 373 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 496 €/an
Revenus locatifs : +9 623 €
Charges déductibles : -7 496 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 127 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 372.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 623 €20 700 €4 370 €-11 077 €10 700 €377 €377 €
29 815 €7 383 €4 253 €2 432 €---
310 011 €7 262 €4 132 €2 749 €---
410 212 €7 137 €4 007 €3 074 €---
510 416 €7 008 €3 878 €3 408 €---
610 624 €6 875 €3 744 €3 749 €---
710 837 €6 737 €3 606 €4 100 €---
811 053 €6 594 €3 464 €4 460 €---
911 275 €6 446 €3 316 €4 828 €---
1011 500 €6 294 €3 163 €5 206 €---
1111 730 €6 136 €3 006 €5 594 €---
1211 965 €5 973 €2 842 €5 992 €---
1312 204 €5 804 €2 674 €6 400 €---
1412 448 €5 629 €2 499 €6 819 €---
1512 697 €5 449 €2 319 €7 248 €---
1612 951 €5 262 €2 132 €7 689 €---
1713 210 €5 069 €1 939 €8 140 €---
1813 474 €4 870 €1 740 €8 604 €---
1913 744 €4 664 €1 533 €9 080 €---
2014 018 €4 450 €1 320 €9 568 €---
2114 299 €4 230 €1 100 €10 069 €---
2214 585 €4 002 €872 €10 583 €---
2314 876 €3 766 €636 €11 110 €---
2415 174 €3 522 €392 €11 652 €---
2515 477 €3 270 €140 €12 207 €---
TOTAL308 218 €154 532 €63 076 €153 685 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 685 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 623 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 021 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 021 €-3 210 €+5 231 €
2+2 021 €+616 €+1 405 €
3+2 021 €+825 €+1 196 €
4+2 021 €+922 €+1 099 €
5+2 021 €+1 022 €+999 €
6+2 021 €+1 125 €+896 €
7+2 021 €+1 230 €+791 €
8+2 021 €+1 338 €+683 €
9+2 021 €+1 448 €+573 €
10+2 021 €+1 562 €+459 €
11+2 021 €+1 678 €+343 €
12+2 021 €+1 798 €+223 €
13+2 021 €+1 920 €+101 €
14+2 021 €+2 046 €-25 €
15+2 021 €+2 174 €-153 €
16+2 021 €+2 307 €-286 €
17+2 021 €+2 442 €-421 €
18+2 021 €+2 581 €-560 €
19+2 021 €+2 724 €-703 €
20+2 021 €+2 870 €-849 €
21+2 021 €+3 021 €-1 000 €
22+2 021 €+3 175 €-1 154 €
23+2 021 €+3 333 €-1 312 €
24+2 021 €+3 496 €-1 475 €
25+2 021 €+3 662 €-1 641 €
Total+50 525 €+46 106 €+4 419 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
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