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Appartement à vendre

VilleVesoul (70)
Surface70
Coût Total108 000
Loyer Annuel7 152
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-30
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 357,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Exposition sud, Gardien, Digicode, Interphone

Appartement T4 – 70 m² – Dernier étage – – Résidence LUXEMBOURG – VESOULDécouvrez en exclusivité cet appartement lumineux de 70 m²,Appartement T4 – 70 m² – Dernier étage – – Résidence LUXEMBOURG – VESOULDécouvrez en exclusivité cet appartement lumineux de 70 m², situé au 4 € et dernier étage d'une résidence de Vesoul. Un bien offrant de beaux volumes, une exposition idéale et un fort potentiel de valorisation.Les points forts du bien :Double séjour traversant avec accès direct au balcon exposé Sud -Cuisine équipée + cellier très pratique -2 chambres confortables -Grande entrée avec rangements -Cave privative -Fenêtres PVC double vitrage -Appartement en dernier étage (calme et aucune nuisance au-dessus)? Description détailléeSitué dans la Résidence LUXEMBOURG, cet appartement T4 propose une distribution fonctionnelle :Une entrée spacieuse dessert un double salon-séjour, baigné de lumière, ouvert sur un balcon parfaitement orienté. La cuisine séparée bénéficie d'un cellier, idéal pour le rangement ou le stockage.L'espace nuit comprend 2 chambres, une salle de bains, des WC séparés et un grand placard.Un quartier apprécié pour sa tranquillité et sa proximité immédiate :Commerces -Écoles -Transports -Centre-ville -Espaces verts -La résidence, calme et bien entretenue avec gardien, offre un cadre de vie pratique et agréable , situé au 4 € et dernier étage d'une résidence de Vesoul. Un bien offrant de beaux volumes, une exposition idéale et un fort potentiel de valorisation.Les points forts du bien :Double séjour traversant avec accès direct au balcon exposé Sud -Cuisine équipée + cellier très pratique -2 chambres confortables -Grande entrée avec rangements -Cave privative -Fenêtres PVC double vitrage -Appartement en dernier étage (calme et aucune nuisance au-dessus)? Description détailléeSitué dans la Résidence LUXEMBOURG, cet appartement T4 propose une distribution fonctionnelle :Une entrée spacieuse dessert un double salon-séjour, baigné de lumière, ouvert sur un balcon parfaitement orienté. La cuisine séparée bénéficie d'un cellier, idéal pour le rangement ou le stockage.L'espace nuit comprend 2 chambres, une salle de bains, des WC séparés et un grand placard.Un quartier apprécié pour sa tranquillité et sa proximité immédiate :Commerces -Écoles -Transports -Centre-ville -Espaces verts -La résidence, calme et bien entretenue avec gardien, offre un cadre de vie pratique et agréable

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.631206, 6.142383
Total : 108 000
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 5 400
Valeur du bien : 100 400
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 596€/mois
Loyer annuel estimé : 7152€/an
Fourchette totale : 469€ - 757€/mois
Fourchette annuelle : 5630€ - 9085€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 104,3 €/m²
Basé sur :140 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :77 301
Prix d'achat :95 000
Décote à l'achat :+17 699 (+22.9%)
Marge achat-revente :-30 699€ (-39.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :534,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 566,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 469,58
Coût de l'assurance :9 450,00
Taxe foncière : 715,17€/an
Soit par mois : 59,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 595,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 626,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et joints, vérification de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 400(77 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car DPE est D. Pas de coûts associés.
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 800
    Peinture des murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Changement de robinetterie: 1 robinet × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 1100€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:1 800
    Peinture des murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Vérification de la robinetterie: 1 robinet × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 1250€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:1 800
    Peinture des murs et plafonds: 2 chambres × 30 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de peinture)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 596 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 152 €/an
Calcul : 596 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 625 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 000 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 715 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 118
Revenus locatifs : +7 152
Charges déductibles : -10 118
Résultat foncier Année 1 : -2 967(Déficit de 2 967 €)
Imputable sur revenu global : 2 967
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 718 €/an
Revenus locatifs : +7 152
Charges déductibles : -4 718
Résultat foncier Années 2+ : 2 433 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 15210 1223 629-2 9702 970 €--
27 2954 6263 5322 669---
37 4414 5263 4332 915---
47 5894 4233 3303 167---
57 7414 3163 2233 425---
67 8964 2063 1133 690---
78 0544 0922 9983 962---
88 2153 9732 8804 242---
98 3793 8512 7584 528---
108 5473 7252 6324 822---
118 7183 5942 5015 124---
128 8923 4592 3665 434---
139 0703 3192 2265 751---
149 2523 1742 0816 078---
159 4373 0241 9316 412---
169 6252 8691 7766 756---
179 8182 7091 6167 109---
1810 0142 5431 4507 471---
1910 2142 3711 2787 843---
2010 4192 1941 1018 225---
2110 6272 0109178 617---
2210 8401 8207279 019---
2311 0561 6245309 433---
2411 2781 4203279 857---
2511 5031 21011710 293---
TOTAL229 07285 19952 470143 8732 970Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 891
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 873
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 152 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 502 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 502-891+2 393
2+1 502+801+701
3+1 502+874+628
4+1 502+950+552
5+1 502+1 028+474
6+1 502+1 107+395
7+1 502+1 189+313
8+1 502+1 272+230
9+1 502+1 358+144
10+1 502+1 447+55
11+1 502+1 537-35
12+1 502+1 630-128
13+1 502+1 725-223
14+1 502+1 823-321
15+1 502+1 924-422
16+1 502+2 027-525
17+1 502+2 133-631
18+1 502+2 241-739
19+1 502+2 353-851
20+1 502+2 467-965
21+1 502+2 585-1 083
22+1 502+2 706-1 204
23+1 502+2 830-1 328
24+1 502+2 957-1 455
25+1 502+3 088-1 586
Total+37 550+43 162+-5 612
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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