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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVesoul (70)
Surface70m²
Coût Total108 000€
Loyer Annuel7 152€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 357,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Exposition sud, Gardien, Digicode, Interphone

Appartement T4 – 70 m² – Dernier étage – – Résidence LUXEMBOURG – VESOULDécouvrez en exclusivité cet appartement lumineux de 70 m²,Appartement T4 – 70 m² – Dernier étage – – Résidence LUXEMBOURG – VESOULDécouvrez en exclusivité cet appartement lumineux de 70 m², situé au 4 € et dernier étage d'une résidence de Vesoul. Un bien offrant de beaux volumes, une exposition idéale et un fort potentiel de valorisation.Les points forts du bien :Double séjour traversant avec accès direct au balcon exposé Sud -Cuisine équipée + cellier très pratique -2 chambres confortables -Grande entrée avec rangements -Cave privative -Fenêtres PVC double vitrage -Appartement en dernier étage (calme et aucune nuisance au-dessus)? Description détailléeSitué dans la Résidence LUXEMBOURG, cet appartement T4 propose une distribution fonctionnelle :Une entrée spacieuse dessert un double salon-séjour, baigné de lumière, ouvert sur un balcon parfaitement orienté. La cuisine séparée bénéficie d'un cellier, idéal pour le rangement ou le stockage.L'espace nuit comprend 2 chambres, une salle de bains, des WC séparés et un grand placard.Un quartier apprécié pour sa tranquillité et sa proximité immédiate :Commerces -Écoles -Transports -Centre-ville -Espaces verts -La résidence, calme et bien entretenue avec gardien, offre un cadre de vie pratique et agréable , situé au 4 € et dernier étage d'une résidence de Vesoul. Un bien offrant de beaux volumes, une exposition idéale et un fort potentiel de valorisation.Les points forts du bien :Double séjour traversant avec accès direct au balcon exposé Sud -Cuisine équipée + cellier très pratique -2 chambres confortables -Grande entrée avec rangements -Cave privative -Fenêtres PVC double vitrage -Appartement en dernier étage (calme et aucune nuisance au-dessus)? Description détailléeSitué dans la Résidence LUXEMBOURG, cet appartement T4 propose une distribution fonctionnelle :Une entrée spacieuse dessert un double salon-séjour, baigné de lumière, ouvert sur un balcon parfaitement orienté. La cuisine séparée bénéficie d'un cellier, idéal pour le rangement ou le stockage.L'espace nuit comprend 2 chambres, une salle de bains, des WC séparés et un grand placard.Un quartier apprécié pour sa tranquillité et sa proximité immédiate :Commerces -Écoles -Transports -Centre-ville -Espaces verts -La résidence, calme et bien entretenue avec gardien, offre un cadre de vie pratique et agréable

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.631206, 6.142383
Total : 108 000€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 5 400€
Valeur du bien : 100 400€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 596€/mois
Loyer annuel estimé : 7152€/an
Fourchette totale : 469€ - 757€/mois
Fourchette annuelle : 5630€ - 9085€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 104,3 €/m²
Basé sur :140 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :77 301 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :+17 699€ (+22.9%)
Marge achat-revente :-30 699€ (-39.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :534,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 566,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 469,58€
Coût de l'assurance :9 450,00€
Taxe foncière : 715,17€/an
Soit par mois : 59,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 595,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 626,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et joints, vérification de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 400 €(77 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D. Pas de coûts associés.
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 800€
    Peinture des murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Changement de robinetterie: 1 robinet × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 1100€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:1 800€
    Peinture des murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Vérification de la robinetterie: 1 robinet × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 1250€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:1 800€
    Peinture des murs et plafonds: 2 chambres × 30 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de peinture)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 596 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 152 €/an
Calcul : 596 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 625 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 715 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 118 €
Revenus locatifs : +7 152 €
Charges déductibles : -10 118 €
Résultat foncier Année 1 : -2 967 €(Déficit de 2 967 €)
Imputable sur revenu global : 2 967 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 718 €/an
Revenus locatifs : +7 152 €
Charges déductibles : -4 718 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 433 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 152 €10 122 €3 629 €-2 970 €2 970 €--
27 295 €4 626 €3 532 €2 669 €---
37 441 €4 526 €3 433 €2 915 €---
47 589 €4 423 €3 330 €3 167 €---
57 741 €4 316 €3 223 €3 425 €---
67 896 €4 206 €3 113 €3 690 €---
78 054 €4 092 €2 998 €3 962 €---
88 215 €3 973 €2 880 €4 242 €---
98 379 €3 851 €2 758 €4 528 €---
108 547 €3 725 €2 632 €4 822 €---
118 718 €3 594 €2 501 €5 124 €---
128 892 €3 459 €2 366 €5 434 €---
139 070 €3 319 €2 226 €5 751 €---
149 252 €3 174 €2 081 €6 078 €---
159 437 €3 024 €1 931 €6 412 €---
169 625 €2 869 €1 776 €6 756 €---
179 818 €2 709 €1 616 €7 109 €---
1810 014 €2 543 €1 450 €7 471 €---
1910 214 €2 371 €1 278 €7 843 €---
2010 419 €2 194 €1 101 €8 225 €---
2110 627 €2 010 €917 €8 617 €---
2210 840 €1 820 €727 €9 019 €---
2311 056 €1 624 €530 €9 433 €---
2411 278 €1 420 €327 €9 857 €---
2511 503 €1 210 €117 €10 293 €---
TOTAL229 072 €85 199 €52 470 €143 873 €2 970 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 891 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 873 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 152 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 502 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 502 €-891 €+2 393 €
2+1 502 €+801 €+701 €
3+1 502 €+874 €+628 €
4+1 502 €+950 €+552 €
5+1 502 €+1 028 €+474 €
6+1 502 €+1 107 €+395 €
7+1 502 €+1 189 €+313 €
8+1 502 €+1 272 €+230 €
9+1 502 €+1 358 €+144 €
10+1 502 €+1 447 €+55 €
11+1 502 €+1 537 €-35 €
12+1 502 €+1 630 €-128 €
13+1 502 €+1 725 €-223 €
14+1 502 €+1 823 €-321 €
15+1 502 €+1 924 €-422 €
16+1 502 €+2 027 €-525 €
17+1 502 €+2 133 €-631 €
18+1 502 €+2 241 €-739 €
19+1 502 €+2 353 €-851 €
20+1 502 €+2 467 €-965 €
21+1 502 €+2 585 €-1 083 €
22+1 502 €+2 706 €-1 204 €
23+1 502 €+2 830 €-1 328 €
24+1 502 €+2 957 €-1 455 €
25+1 502 €+3 088 €-1 586 €
Total+37 550 €+43 162 €+-5 612 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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