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Appartement à vendre

VillePérigueux (24)
Surface35m²
Coût Total75 360€
Loyer Annuel5 041€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 414,29 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 16 m²), 1 chambre, 1 parking: Parking, calme, Interphone

Appartement T2 de 35,22 m2, loi Carrez , situé au 2ème étage d'une petite copropriété proche du centre-ville de Périgueux. Il se compose d'une pièce à vivre avec cuisine aménagée et équipée (16,5 m2), d'une chambre (12,7 m2), d'une salle de bains avec espace buanderie (5,1 m2) et d'un WC séparé (0,8 m2). Ce bien dispose également d'une place de parking sur l'arrière du bâtiment et d'une cave. L'appartement est équipée d'un chauffage central au gaz de ville avec une chaudière individuelle et de menuiseries PVC double-vitrage. Le logement est actuellement loué 370 € + 15 € de charges. Charges de copropriété : 40 €/mois et taxe foncière de 924 €. (10.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 27 lots - dont 9 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 480.00 euros.

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.185120, 0.717610
Total : 75 360€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 21 900€
Valeur du bien : 71 400€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 12.00€/m²/mois
Fourchette : 9.65€ - 14.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 420€/mois
Loyer annuel estimé : 5041€/an
Fourchette totale : 338€ - 522€/mois
Fourchette annuelle : 4054€ - 6268€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 845,24 €/m²
Basé sur :491 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 583 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :-15 083€ (-23.4%)
Marge achat-revente :-10 777€ (-16.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :378,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :21,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 400,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 063,62€
Coût de l'assurance :6 594,00€
Taxe foncière : 924,00€/an
Soit par mois : 77,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 420,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 517,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 374 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le chauffage central au gaz de ville actuel
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture et remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre en mauvais état nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 900 €(626 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:3 500€
    Plomberie cuisine: 1000€, Électricité cuisine: 1500€, Peinture cuisine (20m²): 25€/m² × 20 = 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:1 500€
    Revêtement sol (parquet flottant 12m²): 50€/m² × 12 = 600€, Peinture murs et plafonds (30m²): 25€/m² × 30 = 750€, Main d'œuvre: 150€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain (5m²): 2000€/m² × 5 = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 400€
    Peinture murs et plafonds (40m²): 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 420 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 041 €/an
Calcul : 420 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 620 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 360 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 264 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 924 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 187 €
Revenus locatifs : +5 041 €
Charges déductibles : -26 187 €
Résultat foncier Année 1 : -21 147 €(Déficit de 21 147 €)
Imputable sur revenu global : 21 147 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 287 €/an
Revenus locatifs : +5 041 €
Charges déductibles : -4 287 €
Résultat foncier Années 2+ : 753 €/an
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 041 €26 190 €2 622 €-21 149 €21 149 €--
25 141 €4 221 €2 553 €920 €---
35 244 €4 150 €2 483 €1 094 €---
45 349 €4 077 €2 409 €1 272 €---
55 456 €4 001 €2 333 €1 455 €---
65 565 €3 922 €2 254 €1 643 €---
75 676 €3 840 €2 172 €1 836 €---
85 790 €3 756 €2 088 €2 034 €---
95 906 €3 668 €2 000 €2 238 €---
106 024 €3 577 €1 909 €2 447 €---
116 144 €3 483 €1 815 €2 661 €---
126 267 €3 386 €1 718 €2 881 €---
136 393 €3 285 €1 617 €3 108 €---
146 520 €3 181 €1 513 €3 340 €---
156 651 €3 072 €1 405 €3 579 €---
166 784 €2 960 €1 293 €3 824 €---
176 920 €2 844 €1 176 €4 075 €---
187 058 €2 724 €1 056 €4 334 €---
197 199 €2 600 €932 €4 600 €---
207 343 €2 471 €803 €4 873 €---
217 490 €2 337 €669 €5 153 €---
227 640 €2 199 €531 €5 441 €---
237 793 €2 055 €388 €5 737 €---
247 948 €1 907 €239 €6 042 €---
258 107 €1 753 €85 €6 354 €---
TOTAL161 450 €101 658 €38 064 €59 792 €21 149 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 345 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 792 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 041 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 059 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 059 €-6 345 €+7 404 €
2+1 059 €+276 €+783 €
3+1 059 €+328 €+731 €
4+1 059 €+382 €+677 €
5+1 059 €+437 €+622 €
6+1 059 €+493 €+566 €
7+1 059 €+551 €+508 €
8+1 059 €+610 €+449 €
9+1 059 €+671 €+388 €
10+1 059 €+734 €+325 €
11+1 059 €+798 €+261 €
12+1 059 €+864 €+195 €
13+1 059 €+932 €+127 €
14+1 059 €+1 002 €+57 €
15+1 059 €+1 074 €-15 €
16+1 059 €+1 147 €-88 €
17+1 059 €+1 223 €-164 €
18+1 059 €+1 300 €-241 €
19+1 059 €+1 380 €-321 €
20+1 059 €+1 462 €-403 €
21+1 059 €+1 546 €-487 €
22+1 059 €+1 632 €-573 €
23+1 059 €+1 721 €-662 €
24+1 059 €+1 812 €-753 €
25+1 059 €+1 906 €-847 €
Total+26 475 €+17 938 €+8 537 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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